Dziesięć lat temu doszło do załamania na rynku kredytów subprime, które przyczyniło się globalnego kryzysu. Mimo to, wspomniane subprime loans powróciły i mają się dobrze: pod niewinnie brzmiącym nonprime, pożyczkodawcy ponownie coraz chętniej oferują kredyty hipoteczne klientom podwyższonego ryzyka. Niektórzy z nich to niesławni gracze sprzed dekady, którzy postanowili przeczekać zamieszanie w Waszyngtonie i Nowym Jorku i wrócić, gdy burza ucichnie. Chociażby Kyle Walker, były szef Fremont, firmy udzielającej kredytów hipotecznych, na którą federalny nadzór finansowy nałożył kary za niebezpieczne praktyki. Obecnie prowadzi on butik finansowy udzielający kredytów nonprime w Kalifornii.

Do gry powrócił również Dan Sparks, trader z Goldman Sachs, którego nazwisko pada ponad 500 razy w senackim raporcie dotyczącym załamania na rynku kredytów hipotecznych.

Jest bowiem o co walczyć: rynek kredytów nonprime osiągnie w tym roku wartość 10 miliardów dolarów. Owszem, niewiele w skali całego amerykańskiego rynku nieruchomości , sięgającego 1,6 biliona dolarów. Jednak nikt nie ma wątpliwości, że popyt na kredyty subprime znów rośnie. Niektórzy zaczynają więc zastanawiać się czy Rezerwa Federalna wykaże się tym razem większą przezornością niż w 2007 roku. Ponownie w dyskusji wymieniane są jednym tchem Fannie Mae i Freddie Mac, dwie spółki zabezpieczające zabezpieczające kredyty hipoteczne, które od 2008 roku są pod nadzorem państwa. Przed wybuchem kryzysu, Fed nie tylko ignorował sytuację finansową we wspomnianych spółkach, ale także nie zwracał wystarczającej uwagi na pęczniejącą bańkę na rynku kredytów subprime i nie posiadał planu awaryjnego.

Wnikliwy obserwator najpewniej będzie miał uczucie dejá vu. Według raportu Freddie Mac z 2016 roku, łatwo dostępny kredyt hipoteczny ma być największym priorytetem w bieżącym roku.

Spółki zmieniły także definicję kredytu subprime, obniżając jego rating z 660 do 620 punktów. Freddie i Fannie sprzedają wspomniane kredyty na rynku, opakowując je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. I jednocześnie są ich gwarantami. W raporcie z 2016, obie spółki przyznają, że zwiększona podaż kredytów nonprime ponownie wpływa na wzrost cen nieruchomości (w ciągu czterech lat o ponad 30 proc.), które wracają do poziomu sprzed kryzysu. Wydaje się jednak, że Rezerwa Federalna i tym razem nie posiada skutecznego remedium.

Brexit studzi emocje

Boom na rynku nieruchomości trwał także po drugiej stronie Atlantyku. Do referendum z czerwca 2016 roku, ceny w Wielkiej Brytanii rosły średnio o 8 proc. rok do roku, jak wskazują dane brytyjskiego urzędu statystycznego. Wizja wyjścia z Unii Europejskiej ostudziła nastroje na rynku, na którym ceny mieszkań i domów zdążyły przekroczyć ceny sprzed kryzysu. Na razie gorączkowa sytuacja w Zjednoczonym Królestwie, a w szczególności w Londynie, została uspokojona. Z napęczniałej bańki spuszczono odrobinę powietrza.

Szacuje się, że wartość nieruchomości w tym roku wzrośnie o 2 proc. (bez uwzględnienia inflacji). Przewiduje się, że w niektórych częściach kraju ceny mają spaść do poziomów z 2011 roku. Chociaż, jak wskazują analitycy, ceny mieszkań i domów na południu Zjednoczonego Królestwa wzrosły. Warto więc uważnie obserwować sytuację na brytyjskim rynku.

Pesymizm zapanował przede wszystkim w Londynie. Jednak inwestorzy w stolicy mieli powody do niepokoju jeszcze przed referendum. W kwietniu zeszłego roku, podniesiono podatek od zakupu nieruchomości do 3 proc.  wartości transakcji. Oznaczało to, że za przeciętne mieszkanie w Londynie kosztujące 518 tysięcy funtów trzeba zapłacić dodatkowo ponad 31 tysięcy podatku, zamiast wcześniejszych 15 tysięcy. Z tego względu, niektórzy zagraniczni nabywcy zaczęli poszukiwać bardziej atrakcyjnych rynków. Do powrotu do Wielkiej Brytanii nie zachęciła ich nawet wizja słabszego funta. Obawy przed dalszym spadkiem cen okazały się silniejsze.
Nic dziwnego. Ceny za metr kwadratowy spadły o 4 proc. (w porównaniu do szczytowych wartości z 2014 roku), a w najdroższych częściach Londynu aż o 11 proc. Sprzedający mają także inny powód do zmartwień: ponad połowa oferowanych mieszkań została wycofana z rynku, ze względu na brak nabywców.

W Polsce spokojnie?

Na europejskim rynku nieruchomości panuje niepohamowany entuzjazm. Według raportu Global Property Guide, w 17 z 23 badanych państw wzrosły ceny nieruchomości. Jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków Starego Kontynentu jest właśnie Europa Środkowa. Przykładowo, w Czechach ceny nieruchomości wzrosły o około 10 procent w czwartym kwartale ubiegłego roku. Natomiast, Słowacja otrzymała ostrzeżenie od OECD. Organizacja radziła podjęcie odpowiednich kroków, które zapobiegłyby rozrostowi bańki.

W porównaniu do państw regionu, sytuacja nad Wisłą jest bardziej stabilna. Na razie. Bez wątpienia, rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi będzie miało wpływ na kolejne podwyżki cen. W lipcu popyt na kredyty mieszkaniowe był o ponad 23 proc. wyższy niż w ubiegłym roku. Wzrosła też średnia kwota wnioskowanego kredytu, wyniosła w tym roku ponad 230 tysięcy złotych. Tym samym, coraz silniej swoją obecność w podziale nieruchomościowego tortu zaznaczają kredytobiorcy.

W dłuższej perspektywie, należy więc obserwować czy stabilność na polskim rynku nie zostanie zachwiana. Niepokojącym sygnałem może być tak znaczny popyt na kredyty hipoteczne, podczas gdy rosną koszty ich uzyskania. Dla przypomnienia, obecnie wprowadzono wymóg 20-proc. wkładu własnego.

Podwyżki można zaobserwować na rynku wtórnym. Ceny mieszkań w największych miastach wzrosły o 7 proc., jak wynika z indeksu hedonicznego NBP. Chociaż sytuacja na rynku pierwotnym jest równie ciekawa. Jeśli utrzyma się tempo z pierwszego półrocza, w tym roku deweloperzy wybudują rekordowe 100 tysięcy mieszkań (według danych firmy doradczej REAS). W minionych czterech kwartałach pobito kolejny rekord: sprzedano 69 tysięcy mieszkań. Można więc już mówić o sytuacji, w której to popyt na rynku przewyższył podaż. Kolejna podwyżka cen w większych miastach będzie więc naturalnym następstwem. Pozostaje tylko pytanie: jak długo mogą trwać podwyżki? I czy już mówimy o powstawaniu bańki?

Bez wątpienia, na ożywienie w pewnym stopniu miał program MdM. Środki na dopłaty do inwestycji, które mają zakończyć się w 2018 roku, wyczerpały się już w pierwszych dniach kwietnia, po niespełna tygodniu. Skalę zjawiska doskonale obrazuje przykład dwóch miast: Poznania i Gdańska. W stolicy Wielkopolski, co dziesiąta transakcja miała związek z dopłatami MdM, Natomiast, w Gdańsku stanowiła około 8 proc. wszystkich transakcji na rynku nieruchomości.

Jednak na naszym rynku powoli istotną rolę zaczynają odgrywać zagraniczni nabywcy, głównie ze wschodu. W zeszłym roku, emigranci zarobkowi z Ukrainy kupili ponad 3,5 tysiąca lokali mieszkalnych, wyprzedzając Brytyjczyków i Hiszpanów. Nawet jeśli część nieruchomości zakupiono w celach inwestycyjnych, to nadal daleko nam do sytuacji na zachodnich rynkach. W szczególności do wspomnianego rynku brytyjskiego, który dotychczas przyciągał możnych z całego świata, lokujących astronomiczne kwoty w londyńskim Kensington czy Chelsea. Najdroższe adresy w Warszawie nadal cieszą się głównie zainteresowaniem polskich nabywców, którzy stanowią 90 proc. wszystkich kupujących.

Najpewniej więc niektórzy upatrują nadziei w projekcie ustawy o tzw. polskich REIT-ach, czyli spółkach inwestujących w nieruchomości, których akcje mają być notowane na warszawskiej giełdzie. Ze względu na zwolnienia podatkowe miałyby one wypłacać 90 proc. zysku w formie dywidendy. Jednak głównym celem wspomnianych REIT-ów jest wzmocnienie krajowego rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestycje na rynku mieszkalnym plasują się raczej na końcu listy.

Niezamierzonym efektem REIT-ów może być spadek zainteresowania inwestycjami w lokale mieszkalne. Niektórzy inwestorzy najpewniej zdecydują się na ulokowanie własnych środków w tych spółkach, mając na uwadze zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego, które wejdą w życie w 2019 roku. Dotychczas, wynajmujący mogli skorzystać ze skali podatkowej (18 proc., do dochodów w wysokości 85 528 złotych, 32 proc. powyżej tej kwoty), albo z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5 proc. To, co również może zniechęcić niektórych inwestorów to wizja konkurowania z rządowym programem Mieszkanie+.

Najbliższe lata na polskim rynku nieruchomości zapowiadają się więc ciekawie. Trudno przewidzieć w jakim stopniu pomysły rządu ostudzą nastroje na rynku lokali mieszkalnych. Czy zwiększona ostrożność wśród inwestorów pozwoli na wyhamowanie wzrostu cen mieszkań i domów? Czy będziemy podążać drogą Słowacji?

Paulina Jagielska