Prowadzę małą spółkę. Zostałem pozwany przez gminę za bezpodstawne (bez umowy) i darmowe korzystanie z jej nieruchomości, bo umieściłem tam duże tablice reklamowe. W sumie prawie 6000 zł za pięć lat wstecz. Gmina powołuje się tylko na zarządzenie w sprawie stawek od najmu, dzierżawy itp. Czy jej roszczenia są słuszne?
Z przedstawionych okoliczności faktycznych wynika, że gmina dochodzi na drodze postępowania sądowego roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z jej gruntu przez przedsiębiorcę (nie było bowiem żadnej umowy między stronami). W tym kontekście odnieść się należy do art. 224 i 225 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym pierwszym samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.
W związku z powyższymi regulacjami Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 21 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I ACa 107/16) stwierdził, że: „W warunkach określonych normą art. 224 par. 1 k.c. i art. 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Pod rządem tych przepisów posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy – odnosząc korzyść wymierną.
Majątkowy interes właściciela wymaga bowiem uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy, w tym pobieranie jej pożytków”. W orzecznictwie akcentuje się przy tym, że wspomniane regulacje prawne mają zasadnicze znaczenie do rozliczeń pomiędzy właścicielem i posiadaczem w stosunkach bezumownych. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność. Może zatem być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 654/13).
Równie istotna jest jednak kwestia wysokości wynagrodzenia, którego może domagać się gmina. W zbliżonym zakresowo stanie faktycznym Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 22 marca 2018 r. (sygn. akt IX Ca 952/17) wskazał, że skoro podmiot bez tytułu prawnego i porozumienia z gminą korzystał z jej terenu, to żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie jest co do zasady słuszne. Jednocześnie sąd podkreślił jednak, że aby uwzględnić w całości żądanie pozwu, powództwo powinno być udowodnione także co do wysokości. Sąd zaznaczył, że: „w sytuacji, gdy Gmina dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, zobowiązana jest, tak jak każdy inny uprawniony domagający się zasądzenia takiego roszczenia, udowodnić stawki rynkowe obowiązujące w danym regionie, stanowiące podstawę do ustalenia wysokości należnego wynagrodzenia”. Przy czym – jak wskazano we wspomnianym wyroku – gmina nie może skutecznie powołać się na zarządzenie prezydenta miasta w sprawie ustalenia stawek. Nie są to bowiem stawki rynkowe, lecz określone arbitralnie przez gminę. Mogłyby one wchodzić w grę tylko przy założeniu, że strony zawarły jakąś umowę, np. najmu czy dzierżawy. Sąd dodał, że wykazanie wysokości wynagrodzenia mogłoby nastąpić na mocy opinii biegłego.
W analizowanej sprawie roszczenie gminy jest więc co do zasady słuszne. Wydaje się jednak, że w zakresie wysokości wynagrodzenia nie zostało należycie wykazane. Przedsiębiorca może więc podważyć odwołanie się przez gminę do stawek określonych zarządzeniem wójta, bo ono dotyczy konkretnych umów, których między stronami nie było.
Ważne
Posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł stratę.
Podstawa prawna
Art. 224 i 225 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).
