Samorządy będą musiały dostosować plany zagospodarowania do map powodziowych. Alarmują, że wywoła to lawinę pozwów ze strony właścicieli nieruchomości.
Przygotowane przez rząd mapy ryzyka i zagrożenia powodziowego są już dostępne na stronie internetowej www.isok.gov.pl. Znajduje się na nich ok. 14 tys. km kw. terenów objętych prawdopodobieństwem zalania. Spośród nich aż 10 tys. km kw. uznano za szczególnie zagrożone.
Mapy te wciąż czekają na formalne przekazanie gminom przez regionalne zarządy gospodarki wodnej (RZGW). Jak zapowiedział wiceminister środowiska Stanisław Gawłowski, stanie się to do końca I kwartału tego roku. Od tego momentu zgodnie z art. 88f ustawy – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 145 ze zm.) lokalne władze będą miały 30 miesięcy na dostosowanie swoich planów zagospodarowania przestrzennego do zaktualizowanych informacji o potencjalnych zagrożeniach związanych z wysoką wodą.
Groźba odszkodowań
Gminy od dawna wskazują, że zmiana planów zagospodarowania pociągnie za sobą wysokie koszty i wymaga dużo czasu. Teraz znalazły kolejny powód do obaw. Ich zdaniem zmiany w planach wymuszone przez rządowe mapy powodziowe mogą wywołać falę roszczeń ze strony właścicieli nieruchomości.
– Skutki ewentualnych odszkodowań są dzisiaj zupełnie nieprzewidywalne, ale na pewno będą duże. Jeśli jakiś nowy obszar – do tej pory uważany przez wszystkich, w tym przez właścicieli, za teren atrakcyjny, inwestycyjny – teraz zostanie objęty tym ryzykiem, to roszczenia mamy jak w banku – przestrzegał Andrzej Porawski ze Związku Miast Polskich podczas ostatniego posiedzenia Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.
– Skoro np. obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przeznaczały pod zabudowę określone nieruchomości położone w sąsiedztwie rzeki, ponieważ znajdowały się one poza granicami bezpośredniego zagrożenia powodzią, to w sytuacji gdy zgodnie z nowymi mapami zagrożenia powodziowego grunty te znajdą się w jego zasięgu, będą musiały zostać wyłączone z zabudowy w zmienianej edycji planu miejscowego – potwierdza Anna Rembowicz-Dziekciowska, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy.
I dodaje, że przy obecnych regulacjach prawnych nie ma wątpliwości, że właściciele będą mieli prawo do roszczeń z tytułu utraty wartości poszczególnych nieruchomości ze względu na niemożność ich wykorzystania zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.
– Dawniej wprowadzanie zakazów zabudowy było możliwe na podstawie aktów prawa miejscowego stanowionych przez dyrektorów RZGW. Zasadniczo z tego nie korzystano w związku z jednoznacznie wyrażonym w prawie wodnym obowiązkiem ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów wynikających z obniżenia wartości nieruchomości wyłączonych z zabudowy. Nowelizacją z 2011 r. przerzucono je na gminy – wyjaśnia Filip Szatanik z urzędu miasta w Krakowie.
Mapy na wyrost
W Gdańsku trzeba będzie zmienić aż 120 planów miejscowych. – Niesłychanie trudno będzie dotrzymać wyznaczonego ustawą terminu dokonania aktualizacji – przyznaje Dariusz Wołodźko z tamtejszego magistratu. Sugeruje, że mapy powodziowe zostały sporządzone na wyrost. – Duży niepokój budzi zasięg obszaru zagrożenia powodzią od wód Zatoki Gdańskiej, będący konsekwencją ustalenia stanu wody 100-letniej w Zatoce na rzędnej 2,15 m n.p.m. W dotychczasowej praktyce przyjmowano rzędną 1,64 m n.p.m. – wskazuje.
Wstępnych analiz, na podstawie map dostępnych w internecie, dokonał też Toruń.
– Wynika z nich, że obszar szczególnie zagrożony powodzią zobrazowany na nowych mapach zajmuje ok. 1166 ha, co stanowi ok. 10 proc. ogólnej powierzchni miasta. Na tym terenie obowiązuje 18 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego o łącznej powierzchni 305 ha. Będą one wymagały zmiany i dostosowania do nowych przepisów prawa wodnego – mówi Aleksandra Iżycka, rzecznik prezydenta Torunia.
Miasta nie wiedzą jeszcze, jaka może być skala roszczeń. Jedynie Lublin na naszą prośbę wstępnie oszacował, że właścicielom nieruchomości za obniżenie wartości ich działek trzeba będzie wypłacić ponad 70 mln zł.
Zapytaliśmy Ministerstwo Środowiska, jak zamierza rozwiązać problem. – Ewentualne koszty roszczeń na pewno będą zdecydowanie mniejsze niż wartość szkód, jakie może wyrządzić powódź, jeśli nadal nie będziemy uwzględniali zagrożeń i ryzyk powodziowych w planach zagospodarowania przestrzennego i decyzjach lokalizacyjnych – odpowiada Katarzyna Pliszczyńska, rzecznik resortu.
Jej zdaniem gminy nie mogą się bronić, że nie wiedziały, gdzie na ich terenie są obszary zagrożone powodzią. – Mapy były opracowywane w oparciu o przesyłane przez nie ankiety – podkreśla rzecznik MŚ.
Dodaje, że prawo wodne już w 2001 r. wprowadziło zakaz lokalizowania obiektów na obszarach zagrożonych powodzią. – Jednak interpretacja tych zapisów była taka, że zakazy wynikające z ustawy obowiązywały dopiero w przypadku wprowadzenia obszarów zagrożonych powodzią do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W praktyce gminy często nie opracowywały miejscowych planów, w związku z czym nie było możliwości stosowania zakazów zabudowy, a wydając decyzje lokalizacyjne czy warunki zabudowy, nie konsultowały ich z właściwymi dyrektorami RZGW i obchodziły ten zakaz – zaznacza Katarzyna Pliszczyńska.