Nie da się płynąć pod wiatr. Wszyscy, którzy kiedykolwiek postawili stopę na pokładzie żaglówki wiedzą, że aby dopłynąć do wybranego celu trzeba czasem zmienić hals i ustawiać kurs pozornie daleki od pożądanego. Podobnie jest z polityką mieszkaniową, która by mieć realny wpływ na kształt rynku nieruchomości musi być stabilna, długofalowa i uwzględniać preferencje ludności. Przy czym te ostatnie są siłą napędową wszelkich zmian i bez ich uwzględnienia żadne reformy nie są możliwe.



Adam Czerniak, główny ekonomista, Polityka Insight / Dziennik Gazeta Prawna



Reklama

Reklama

Po transformacji kurs politykom wyznaczał tzw. Ład Mieszkaniowy, który dążył do stopniowego zwiększania udziału mieszkań własnościowych, komunalnych i socjalnych w strukturze rynku. W latach 90. próbowano też pobudzać rozwój prywatnego rynku najmu, ale z mizernym skutkiem. I trzeba dodać od razu jasno, że bez gigantycznych nakładów finansowych byłoby to wówczas niemożliwe. Ludzie pragnęli własności, bali się wynajmu, bo zbytnio kojarzył się ze słusznie minionymi czasami i poczuciem niepewności, a restrykcyjne umowy najmu odstraszały inwestorów instytucjonalnych.

Z początkiem kolejnej dekady polityka mieszkaniowa spadła na dalszy plan i poszczególne programy wsparcia finansowego stopniowo likwidowano – od ulg podatkowych dla oszczędzających na mieszkanie, aż po dofinansowanie dla budownictwa społecznego. W rezultacie rynek zaczął dryfować, a zdane na siebie społeczeństwo zaczęło zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe sięgając po coraz szerzej dostępne kredyty hipoteczne, najpierw w krajowej, a potem także w zagranicznej walucie, nie zdając sobie sprawy z kosztów – ekonomicznych i społecznych – swoich decyzji. Dziesiątki tysięcy ludzi zostało uwiązanych do zbyt ciasnych mieszkań, do niespłacalnych kredytów, a często także do eks-żon i eks-mężów, bo mimo rozwodu nie są w stanie samodzielnie spłacać rat zaciągniętego na lata zobowiązania.

W okresie boomu gospodarczego poprzedzającego globalny kryzys przypomniano sobie na nowo o polityce mieszkaniowej. Najpierw były wielkie hasła polityków PiS, które nie znalazły pokrycia w rzeczywistości, a potem program „Rodzina na Swoim”, który choć wytrącał politykę mieszkaniową z dryfu, to ustawiał ją na kursie bezmyślnego zaspokajania preferencji ludności. A te w społeczeństwach właścicielskich, takich jak Polska są jednoznaczne – wynajmowanie mieszkania jest uznawane za wyrzucanie pieniędzy w błoto, a jedyną sensowną opcją zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej jest zakup nieruchomości. Jak wynika z badania ING aż 83 proc. Polaków uważa, że posiadanie mieszkania na własność jest bardziej korzystne niż jego wynajmowanie. To wynik typowy dla państw postkomunistycznych, ale o ponad 10 pp. wyższy niż w społeczeństwach właścicielskich, jak Wielka Brytania czy USA, a o 20 pp. wyższy niż w Niemczech czy Holandii, gdzie posiadanie mieszkania traktowane jest jako przywilej społeczny.

Gdy polskie finanse publiczne otrząsnęły się ze skutków globalnego kryzysu, rząd powrócił do płynięcia z wiatrem preferencji ludności i uruchomił program wspierania zakupu mieszkań „Mieszkania dla Młodych”, który mimo kosmetycznych zmian w porównaniu ze swoim poprzednikiem wciąż kierował polski rynek nieruchomości w stronę raf nadmiernego zadłużenia gospodarstw domowych i narastającego podziału na tych, co stać na zakup mieszkania i tych, co nie mają gdzie mieszkać. Od tego podporządkowanego preferencjom społecznym myślenia rząd PO-PSL zaczął odchodzić dopiero tuż przed oddaniem władzy – przywrócił preferencyjne kredyty dla TBS-ów, choć niestety obwarowane bardzo trudnymi do spełnienia warunkami, a także wprowadził program „Mieszkania na Wynajem” (MnW), który jednak z założenia był skazany na porażkę, a w jego ramach do końca 2015 r. do wynajmu oddano zaledwie 380 lokali z czynszem równym wysokim stawkom rynkowym.

Jaki powinien być zatem cel polskiej polityki mieszkaniowej? Jednoczesne zmniejszenie niedoboru lokali i zwiększenie udział nieruchomości pod wynajem. Pierwsze jest oczywiste, choć trudno oszacować skalę tego niedoboru. O ile absolutna liczba lokali mieszkaniowych jest już zbliżona do liczby gospodarstw domowych, to ponad 7,2 proc. tych nieruchomości nie jest zamieszkane ze względu na stan techniczny, bariery prawne czy z innych powodów. W rezultacie brakuje ponad miliona mieszkań, a i to może być szacunek zaniżony ze względu na duży odsetek rodzin wielopokoleniowych, które przy pierwszej okazji wolałyby się podzielić na mniejsze gospodarstwa domowe. W rezultacie na tysiąc Polaków przypada zaledwie 341 lokali – najmniej wśród wszystkich krajów unijnych.

Rozbudowany rynek mieszkań na wynajem jest potrzebny, gdyż – jak wynika z badań empirycznych – zmniejsza cykliczne wahania produkcji w budownictwie, chroniąc przed gwałtownymi boomami i jeszcze gwałtowniejszymi krachami na rynku nieruchomości, a poza tym zwiększa mobilność ludności i może wpływać stabilizująco na ceny mieszkań. W Polsce rynek najmu jest niewielki i silnie zdegenerowany. Mieszkania na wynajem po cenie rynkowej są dostępne od ręki wyłącznie w dużych miastach i wyłącznie od osób prywatnych. W rezultacie jedynie 4,2 proc. gospodarstw domowych mieszka w tego typu lokalach i płacą za to astronomiczne czynsze – relacja średniej miesięcznej ceny najmu metra kwadratowego do mediany dochodu rozporządzalnego wynosi w Polsce 77 proc. Przeciętnie w starych krajach unijnych relacja ta jest o połowę mniejsza, a w krajach o rozbudowanych rynkach najmu, jak Niemcy czy Austria, jest to poniżej 30 proc. Różnica ta wynika po części ze stosunkowo wysokich cen nieruchomości w Polsce, które zostały wywindowane przez boom kredytowy i dwa wspomniane programy wsparcia zakupu mieszkań własnościowych, a po części z braku oferty najmu ze strony inwestorów instytucjonalnych. Jeżeli bowiem osoba fizyczna wynajmuje jedno lub kilka mieszkań, to problemy z jednym lokatorem mogą postawić pod znakiem zapytania opłacalność całego przedsięwzięcia. W rezultacie osoby prywatne wynajmują mieszkania z dużą marżą, by zrekompensować sobie wysokie ryzyko.

„Mieszkanie+” stawia sobie za cel równoczesne i równoważne rozwiązanie obu nakreślonych powyżej problemów. I za sam tak wyraźny zwrot w polityce mieszkaniowej należy się rządzącym duży plus. Państwo zamierza z własnych funduszy wybudować wiele mieszkań na wynajem, co pozwoli, by płacone za nie czynsze były niższe od stawek rynkowych. Będzie dopłacać prywatnym inwestorom do budowy tanich mieszkań na wynajem nawet równowartość 20 proc. kosztów inwestycji. Złagodzi warunki przyznawania kredytów dla TBS-ów. Wprowadzi umowy na czas określony na przyznawane przez gminy mieszkania komunalne. W rezultacie, jeżeli najemca przestanie spełniać kryteria dochodowe, to będzie musiał płacić czynsz na warunkach rynkowych. I, co równie ważne, państwo zwiększy dofinansowanie do budowy nowych mieszkań komunalnych przez gminy.

Natychmiast jednak pojawia się wątpliwość – dlaczego w programie „Mieszkanie+” dopuszczono opcję „dojścia do własności lokalu”? Najprościej - bo nie da się płynąć pod wiatr. Polityka mieszkaniowa musi być prowadzona zgodnie z preferencjami ludności, nawet wówczas, kiedy są one sprzeczne z długofalowymi potrzebami społeczeństwa. Opcja „dojścia do własności” da ludziom poczucie, że nie wyrzucają pieniędzy w błoto i zachęci do korzystania z programu, który w przeciwnym razie mógłby ugrzęznąć w niskim popycie na oferowane lokale. Ponadto w razie potrzeby gospodarstwa domowe będą mogły zebrane środki wycofać i przeznaczyć na inny cel, nie tracąc przy tym mieszkania. Dzięki temu oferowane przez państwo lokale nie będą stały puste, jak w przypadku programu „Mieszkań na Wynajem”. Co więcej, mogą się też pojawić korzystne efekty edukacyjne. Jeżeli w jednym budynku w tych samych warunkach będą mieszkały rodziny, które płacą więcej, by mieć mieszkanie na własność, i takie, które płacą mniej za sam wynajem, to stopniowo powinna się kształtować w społeczeństwie wiedza na temat rzeczywistych kosztów i korzyści płynących z różnych form zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej.

Na papierze program „Mieszkanie+” wygląda bardzo atrakcyjnie, choć w sporej części jest zbiorem odświeżonych pomysłów rodem z Ładu Mieszkaniowego z lat 90. i rozwiązań wdrożonych w innych krajach. Równocześnie jest to jednak program bardzo ryzykowny. Po pierwsze, jego mierzalne korzyści zaobserwujemy najwcześniej dopiero na początku przyszłej dekady – a więc po kolejnych wyborach parlamentarnych. Po drugie, to program na wstępie bardzo kosztowny, gdyż trzeba znaleźć pieniądze na wybudowanie pierwszych kilkudziesięciu tysięcy mieszkań (co najmniej 10 mld zł), a im mniej państwo będzie chciało wydać, tym później pojawią się efekty. Choć faktycznie środki na „Mieszkanie+” nie muszą pochodzić z budżetu, tylko na przykład ze sprzedaży ziemi z zasobów Skarbu Państwa, to opór przed dużymi wydatkami w sytuacji wzrostu innych obciążeń fiskalnych i braku widocznych efektów może spalić program na starcie. Po trzecie, jego realizacja grozi kolejną falą bankructw w budownictwie podobną do tej, jaka miała miejsce przy realizacji inwestycji drogowych. Jeżeli jedynym kryterium wyboru deweloperów będzie cena, to przy kolejnym szokowym wzroście kosztów materiałów budowlanych wiele firm popadnie w niemożliwe do spłacenia długi. Po czwarte, podporządkowanie rozmieszczenia nieruchomości dostępności ziemi z zasobów Skarbu Państwa grozi powiększeniem nieładu urbanistycznego polskich miast i ich dalszym rozlewaniem się. Po piąte, jest to program bez opcji wyjścia – jeżeli państwo wybuduje nieruchomości mieszkalne to będzie musiało nimi tak długo zarządzać, aż ostatni lokal w danym obiekcie nie zostanie sprzedany. W przeciwnym wypadku znów powstanie duży rynek czyścicieli kamienic.

Polska polityka mieszkaniowa po 25 latach transformacji obrała kurs, który może docelowo zwiększyć stabilność rynku mieszkaniowego, dać polskim rodzinom możliwość godnego mieszkania, także „na cudzym”, zmniejszyć zależność Polaków od kredytów i podnieść mobilność ludności. Mam zatem nadzieję, że za 20 lat do historii przejdą przyprawiające o skurcz pięści historie opisane choćby w „13. Piętrze” Filipa Springera. Niestety podobne nadzieje sformułował 1954 r. Leopold Tyrmand w „Złym”, a jak do tej pory nasza polityka mieszkaniowa miała duży problem z płynięciem pod wiatr preferencji ludności, zwłaszcza kiedy wymagało to wysokich nakładów finansowych.