Po nowelizacji na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej - mówi w wywiadzie dla DGP Wojciech Gwóźdź, radca prawny, Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna Sp. k. z siedzibą w Poznaniu.
Uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej wskazuje, że przepis ten znosi sygnalizowaną przez rzecznika praw obywatelskich nierówność wobec osób, które poniosły nakłady przed pierwszą aktualizacją. Dzięki nowym rozwiązaniom będzie je można zaliczyć na poczet aktualizowanych opłat.
Zmiana sposobu zaliczania wartości nakładów na nieruchomość w przypadku aktualizacji opłaty rocznej jest jednym z najważniejszych zagadnień wynikających z nowelizacji. Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu po nowelizacji na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wcześniej można było zaliczyć jedynie wartość nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji. Oznacza to, że nie można było zaliczać nakładów dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty rocznej. Tyle tylko, że nowelizacja rozwiązując jeden problem, stwarza kolejny. W myśl nowych przepisów na poczet różnicy między opłatami będzie można zaliczyć jedynie wartość niezaliczonych nakładów.
Artykuł 77 u.g.n. mówi o zaliczeniu wartości niezaliczonych nakładów, a nie o zaliczeniu niezaliczonej części wartości dokonanych nakładów. Dlatego kierując się literalnym brzmieniem przepisu, można uznać, że nakład taki został już wcześniej zaliczony na poczet różnicy opłat i nie można go w tej niezaliczonej części rozliczyć przy kolejnej aktualizacji. Za logiczniejszą należałoby jednak uznać wykładnię, która pozwala zaliczać na poczet różnicy w opłatach rocznych wszystkie dokonane wcześniej nakłady w niezaliczonej wcześniej części. Takie rozwiązanie usprawniłoby proces aktualizacji opłat rocznych. Do czasu rozstrzygnięcia powyższej wątpliwości przez sądy administracyjne przepis ten będzie prawdopodobnie stanowił nie lada wyzwanie interpretacyjne dla organów zajmujących się aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z art. 155 ust. 3 u.g.n. we wcześniejszym brzmieniu rzeczoznawcy należało udostępnić dane o nieruchomościach zawarte m.in. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, decyzjach o warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę. Obecnie rzeczoznawcy trzeba będzie udostępnić całe rejestry i dokumenty.
Wyprowadzenie z tego przepisu wniosku, że rzeczoznawca będzie mógł żądać bezpłatnego sporządzenia i wydania jakichś dokumentów, jest jego nadinterpretacją. Przepis o niczym takim nie mówi. Czym innym jest udostępnienie rejestru lub istniejącego dokumentu, a czym innym sporządzenie zupełnie nowego dokumentu.
Chociaż uchylono przepis, który powodował, że negatywnie oceniony operat szacunkowy automatycznie tracił moc, nie uchylono przepisów, które umożliwiają sporządzanie takich ocen.
Ocena operatu, jeśli zostanie sporządzona i przedłożona do akt sprawy, będzie musiała być oceniona według ogólnych zasad dowodowych. Wydaje się jednak, że z uwagi na to, iż zarówno sporządzenie operatów szacunkowych, jak i ich ocena wymagają specjalnych umiejętności, organy w dalszym ciągu będą uznawały takie negatywne oceny operatów za kluczowe dowody w sprawach o uznanie aktualizacji opłat rocznych za bezzasadne.
W znowelizowanych przepisach nie ma mowy o konieczności, aby dzierżawa trwała 10 lat na podstawie tylko jednej umowy. Jeśli więc dzierżawimy nieruchomość na podstawie kilku następujących po sobie umów, to możemy zliczyć ich okresy. Problem pojawić się może wtedy, gdy pomiędzy poszczególnymi umowami były przerwy (np. związane z przygotowaniem nowych umów). Istnieje możliwość argumentowania, że podczas tych przerw obowiązywała wcześniejsza umowa (milcząco przedłużona w myśl art. 674 kodeksu cywilnego), tyle tylko, że argumentacja taka będzie wymagała wykazania dodatkowych okoliczności (np. używanie rzeczy za zgodą wydzierżawiającego – organy mogą podnosić, że zgody takiej nie udzielały).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu