Subskrybuj nas na Youtube
Znowelizowana ustawa o gospodarce nieruchomościami przyprawia urzędników o ból głowy. Problemy czekają też mieszkańców i przedsiębiorców, którzy są użytkownikami wieczystymi.
/>
Najwięcej wątpliwości wśród samorządów budzi art. 77 ust. 4 znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n. ). Pozwala on zaliczyć nakłady poniesione na infrastrukturę techniczną, które powstały jeszcze przed aktualizacją pierwszej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.[przykład]
Ulgi w spłacie należności
Z kolei nowelizacja w dodanym art. 12a u.g.n. upoważnia wojewodę do umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności cywilnoprawnych m.in. z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa bądź czynszu za najem lub dzierżawę, gdy jest on reprezentowany przez starostę. Ta zmiana była konieczna, gdyż resort finansów uważał, że ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1870 ze zm.) nie ma zastosowania do nieściągalnych należności wynikających z u.g.n.
Bez przetargu
Inna zmiana dotyczy art. 37 u.g.n. Ma ona zapewnić jednolitą praktykę zbywania nieruchomości publicznych na rzecz ich długoletnich dzierżawców. Dotychczasowe wątpliwości zostały usunięte poprzez uwzględnienie w zmienianym przepisie wykładni zawartej w wyroku WSA w Gliwicach z 28 września 2009 r. (sygn. akt II SA/Gl 137/2009). I tak, zgodnie z sugestią sądu, zmiany przewidują, że od ogólnej zasady przetargowego zbywania nieruchomości publicznych będzie wyjątek. Ale wyłącznie wobec osób, które przez wiele lat gospodarują taką nieruchomością.
Ponadto rozszerzony został zakres podmiotowy tego przepisu. Dotychczas obejmował on określoną grupę dzierżawców. Z uwagi jednak na to, że użytkowanie jest prawem silniejszym od dzierżawy, uwzględniono również osoby, z którymi zawarto umowę użytkowania.
I tak zgodnie z art. 37 ust. 3a pkt 1 u.g.n. bez przetargu nieruchomość będzie oddana w dzierżawę albo użytkowanie, o ile o jej nabycie będzie ubiegać się osoba, która dzierżawi albo użytkuje nieruchomość nieprzerwanie przez okres co najmniej 10 lat, a nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę lub zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach.
W dodanym art. 37 ust. 3a pkt 2 u.g.n. wprowadzono także możliwość zawarcia w drodze bezprzetargowej umowy o nabycie nieruchomości z osobami, które były użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, ale nie zgłosiły żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą jego wygaśnięcia, a deklarują chęć dalszego korzystania z nieruchomości. Chodzi o przypadki, gdy dotychczasowi użytkownicy przegapili termin na zgłoszenie wniosku o przedłużenie terminu użytkowania.
Uwaga! Nowe brzmienie art. 37 u.g.n. dziś wchodzi w życie, choć ustawa co do zasady zacznie obowiązywać 1 września.
Zwolnienie z opłaty pierwszej
Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 71 u.g.n. użytkownicy wieczyści zawierający kolejną umowę użytkowania wieczystego tej samej nieruchomości będą zwolnieni z obowiązku wniesienia opłaty pierwszej. Co do zasady przepis będzie dotyczył tych, którzy przed wygaśnięciem prawa wystąpią z żądaniem o przedłużenie użytkowania wieczystego.
Z uwagi na zmianę w art. 37 ust. 3a pkt 2 u.g.n., który umożliwia zawarcie kolejnej umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez użytkowników wieczystych (ich spadkobierców), którzy nie zgłosili żądania o przedłużenie użytkowania wieczystego przed datą wygaśnięcia tego prawa, przewidziano objęcie zwolnieniem również tych użytkowników.
Jednocześnie w art. 71 ust. 5 pkt 2 u.g.n. wskazany został termin, w jakim będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia. Zatem jeżeli nie upłyną 3 lata od dnia wygaśnięcia umowy, nie będzie uzasadnione obciążanie tych osób obowiązkiem wniesienia opłaty pierwszej, która co do zasady jest pobierana przez właściciela jednorazowo, przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego.
Termin ustalania należności
Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 98a ust. 1 u.g.n. opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości organ ma obowiązek ustalić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Od 1 września 2017 r. ta zasada się zmieni. W terminie 3 lat wójt (burmistrz, prezydent miasta) będzie musiał wszcząć postępowanie w sprawie nałożenia tej daniny (analogiczne rozwiązanie przyjęto w zmienionym art. 145 ust. 1 u.g.n). Przy czym ust.1b art. 98a określa szczegółowe zasady wyceny nieruchomości na ten cel. Zgodnie z tym ustępem wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.
Co więcej, w ust. 1b art. 98a u.g.n. ustalono, że wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zabieg ten ma ułatwić ustalanie opłaty adiacenckiej i wyceny na ten cel.
Uwzględnienie praktyki
Z reguły rzeczoznawcy majątkowi określają wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości poszczególnych działek. Nie aprobują tego sądy administracyjne. Uznają bowiem, że jest to niezgodnie z kodeksową definicję nieruchomości. Taka interpretacja z kolei ogranicza możliwość wykonania rzetelnej wyceny nieruchomości w związku z niedostateczną liczbą nieruchomości podobnych do parceli z wydzielonymi działkami. Obserwacja rynku wskazuje bowiem, że właściciele gruntów tylko sporadycznie zbywają po podziale ziemię w całości, czyli wszystkie wydzielone działki łącznie. Doprecyzowanie zasad wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości ma wyeliminować przypadki niewłaściwej praktyki.
PRZYKŁAD
Ile odliczy inwestor
Użytkownik wieczysty w 2017 r. dokonał nakładu na nieruchomość o wartości 50 tys. zł, który może być rozliczony na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n. Załóżmy, że od stycznia 2018 r. urząd dokona aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Nowa opłata będzie wyższa o tysiąc złotych. To oznacza, że użytkownik co roku – przez 50 lat – będzie mógł odliczyć od nakładu 1000 zł.
Jeśli natomiast organ dokona kolejnej aktualizacji, np. od stycznia 2021 roku, i wartość opłaty rocznej wzrośnie o kolejny 1000 zł, to nakład z 2017 roku będzie nakładem zaliczonym (w części obejmującej 3000 zł [3 lata x 1000 zł]), a więc, zgodnie z nowym brzmieniem art. 77 ust. 4 u.g.n., trzeba będzie już wówczas uiszczać opłatę roczną w nowej wysokości. Przy czym uwaga, użytkownik nadal będzie mógł co roku odliczać od niej nakłady tylko 1000 zł, a więc to, co stanowi różnicę pomiędzy opłatą 2018 i 2017 r. (nowe przepisy mówią tylko o wartości niezaliczonych nakładów).
OPINIA EKSPERTA
Rozliczanie przerzucono na obywateli
Dla samorządowców istotne mogą się okazać zmiany w zakresie pobierania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W tym zakresie szczególną uwagę należy zwrócić na dodany w nowelizacji art. 71 ust. 7 u.g.n., zgodnie z którym w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nową osobę opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym 1 stycznia roku, za który wnoszona jest opłata.
Dotychczas powyższe zagadnienie nie było uregulowane wprost w ustawie i wywoływało kontrowersje w orzecznictwie. Jednakże w ostatnich latach linia orzecznicza Sądu Najwyższego wyrażała pogląd, że użytkownik wieczysty jest zobowiązany do wniesienia opłaty rocznej jedynie za ten okres roku, w czasie którego pozostawał użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ewentualna opłata wniesiona za cały rok powinna zaś podlegać zwrotowi na rzecz byłego już użytkownika wieczystego nieruchomości, w części odpowiadającej części roku, w której nie pozostawał on już użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości (por. wyroki SN z 12 lutego 2014 r., sygn. akt IV CSK 284/2013 oraz z 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09).
Wprowadzona zmiana oznacza więc rewolucję w tym zakresie i przerzucenie na użytkownika wieczystego nieruchomości w dniu 1 stycznia obowiązku pokrycia opłaty rocznej za cały rok, bez względu na ewentualne późniejsze zbycie tego prawa na rzecz osoby trzeciej. Dla organów administracji zmiana oznacza ułatwienie, dla użytkowników wieczystych – przeciwnie. Zmiana budzi poważne wątpliwości środowisk prawniczych z uwagi na przerzucenie na użytkowników wieczystych całego ciężaru wzajemnego rozliczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego między sobą, z wykorzystaniem sądów powszechnych w razie postania sporu. Rozwiązanie takie jest wysoce niedoskonałe i idące wbrew dotychczasowym poglądom kształtowanym przez wyroki SN. Daleko lepsze dla obywateli byłoby wprowadzenie do ustawy o gospodarce nieruchomościami rozwiązań gwarantujących rozliczenie przed organem administracyjnym bądź zwrot opłaty rocznej za niewykorzystaną część roku.
