Po nowelizacji na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej - mówi w wywiadzie dla DGP Wojciech Gwóźdź, radca prawny, Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna Sp. k. z siedzibą w Poznaniu.
Czy po nowelizacji na poczet różnicy między dotychczasową a nową, wyższą opłatą za użytkowanie wieczyste będzie można zaliczyć nakłady dokonane przed pierwszą aktualizacją?
Uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej wskazuje, że przepis ten znosi sygnalizowaną przez rzecznika praw obywatelskich nierówność wobec osób, które poniosły nakłady przed pierwszą aktualizacją. Dzięki nowym rozwiązaniom będzie je można zaliczyć na poczet aktualizowanych opłat.
Jak rozumieć pojęcie „wartość niezaliczonych nakładów”? Czy na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową będzie można zaliczyć nakłady zaliczone już wcześniej, ale w niepełnej wysokości?
Zmiana sposobu zaliczania wartości nakładów na nieruchomość w przypadku aktualizacji opłaty rocznej jest jednym z najważniejszych zagadnień wynikających z nowelizacji. Zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu po nowelizacji na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wcześniej można było zaliczyć jedynie wartość nakładów poniesionych po dokonaniu ostatniej aktualizacji. Oznacza to, że nie można było zaliczać nakładów dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty rocznej. Tyle tylko, że nowelizacja rozwiązując jeden problem, stwarza kolejny. W myśl nowych przepisów na poczet różnicy między opłatami będzie można zaliczyć jedynie wartość niezaliczonych nakładów.
Co jeśli na poczet różnicy opłat powstałej na skutek jednej z aktualizacji zaliczyliśmy część wartości nakładów, ale nakłady były tak duże, że po dokonaniu kolejnej aktualizacji część ich wartości pozostała jeszcze niezaliczona?
Artykuł 77 u.g.n. mówi o zaliczeniu wartości niezaliczonych nakładów, a nie o zaliczeniu niezaliczonej części wartości dokonanych nakładów. Dlatego kierując się literalnym brzmieniem przepisu, można uznać, że nakład taki został już wcześniej zaliczony na poczet różnicy opłat i nie można go w tej niezaliczonej części rozliczyć przy kolejnej aktualizacji. Za logiczniejszą należałoby jednak uznać wykładnię, która pozwala zaliczać na poczet różnicy w opłatach rocznych wszystkie dokonane wcześniej nakłady w niezaliczonej wcześniej części. Takie rozwiązanie usprawniłoby proces aktualizacji opłat rocznych. Do czasu rozstrzygnięcia powyższej wątpliwości przez sądy administracyjne przepis ten będzie prawdopodobnie stanowił nie lada wyzwanie interpretacyjne dla organów zajmujących się aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste.
Co zgodnie z nowymi przepisami urzędnik będzie musiał udostępniać rzeczoznawcy majątkowemu?
Zgodnie z art. 155 ust. 3 u.g.n. we wcześniejszym brzmieniu rzeczoznawcy należało udostępnić dane o nieruchomościach zawarte m.in. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, decyzjach o warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę. Obecnie rzeczoznawcy trzeba będzie udostępnić całe rejestry i dokumenty.
Czy oznacza to, że rzeczoznawca będzie mógł żądać np. bezpłatnego wydania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków lub odpisu z ksiąg wieczystych?
Wyprowadzenie z tego przepisu wniosku, że rzeczoznawca będzie mógł żądać bezpłatnego sporządzenia i wydania jakichś dokumentów, jest jego nadinterpretacją. Przepis o niczym takim nie mówi. Czym innym jest udostępnienie rejestru lub istniejącego dokumentu, a czym innym sporządzenie zupełnie nowego dokumentu.
Nowelizacja uchyliła art. 157 ust. 1a u.g.n. Czy wobec tego będzie możliwe sporządzanie przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych negatywnych ocen operatów szacunkowych? Czy sporządzenie takiej negatywnej oceny będzie miało w nowym stanie prawnym jakikolwiek sens?
Chociaż uchylono przepis, który powodował, że negatywnie oceniony operat szacunkowy automatycznie tracił moc, nie uchylono przepisów, które umożliwiają sporządzanie takich ocen.
Ocena operatu, jeśli zostanie sporządzona i przedłożona do akt sprawy, będzie musiała być oceniona według ogólnych zasad dowodowych. Wydaje się jednak, że z uwagi na to, iż zarówno sporządzenie operatów szacunkowych, jak i ich ocena wymagają specjalnych umiejętności, organy w dalszym ciągu będą uznawały takie negatywne oceny operatów za kluczowe dowody w sprawach o uznanie aktualizacji opłat rocznych za bezzasadne.
Czy by zwolnić z obowiązku nabycia nieruchomości w drodze przetargu, konieczne jest, aby dziesięcioletnia dzierżawa (użytkowanie) wynikała z jednej tylko umowy, czy może być ona również wynikiem kilku następujących po sobie umów?
W znowelizowanych przepisach nie ma mowy o konieczności, aby dzierżawa trwała 10 lat na podstawie tylko jednej umowy. Jeśli więc dzierżawimy nieruchomość na podstawie kilku następujących po sobie umów, to możemy zliczyć ich okresy. Problem pojawić się może wtedy, gdy pomiędzy poszczególnymi umowami były przerwy (np. związane z przygotowaniem nowych umów). Istnieje możliwość argumentowania, że podczas tych przerw obowiązywała wcześniejsza umowa (milcząco przedłużona w myśl art. 674 kodeksu cywilnego), tyle tylko, że argumentacja taka będzie wymagała wykazania dodatkowych okoliczności (np. używanie rzeczy za zgodą wydzierżawiającego – organy mogą podnosić, że zgody takiej nie udzielały).
