Zarabiającym na wynajmie mieszkań przybył nowy konkurent. Fundusze inwestycyjne z innych krajów zwietrzyły u nas niezły interes.
Inwestorzy z rozmachem wkroczyli na polski rynek długoterminowego wynajmu mieszkań. Najpierw Catella, międzynarodowy fundusz specjalizujący się w inwestowaniu w nieruchomości, kupił 72 mieszkania w luksusowym warszawskim wieżowcu Złota 44. A kilka dni temu Bouwfonds European Residential Fund (BERF) kupił od Matexi Polska projekt deweloperski, także w stolicy. Ta transakcja warta jest prawie 100 mln zł. Inwestycja obejmująca ponad 190 mieszkań ma być ukończona w ciągu dwóch lat. Funduszem zarządza Bouwfonds Investment Management. Wartość aktywów mieszkaniowych firmy szacowana jest na 1,66 mld euro.
Mirosław Bednarek, prezes Matexi Polska należącego do największej grupy deweloperskiej w Belgii, zdaje sobie sprawę, że na polskim rynku zaczyna się roić od zagranicznych funduszy. A w przyszłości akwizycji dokonywanych przez zachodnich graczy będzie więcej. – Polska to dla funduszy nowy, bardzo dobry i perspektywiczny rynek o wysokim poziomie stabilizacji – wskazuje.
Przewidywania te mogą się szybko spełnić. Firma Reas, która doradzała przy transakcji BERF i Matexi Polska, deklaruje, że aktywnie wyszukuje kolejne inwestycje dla funduszy, z którymi współpracuje. – Mamy nadzieję, że kolejne transakcje będą zamykane jeszcze w tym roku – informuje Paweł Sztejter, partner zarządzający w Reas.
Zagraniczni inwestorzy preferują stolicę, ale w grę wchodzą także Kraków i Wrocław. – Nie są też wykluczone Trójmiasto i Łódź – dodaje przedstawiciel Reas.
Kupujących do Polski przyciągnęła stabilność gospodarki i potencjał rozwoju rynku najmu. A ten w porównaniu szczególnie z Europą Zachodnią wydaje się bardzo duży. Według danych Eurostatu na zasadach rynkowych mieszkania wynajmuje ponad 4 proc. Polaków, podczas gdy za naszą zachodnią granicą wskaźnik ten wynosi od kilkunastu do nawet 40 proc.
– Liczymy na możliwość zbudowania tu atrakcyjnego portfela inwestycji – deklaruje Michel Dubois z Bouwfonds Investment Management.
Duże znaczenie w podejmowaniu decyzji o zakupach miało też ujawnienie przez rząd planów w zakresie mieszkalnictwa: programy państwowe będą wspierać budowę mieszkań dla niezamożnych.
– Fundusze uznały więc, że nie wpływa to na segment, którym są zainteresowane, i dokonały transakcji – wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Już pierwsze zakupy pokazują, że ich oferta będzie skierowana do dobrze zarabiających, których stać na mieszkanie, ale z różnych powodów się na to nie decydują – wskazuje jeden z analityków rynku.
Deweloperzy są podzieleni w ocenach potencjału tkwiącego we współpracy z zagranicznymi inwestorami. Część wskazuje, że świetna koniunktura i popyt ze strony indywidualnych kupców raczej nie będą jej sprzyjać.
– Mieszkania w inwestycjach Atalu sprzedają się bardzo dobrze, spółka ustanawia rekordy sprzedaży, uzyskuje najwyższe marże na rynku. Nie jesteśmy więc zainteresowani tego typu współpracą. To może być rozwiązanie dla firm, które mają problemy ze znalezieniem nabywców na lokale – przekonuje Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, która w I kw. sprzedała 508 lokali, o 61 proc. więcej niż przed rokiem. Marża brutto na sprzedaży wyniosła 27,6 proc.
Nie brak jednak głosów wskazujących, że może to być oferta warta rozważenia, nawet jeśli z tradycyjną sprzedażą nie ma na razie problemu. Przy dużych zakupach marże co prawda będą niższe, ale nie musi to przesądzać o ostatecznym wyniku.
– Przy zakupie pakietowym odpada koszt marketingu i biur sprzedaży, a wiele zależy także od warunków finansowania inwestycji, co może przynieść kolejne kilka procent oszczędności – potwierdza Konrad Płochocki. Na kosztach finansowania zaoszczędzi np. Matexi, bo fundusz kupujący projekt będzie też finansował proces inwestycyjny.
Dla indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem wejście zagranicy oznacza zwiększenie konkurencji w zdobywaniu najemców. Specjaliści nie przewidują jednak, aby w najbliższych latach zakupy funduszy zagranicznych doprowadziły do znaczącego spadku rentowności najmu. Na razie będą interesowały je lokale dające szanse na wysokie rentowności, pokrywające ryzyko wejścia na nowy rynek. Z dotychczasowych doświadczeń Reas wynika np., że zagraniczne fundusze oczekują stopy zwrotu na poziomie nie niższym niż 6 proc. netto przed naliczeniem opłaty za zarządzanie.
Obecnie największym inwestorem na polskim rynku długoterminowego najmu mieszkań jest Fundusz Mieszkań na Wynajem kontrolowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Miał stworzyć podwaliny pod profesjonalne inwestycje w tym segmencie. Teraz w jego ofercie znajduje się ponad pięćset gotowych mieszkań w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. Jeszcze w tym roku udostępni kolejne 140 lokali w stolicy, ponad 100 we Wrocławiu i 151 w Poznaniu.
– Rentowność z najmu jest zgodna z rynkowymi standardami i oczekiwaniami inwestora. Jako BGK Nieruchomości zarządzamy mieszkaniami na wynajem, które dziś zapewniają inwestorowi 4 proc. stopy zwrotu rocznie – informuje Justyna Kwiek z BGK Nieruchomości.
