Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami opisywaliśmy w tygodniku Samorząd i Administracja 23 sierpnia w artykule „Grunt to wciąż kłopot dla samorządowców” . Pokazaliśmy też, w jaki sposób od podatku od nieruchomości odliczane są poniesione nakłady. Po ukazaniu się tego materiału otrzymaliśmy polemiczny tekst tłumaczący, że przedstawiony przez nas i stosowany w części samorządów sposób jest zbyt uproszczony. Pokazujemy dzisiaj, jak zdaniem uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego powinno wyglądać prawidłowe odliczenie.
W piśmiennictwie pojawiają się tezy, że zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową sprowadza się do zaliczenia wydatkowanych przez użytkownika wieczystego świadczeń pieniężnych. Taka teza znalazła się w tekście Leszka Jaworskiego opublikowanym w dodatku Samorząd i Administracja „Niezrozumiałe zasady dotyczące gospodarki nieruchomościami i kłopot przy użytkowaniu wieczystym” w Dzienniku Gazecie Prawnej z 23 sierpnia 2017 r. (nr 162). Problem polega na tym, że zaliczeniu nie podlegają świadczenia pieniężne, lecz ustawowo określana „wartość nakładów”. Wartość ta nie może być identyfikowana z wyłożonymi przez użytkownika wieczystego kosztami na budowę urządzeń infrastruktury. Określanie wartości należy do czynności rzeczoznawcy majątkowego. Wymaga wyjaśnienia, o jaką wartość nakładów chodzi i co określa rzeczoznawca majątkowy.
/>
Złożona procedura
Przedsięwzięcie inwestycyjne polegające na budowie urządzeń infrastruktury technicznej realizowane jest najczęściej na określonym obszarze i w związku z tym beneficjentami takich inwestycji stają się ci użytkownicy wieczyści tego obszaru, dla których stworzono warunki do korzystania z nowych urządzeń lub wybudowanej drogi. Jeśli koszty budowy infrastruktury technicznej w części sfinansowali użytkownicy wieczyści, a w części gmina lub inny podmiot publiczny, to użytkownikom należy na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zaliczyć wartość nakładów, gdyż przyczynili się tym do wzrostu wartości nieruchomości na obszarze przedsięwzięcia i odpowiednio wartości każdej nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 26 lutego 2016 r., sygn. akt IV CSK 238/15). Zaliczeniu podlega wartość nakładów określona odrębnie dla każdego użytkownika wieczystego, o ile uczestniczył on w kosztach budowy urządzeń infrastruktury. Wybudowanie nowych urządzeń powoduje przyrost wartości rynkowej każdej nieruchomości gruntowej, dla której stworzono warunki do korzystania z nowych urządzeń. Przez pojęcie wartości nakładów rozumie się indywidualnie określony przyrost wartości rynkowej każdej nieruchomości spowodowany nakładami użytkownika na budowę urządzeń, pozostający w proporcji do poniesionych kosztów.
Określenie tak rozumianej wartości nakładów jest złożone i następuje stosownie do procedury z rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109; dalej: r.s.w.n.) wydanego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami; odpowiednio w par. 28 ust. 6 i 7 oraz w par. 35 ust. 3 pkt 1.
Jak dokonać obliczenia
Na uproszczonym przykładzie w tabeli niżej można prześledzić, jak realizowana jest nakazana w r.s.w.n. procedura określenia wartości nakładów. Załóżmy, że analizowane pole inwestycyjne, na którym zrealizowano budowę urządzeń infrastruktury, obejmuje jedynie sześć nieruchomości gruntowych. Załóżmy także, że nie wszyscy użytkownicy wieczyści współfinansowali koszty budowy, a także iż współfinansowanie to odbywało się w różnych kwotach, np. proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości.
Jak wynika z kol. 4, trzech użytkowników wieczystych odpowiednimi kwotami Kni współfinansowało koszty przedsięwzięcia, wpłacając łącznie 45 990 zł, podczas gdy gmina sfinansowała dalsze koszty w kwocie 86 310 zł. To razem pokryło koszty całej inwestycji (Knp w kwocie 132 300 zł). Koszty użytkowników wieczystych stanowiły, zgodnie z zapisem w kol. 8, 34,76 proc. Knp, podczas gdy koszty gminy stanowiły 65,24 proc. całego przedsięwzięcia.
Stosownie do przytoczonej procedury (par. 35 pkt 3 ust. 1) wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, wyrażoną w wartości rynkowej. W kol. 5 podlegała określeniu wartość rynkowa każdej nieruchomości w stanie po ulepszeniu WR Nu, oraz w kol. 6 wartość w stanie przed ulepszeniem WR Np. W kol. 7 pokazano różnicę stanowiącą przyrost wartości nieruchomości gruntowej na skutek budowy urządzeń Δ WRNi.
Należy zwrócić uwagę, że w tym przykładzie nastąpił przyrost wartości nieruchomości dla całego przedsięwzięcia Σ Δ WRNi w kwocie 169 880 zł (kol. 7, wiersz 9).
Jeśli więc użytkownik wieczysty działki 13/1 poniósł koszty w kwocie 8910 zł, to jego procentowy udział w kosztach budowy poszczególnych urządzeń (par. 28 ust. 6) liczony w proporcji Kni/Knp (kol. 8) wynosi 8910 : 132 300 x 100 proc. = 6,73 proc. Skoro całkowity przyrost wartości na całym przedsięwzięciu Σ Δ WRNi wynosi 169 880 zł, to wartość nakładów zaliczonych WR nzi dla działki 13/1 wyniesie (kol. 9): 169 880 zł x 6,73 proc. = 11 433 zł. I w tej wysokości wartość nakładów zostanie zaliczona na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową (art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podobne rozliczenie nastąpi dla pozostałych działek. Pominięci zostaną zaś użytkownicy wieczyści, którzy nie uczestniczyli w kosztach budowy urządzeń. W stosunku do nich gmina jest uprawniona do dokonania aktualizacji opłat bez zaliczenia nakładów.
Analizowana procedura wskazuje na konieczność jednoczesnego określenia wartości nakładów dla wszystkich nieruchomości na danym obszarze, dla których stworzono warunki do korzystania z urządzeń. Uwzględnienie powyższych uwarunkowań prowadzi do obliczenia wartości rynkowej nakładów zaliczanych na nieruchomości „i” według zależności:
gdzie:
WRzni – wartość rynkowa nakładów zaliczanych na nieruchomości „i”,
Σ WRNu – suma wartość rynkowych wszystkich nieruchomości ulepszonych, objętych przedsięwzięciem,
Σ WRNp – suma wartości rynkowych nieruchomości objętych przedsięwzięciem w stanie pierwotnym,
Kni – koszt nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości „i”,
Kgm – koszt nakładów poniesionych przez gminę lub inny podmiot publiczny,
Knp – koszty realizacji całego przedsięwzięcia.
/>
Tylko zgodnie z art. 143 u.g.n.
Trzeba koniecznie podkreślić, że ze względu na dotychczasowe rozbieżności w orzecznictwie, w ustawie z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509) obowiązującej od 1 września 2017 r. wprowadzono istotną zmianę polegającą na zdefiniowaniu budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez powołanie art. 143 ust. 2 i art. 143 ust. 1 jako definiujących pojęcie budowy urządzeń infrastruktury.
Artykuł 77 ust. 4 brzmi obecnie: „W przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1”. Tak więc od 1 września br. budowa urządzeń infrastruktury technicznej podlega definicji określonej w art. 143 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. Oznacza to, że zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną podlegać będą wyłącznie nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej poniesione przez użytkownika wieczystego, spełniające wymagania art. 143 u.g.n., w tym wybudowanych z udziałem środków Skarbu Państwa, JST i z pomocą środków unijnych lub publicznych.
Wiele firm czy inwestorów użytkowników wieczystych budowało i buduje drogi, a także wyposaża nieruchomości w przewody i urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe lub telekomunikacyjne za własne pieniądze. To zaś oznacza, że często poważne nakłady tego typu po 1 września 2017 r. nie mogą być zaliczane przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przytaczana regulacja wykluczy częste, wieloletnie spory sądowe. Firmy z oczywistych powodów były zainteresowane, aby wszelkie nakłady, bez względu na źródła finansowania, podlegały zaliczeniu. Jednak inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 77 ust. 4. Analogiczne stanowisko zajął m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II CSK 223/12. W ocenie sądu drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości użytkownika wieczystego nie stanowią nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n.
Co mówi art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami
4. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1.
6. Zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno--użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
Co mówi rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Par. 28.
6. Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie par. 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy po-szczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.
7. Sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.
Par. 35.
3. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym:
1) przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową.