Charakter prawny umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna została w sposób precyzyjny uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Jest nią umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwanej umową definitywną. Sama umowa przedwstępna nie rodzi skutku rozporządzającego. Oznacza to, ze jeżeli zawrzemy tylko umowę przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego, to na jej mocy nie staniemy się właścicielami nieruchomości. Umowa przedwstępna pełni jednak bardzo istotna funkcję – funkcją przygotowawczą, organizatorską. Jej zawarcie daje stronom przyszłej umowy sprzedaży swoistą gwarancję, że umowa definitywna zostanie co do zasady zawarta.
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego?
Dla ważności umowy przedwstępnej, nawet takiej, która dotyczy przeniesienia własności nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Dlatego równie dobrze umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania można zawrzeć także w zwykłej formie pisemnej czy nawet w formie ustnej i nadal będzie ona ważna. Niemniej jednak warto zalecić przyszłym kontrahentom zawieranie umów przedwstępnych, których przedmiotem jest przeniesienie własności czy przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w formie aktu notarialnego.
Zgodnie z unormowaniem art. 390 § 1 i 2 KC, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zarówno w przypadku przeniesienia prawa własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymagana jest forma aktu notarialnego. Należy jednak podkreślić, że forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla umowy definitywnej czyli umowy przyrzeczonej, nie zaś dla umowy przedwstępnej. Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują więc wyraźnie, jakie są skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej przeniesienia prawa własności czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, a jakie w innej formie niż wyżej wymieniona. Otóż jeżeli zawieramy ww. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, wówczas w sytuacji gdy kontrahent nie dotrzyma „obietnicy” zawarcia umowy przyrzeczonej, nam przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie tej umowy. Innymi słowy, źródłem roszczenia o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zawarliśmy umowę przedwstępną w innej formie niż forma aktu notarialnego, wówczas także nie jesteśmy pozbawieni ochrony, choć nie przysługuje nam już roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Przepisy prawa przyznają nam jednak roszczenie o naprawienie szkody, którą ponieśliśmy licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Możemy również w samej umowie przedwstępnej zawrzeć regulacje odnoszące się do kwestii ewentualnego odszkodowania (np. dotyczące kary umownej).
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania [wzór dokumentu]
Podstawa prawna
Art. 389, art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (T.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121).