Bezumowne korzystanie z nieruchomości. Właściciel może domagać się wynagrodzenia

Za korzystnie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego. W pojęciu wynagrodzenia za korzystnie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego utraconego zysku. Niezależnie od daty umieszczenia urządzeń przesyłowych na działce, właściciel może dochodzić odszkodowania jedynie za ostatnie 10 lat, taki jest bowiem okres przedawnienia tych roszczeń.

Warunkiem zasadności powyższego roszczenia jest brak ważnego tytułu prawnego przedsiębiorstw na rozmieszczenie urządzeń infrastruktury technicznej, na cudzej nieruchomości. Chodzi o sytuację, w której między właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem nie była podpisywana żadna umowa na wykorzystanie nieruchomości pod inwestycję. Przedsiębiorstwo korzysta z urządzeń usadowionych na cudzym gruncie, nie posiadając w tym zakresie żadnej umowy, uprawniającej ją do zajmowania gruntu – jest posiadaczem w złej wierze.

Stosownie do treści art. 224 § 2 k.c. „od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”.

Roszczenie w trybie art. 224 k.c. wskazuje, iż właściciel niezależnie od roszczeń windykacyjnych może dochodzić od posiadacza gruntu stanowiącego jego własność, roszczeń uzupełniających (rozliczeniowych), stanowiących wynagrodzenie za nie wykonywanie przez niego prawa własności.

Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Przy ustalaniu wynagrodzenia bierze się pod uwagę m.in. stopień ograniczenia wykonywania prawa własności, czas trwania służebności oraz wartość nieruchomości. W postępowaniu sądowym ciężar udowodnienia, że dana wysokość wynagrodzenia jest zasadna spoczywa na właścicielu nieruchomości.

Zgodnie z artykułem 49 § 1 kodeksu cywilnego „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa." I dalej: „§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.".

Pod uwagę wziąć należy także przepisy kodeksu cywilnego dotyczące służebności przesyłu:

Art. 305¹. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Art. 305². § 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. § 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń [przesyłowych - przyp. aut.], właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Art. 305³. § 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyłowych. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń [przesyłowych - przyp. aut.], utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.