statystyki

Służebność przesyłu może zniknąć z dnia na dzień

autor: Justyna Milewska, Patrycja Rosłońska01.04.2017, 07:00
Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności.

Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności.źródło: ShutterStock

Ryzyko pojawia się wtedy, gdy obciążona nią sąsiednia nieruchomość trafi do sprzedaży w wyniku egzekucji albo postępowania upadłościowego. Są sposoby, by zminimalizować negatywne skutki.

Reklama


Wiele nieruchomości, np. biur czy magazynów, ma dostęp do drogi publicznej czy przyłączy do mediów dzięki wykorzystaniu nieruchomości sąsiednich – poprzez ustanowienie służebności. Jest to bardzo częsta sytuacja w przypadku inwestycji, których realizacja jest podzielona na etapy. Zdarza się wtedy, że budynki wznoszone w ramach poszczególnych faz realizacyjnych są sprzedawane odrębnie, na rzecz różnych nabywców. Kupując taką nieruchomość, trzeba mieć świadomość ewentualnych kłopotów, m.in. w przypadku sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości sąsiedniej obciążonej służebnością albo sprzedaży jej w postępowaniu upadłościowym. Istnieje wówczas ryzyko, że służebności niezbędne do działalności operacyjnej nieruchomości (czyli nieruchomości władnącej) wygasną i konieczne będzie podjęcie starań o ich ponowne ustanowienie – często na warunkach podyktowanych przez nowego sąsiada. Wynika to m.in. z art. 1000 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu jej własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Gasną też zatem obciążające ją służebności gruntowe.

Wyjątki

Do wyjątków, które pozostają w mocy, kodeks zalicza (o czym mowa w art. 1000 par. 2 k.p.c.) służebności:

- drogi koniecznej,

- ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,

- ustanowioną na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

Korzystanie z powyżej wymienionych rodzajów służebności będzie możliwe nawet mimo sprzedaży nieruchomości obciążonej przez komornika czy syndyka.

Problem powstaje w innych przypadkach. W praktyce ustanawia się m.in. służebności polegające na przeprowadzeniu kanalizacji, wodociągów lub okablowania w celu przyłączenia do sieci znajdującej się na nieruchomości sąsiada, a także służebności przejazdu i przechodu, które nie muszą mieć charakteru służebności drogi koniecznej (np. drogi pożarowej).

Ujawnienie w hipotece

Duże znaczenie ma ujawnienie służebności w księdze wieczystej. Gdy służebność niezbędna do korzystania z nieruchomości nie zalicza się do żadnej z wymienionych powyżej kategorii wyłączeń, ale została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej – to wciąż prawdopodobne jest, że pozostanie ona w mocy.

Istotna jest jednak szczegółowa treść działu IV księgi wieczystej tej nieruchomości. Mianowicie sprawdzić należy, czy na nieruchomości – poza naszą – również inne służebności zostały wpisane do księgi wieczystej hipoteki (nie uwzględnia się ewentualnych wzmianek o wnioskach o wpis hipoteki). Jeśli bowiem zgodnie z treścią księgi wieczystej przysługująca nam służebność stanowi jedyne obciążenie nieruchomości, to pozostanie ona w mocy – mimo egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Podobnie będzie, w razie gdyby nieruchomość była obciążona hipoteką lub hipotekami, ale to naszej służebności przysługiwałoby pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, o czym – zgodnie z treścią ustawy o księgach wieczystych i hipotece – decyduje co do zasady kolejność wpisu w księdze wieczystej (o ile dla któregoś z obciążeń nie zastrzeżono w sposób odrębny pierwszeństwa).

Podkreślić trzeba, że koniecznym warunkiem jest, by służebność była ujawniona w treści działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej lub przynajmniej została zgłoszona nie później niż trzy dni przed terminem licytacji.

Kolejnym przypadkiem utrzymania się służebności w mocy jest sytuacja, w której wartość służebności znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Ocena tego faktu jest możliwa po licytacji i sporządzeniu planu podziału. Uznanie, że wartość służebności znajduje pokrycie w cenie, jest dopuszczalne po stwierdzeniu, iż wierzytelności przysługujące wszystkim wierzycielom znajdującym się w wyższych kategoriach niż podmiot uprawniony z tytułu służebności zostały zaspokojone w całości. W przypadku gdy służebność znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie nabycia, to dochodzi do jej wygaśnięcia.


Pozostało jeszcze 57% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję
Więcej na ten temat

Reklama


Artykuły powiązane

Polecane

Reklama

Komentarze (2)

  • gbart(2017-04-04 09:36) Zgłoś naruszenie 00

    Służebności dotyczące dojazdu to nie są z reguły służebności osobiste (dotyczą nieruchomości, nie osoby), a więc nie dotyczy ich art. 1000 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który stanowi, że w razie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu jej własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości artykuł powyższy niechlujny

    Odpowiedz
  • Suf(2017-04-02 19:18) Zgłoś naruszenie 00

    Nagłówek cokolwiek dziwny. Sam autor przytacza przepis, że służebność przesyłu zostaje, a te służebności o których mowa w artykule to nie są służebności przesyłu.

    Odpowiedz

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Rankingi i raporty

Galerie

Reklama