statystyki

Służebność przesyłu może zniknąć z dnia na dzień

autor: Justyna Milewska, Patrycja Rosłońska01.04.2017, 07:00
Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności.

Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności.źródło: ShutterStock

Ryzyko pojawia się wtedy, gdy obciążona nią sąsiednia nieruchomość trafi do sprzedaży w wyniku egzekucji albo postępowania upadłościowego. Są sposoby, by zminimalizować negatywne skutki.

Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności. Jest to bardzo częsta sytuacja w przypadku inwestycji, których realizacja jest podzielona na etapy. Zdarza się wtedy, że budynki wznoszone w ramach poszczególnych faz realizacyjnych są sprzedawane odrębnie, na rzecz różnych nabywców. Kupując taką nieruchomość, trzeba mieć świadomość ewentualnych kłopotów, m.in. w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości sąsiedniej obciążonej służebnością albo sprzedaży jej w postępowaniu upadłościowym. Istnieje wówczas ryzyko, że służebności niezbędne do działalności operacyjnej nieruchomości (czyli nieruchomości władnącej) wygasną i konieczne będzie podjęcie starań o ich ponowne ustanowienie – często na warunkach podyktowanych przez nowego sąsiada. Wynika to m.in. z art. 1000 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu jej własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Gasną też zatem obciążające ją służebności gruntowe.

Wyjątki

Do wyjątków, które pozostają w mocy, kodeks zalicza (o czym mowa w art. 1000 par. 2 k.p.c.) służebności:

- drogi koniecznej,

- ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,

- ustanowioną na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Korzystanie z powyżej wymienionych rodzajów służebności będzie możliwe nawet mimo sprzedaży nieruchomości obciążonej przez komornika czy syndyka.

Problem powstaje w innych przypadkach. W praktyce ustanawia się m.in. służebności polegające na przeprowadzeniu kanalizacji, wodociągów lub okablowania w celu przyłączenia do sieci znajdującej się na nieruchomości sąsiada, a także służebności przejazdu i przechodu, które nie muszą mieć charakteru służebności drogi koniecznej (np. drogi pożarowej).

Ujawnienie w hipotece

Duże znaczenie ma ujawnienie służebności w księdze wieczystej. Gdy służebność niezbędna do korzystania z nieruchomości nie zalicza się do żadnej z wymienionych powyżej kategorii wyłączeń, ale została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej – to wciąż prawdopodobne jest, że pozostanie ona w mocy.

Istotna jest jednak szczegółowa treść działu IV księgi wieczystej tej nieruchomości. Mianowicie sprawdzić należy, czy na nieruchomości – poza naszą – również inne służebności zostały wpisane do księgi wieczystej hipoteki (nie uwzględnia się ewentualnych wzmianek o wnioskach o wpis hipoteki). Jeśli bowiem zgodnie z treścią księgi wieczystej przysługująca nam służebność stanowi jedyne obciążenie nieruchomości, to pozostanie ona w mocy – mimo egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Podobnie będzie, w razie gdyby nieruchomość była obciążona hipoteką lub hipotekami, ale to naszej służebności przysługiwałoby pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, o czym – zgodnie z treścią ustawy o księgach wieczystych i hipotece – decyduje co do zasady kolejność wpisu w księdze wieczystej (o ile dla któregoś z obciążeń nie zastrzeżono w sposób odrębny pierwszeństwa).

Podkreślić trzeba, że koniecznym warunkiem jest, by służebność była ujawniona w treści działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej lub przynajmniej została zgłoszona nie później niż trzy dni przed terminem licytacji.

Kolejnym przypadkiem utrzymania się służebności w mocy jest sytuacja, w której wartość służebności znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Ocena tego faktu jest możliwa po licytacji i sporządzeniu planu podziału. Uznanie, że wartość służebności znajduje pokrycie w cenie, jest dopuszczalne po stwierdzeniu, iż wierzytelności przysługujące wszystkim wierzycielom znajdującym się w wyższych kategoriach niż podmiot uprawniony z tytułu służebności zostały zaspokojone w całości. W przypadku gdy służebność znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie nabycia, to dochodzi do jej wygaśnięcia.


Pozostało jeszcze 57% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Komentarze (2)

  • gbart(2017-04-04 09:36) Zgłoś naruszenie 00

    Służebności dotyczące dojazdu to nie są z reguły służebności osobiste (dotyczą nieruchomości, nie osoby), a więc nie dotyczy ich art. 1000 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu jej własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości artykuł powyższy niechlujny

    Odpowiedz
  • Suf(2017-04-02 19:18) Zgłoś naruszenie 00

    Nagłówek cokolwiek dziwny. Sam autor przytacza przepis, że służebność przesyłu zostaje, a te służebności o których mowa w artykule to nie są służebności przesyłu.

    Odpowiedz

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Galerie