Umowy najmu lokalu są powszechnie i często zawieranymi umowami cywilnoprawnymi. W przypadku umów najmu, których przedmiotem jest lokal mieszkalny, wpływ na statystyki ma przede wszystkim brak gwarancji zatrudnienia czy trudności w uzyskaniu kredytu na skutek braku tzw. zdolności kredytowej, co znacznie utrudnia realizację marzeń o własnym „M”.
Uwaga! Jeśli chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie, przejdź do formularza: Umowa najmu zabezpieczona wekslem - pobierz formularz

Wyjściem z sytuacji – zwłaszcza dla młodych ludzi – jest wynajęcie mieszkania. Przedmiotem umowy najmu może być również lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalnym. W dzisiejszym poradniku podpowiemy Wynajmującym, jak zabezpieczyć ewentualne roszczenia powstałe na gruncie stosunku najmu.

Istota umowy najmu i jej strony

Nim przejdziemy do wskazania przykładowych klauzul umownych, których celem jest zabezpieczenia interesu wynajmującego, należy pokrótce wskazać, czym jest umowa najmu i kto jest jej stroną. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (lokal) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są zatem:

  • najemca,
  • wynajmujący.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Dla wynajmującego przede wszystkim znaczenie ma to, że:

  • najemca zobowiązany jest do zapłaty określonego w umowie czynszu w terminie;
  • najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy, a jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie;
  • bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy;
  • najemca nie może oddać rzeczy najętej w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, bez zgody wynajmującego;
  • po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Jakie roszczenia mogą przysługiwać Wynajmującemu?

Roszczenia, jakie mogą przysługiwać wynajmującemu przeciwko najemcy to przede wszystkim:

  • roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy;
  • roszczenie o zapłatę czynszu;
  • roszczenie o wydanie lokalu.

Kaucja gwarancyjna

Jednym ze sposobów zabezpieczenia należytego wykonania umowy najmu jest kaucja gwarancyjna. Jak wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

  • dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
  • jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Przykład:
§5
1. W celu zabezpieczenia pokrycia zobowiązań wynikających z umowy, Najemca zobowiązuje się wpłacić na rachunek bankowy wskazany przez Wynajmującego kwotę 12 000 złotych (słownie: dwanaście tysięcy złotych) tytułem kaucji gwarancyjnej. Kwota kaucji nie podlega oprocentowaniu.
2. Najemca zobowiązuje się wpłacić kaucję gwarancyjną w terminie do 1 października 2015 roku. Za dzień zapłaty Strony uznają dzień uznania rachunku bankowego Wynajmującego.
3. Wysokość kaucji gwarancyjnej podlega – w razie konieczności – waloryzacji dokonywanej odpowiednio od 1 stycznia każdego roku, zgodnie z § 3 Umowy.
4. Kaucja gwarancyjna podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia ustania Umowy. Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia należności wynikających z Umowy.




Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC

Interes wynajmującego zabezpiecza także oświadczenie najemcy o tym, że dobrowolnie poddaje się on egzekucji co do wydania lokalu. Zgodnie z unormowaniem art. 777 § 1 pkt 4 KPC tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie. Dlatego też w umowie najmu można zawrzeć postanowienie, w myśl którego najemca zobowiązuje się do przekazania – określonym przez strony terminie - Wynajmującemu sporządzonego w formie aktu notarialnego oświadczenia, o którym mowa wyżej.

Przykład:

§7
1. Najemca zobowiązuje się – w terminie 7 dni od dnia podpisania niniejszej Umowy – przekazać Wynajmującemu sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie Najemcy o poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC na rzecz Wynajmującego co do wydania lokalu Wynajmującemu w terminie 30 dni od dnia ustania Umowy.
2. W przypadku uchybieniu obowiązkowi o którym mowa w ust 1, Wynajmujący może wypowiedzieć niniejszą Umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, z winy Najemcy.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 KPC


Najemca może także złożyć – również w formie aktu notarialnego – oświadczenie, że poddaje się dobrowolnej egzekucji w przypadku nie wywiązywania się wobec Wynajmującego z zobowiązań finansowych wynikających z umowy najmu. Zobowiązanie do złożenia takiego oświadczenia również może wynikać z umowy najmu.

Zgodnie z normą art. 777 § 1 pkt 5 KPC tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Weksel

Płatności wynikające z umowy najmu można zabezpieczyć także w drodze weksla in blanco. Wygląda to w ten sposób, że najemca wręcza wynajmującemu weksel własny in blanco. Deklaracja wekslowa będąca swoistą „instrukcją” jego wypełnienia stanowi na ogół albo załącznik do umowy najmu albo jest jednym z jej postanowień.

Przykład:

§8
1. W celu zabezpieczenia płatności wynikających z Umowy, najemca przedkłada Wynajmującemu weksel własny in blanco.
2. Wynajmujący uprawniony jest do uzupełnienia weksla w każdym czasie sumą odpowiadającą wysokości zaległości Najemcy w zapłacie czynszu, o którym mowa w § 2 Umowy, oraz klauzulą „bez protestu”.
3. Deklaracja wekslowa uprawniająca Wynajmującego do uzupełnienia weksla in blanco stanowi załącznik nr 1 do niniejszej Umowy.


Umowa najmu zabezpieczona wekslem - wzór dokumentu

Podstawa prawna:

Art. 659, art. 675, art. 668, art. 666, art. 688(2) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121)

Art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (T.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 150)

Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl