Airbnb dogorywa. To wymusi zmiany na rynku najmu krótkoterminowego

Turyści go pokochali, stali mieszkańcy znienawidzili. Wynajem krótkoterminowy, czyli Airbnb, właśnie dogorywa na naszych oczach za sprawą koronawirusa.

Airbnb to zorganizowana działalność przestępcza. Niszczy centra miast, zamieniając je w drogie pustynie, a finansowaną przez ogół przestrzeń publiczną zamieniając w wybiegi dla turystów. Przyczynia się do tego, że brakuje mieszkań na wynajem dla normalnych ludzi, a kupno staje się zbyt drogie ze względu na spekulantów. Poza tym rujnuje uczciwe hotelarstwo”. Takich komentarzy pod tekstami o problemach turystyki i zapaści na rynku wynajmu krótkoterminowego jest zatrzęsienie. Na zagranicznych serwisach inne języki, ale ton podobny.

Przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu od dawna protestowali m.in. mieszkańcy Barcelony. Władze wielu europejskich krajów postanowiły ograniczyć jego ekspansję. Także Polakom z bardziej obleganych miast – po początkowym zachwycie jakimikolwiek turystami, którzy uznali nasz kraj za warty odwiedzenia – coraz bardziej zaczęły przeszkadzać rosnące ceny najmu i zamienianie całych budynków na quasi-hotele. Teraz, w czasie pandemii – gdy kolejne gałęzie gospodarki więdną z powodu zakazu prowadzenia działalności lub braku klientów, a najbardziej cierpią te uzależnione od turystów, jak gastronomia i hotelarstwo – właściciele mieszkań na krótkoterminowy wynajem nie mogą liczyć na współczucie. Wręcz przeciwnie. Niektórzy mówią wprost o szczęściu w nieszczęściu, upatrując w obecnym przetasowaniu szansy na uwolnienie rynku mieszkaniowego od licznych patologii. W końcu z dnia na dzień tysiące mieszkań opustoszało (eksperci zaznaczają jednak, że pogorszenie koniunktury na tym rynku było widoczne już wcześniej).

Czym branża sobie zasłużyła na złą opinię? Przede wszystkim tym, jak zmieniła miasta. Dziś, jak słyszymy od stałych mieszkańców, często nie poznają oni swojej najbliższej okolicy. W Polsce rzecz dotyczy przede wszystkim Krakowa i Sopotu. Ubiegły rok był w dawnej stolicy Polski rekordowy. Odwiedziło ją – i wydało tu 7,5 mld zł – ponad 14 mln turystów, co przez miesiące zasilało ekonomiczny krwiobieg miasta.

Z nadejściem koronawirusa opustoszały nie tylko turystyczne atrakcje, lecz także mieszkania w kamienicach blisko Rynku, te same, które jako jedne z pierwszych padły ofiarą rozprzestrzeniania się takiej formy wynajmu. Z natłoku i zmieniających się kilka razy w tygodniu lokatorów wahadło wychyliło się teraz w drugą stronę – bywa, że w całych budynkach ostali się pojedynczy wynajmujący na dłużej.

Najem krótkoterminowy. Państwo ma prawo wprowadzać zezwolenia na wynajmowanie mieszkania turystom

Dlaczego ten skądinąd legalny biznes jest dziś przez wielu uważany za nieetyczny, gospodarczo i społecznie szkodliwy, skoro prawo do rozporządzania własną nieruchomością jest uznawane za świętość (w myśl zasady: póki są chętni płacić wygórowane ceny, nie ma problemu)? Zwłaszcza w Polsce, gdzie – przynajmniej statystycznie – nieruchomości traktujemy przede wszystkim jako inwestycje (zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego w II kw. 2019 r. ok. 42 proc. mieszkań zostało kupionych w tym celu – to historycznie najwyższy wynik). Może osiągnęliśmy po prostu punkt krytyczny i czara goryczy się przelała?

Airbnb, platforma internetowa będąca symbolem tego rynku, choć niejedyna na nim działająca, powstało (przynajmniej oficjalnie) po to, aby zwykły mieszkaniec popularnego miasta mógł trochę dorobić, udostępniając swoje mieszkanie turystom, np. podczas swojego urlopu. Serwis pobierał prowizję, mieszkaniec miał dodatkowy zarobek, a turysta – tanie i wygodne lokum. Taki model nie ma potwierdzenia w statystykach, przynajmniej w Polsce. W profilach gospodarzy zawsze znajdziemy konkretną osobę, która przez turystów utożsamiana jest z właścicielem mieszkania. Jak jednak czytamy w raporcie opracowanym przez think tank DELab UW, większość spośród ponad 6,5 tys. ofert warszawskich mieszkań i pokojów na dobę była zarządzana przez profesjonalne podmioty. Zaledwie 5 proc. „gospodarzy” miało w swoim portfolio prawie 30 proc. wszystkich ofert i odpowiadało za 60 proc. przychodu.

Chociaż dziś z powodu epidemii koronawirusa ceny zdecydowanie spadły (niekiedy nawet o połowę), to jeszcze do niedawna, szukając w Warszawie zakwaterowania dla dwóch osób na cały maj, można było znaleźć np. oferty za… kilkanaście tysięcy złotych za mieszkanie z jedną sypialnią w zwykłej kamienicy. To cena, której nie zapłaciłby żaden najemca na dłużej, a dla właściciela potencjalne zyski, z którymi żaden „stabilny” przychód od zaufanego lokatora nie może konkurować. Według „Raportu: aparthotele/condohotele w największych miastach w Polsce” (Fortech Consulting i Inwestycje w Kurortach) z jesieni 2019 r. takie ceny dotyczą tylko wybranych nieruchomości, w świetnych lokalizacjach i z wysoką jakością obsługi gości. Krążąca opinia o wysokiej dysproporcji skłoniła jednak wielu, by zrezygnować ze stałych najemców i zacząć zarabiać, oferując mieszkania turystom. Nawet jeżeli lokum jest zajęte tylko przez kilka czy kilkanaście dni w miesiącu, dobrze zarabiają.

Model się sprawdzał, więc coraz więcej kupowanych mieszkań zaczęto przeznaczać na najem krótkoterminowy. Prawdziwy problem pojawił się, gdy profesjonalizacja poszła dalej – na rynek weszły firmy, które kupowały mieszkania hurtowo z przeznaczeniem na ten cel. Inny model biznesowy polegał na tym, że firmy zawierały umowy o zarządzanie z wieloma właścicielami lokali, a potem z zyskiem wynajmowały je turystom przez popularne platformy. Deweloperzy także nie próżnowali i zaczęli oferować małe mieszkania, reklamując je klientom jako idealną inwestycję pod wynajem dla turystów, z czego można według nich uzyskać zwrot rzędu nawet 9 proc. rocznie.

Na efekty nie trzeba było długo czekać. Ceny mieszkań i czynsze dla zwykłych lokatorów poszybowały w górę. Wyraźnie widać to na przykładzie Krakowa, gdzie w ciągu ostatnich trzech lat mieszkania podrożały aż o 35 proc. Tuż przed epidemią 1 mkw. kosztował średnio już ponad 9 tys. zł. I znów autorzy „Raportu…” zwracają uwagę, że wpływ tego rodzaju inwestycji dotyczy przede wszystkim atrakcyjnych dzielnic, a nie całych miast.

Drugi punkt zapalny to jakość życia mieszkańców. Tych stałych. Co bowiem oznacza mieszkanie wynajmowane w ten sposób po sąsiedzku? W najlepszym razie turkot kółek od walizek i odbieranie z rana domofonu od zagubionych turystów. Najczęściej jednak po prostu niekończącą się imprezę za ścianą. Wezwanie policji nic nie da, bo nawet jeśli funkcjonariusze się pojawią i nałożą mandat, to jutro, za dwa dni, za tydzień w mieszkaniu będą już zupełnie inni ludzie. Nieustanna rotacja gości w praktyce przekreśla też wysiłki wspólnoty, by dbać o czystość i np. segregować odpady. Odpowiedzialność się rozmywa, a stali mieszkańcy będą musieli płacić co najmniej dwa razy więcej za wywóz śmieci.

W efekcie zaczynają się rozglądać za nowym lokum, o które łatwo nie jest, bo ceny, jak już ustaliliśmy, wzrosły. Powszechne stały się narzekania, że miasta przestają być dla ludzi, historyczne centra i ich okolice zaczynają przypominać skanseny, w których nie ma mieszkańców, ale jedynie turyści. Pociąga to za sobą znikanie punktów usługowych, zwykłych sklepów, tylko te z alkoholem mają się akurat coraz lepiej. Stopniowo prawdziwe życie miasta zaczyna więc przenosić się coraz bardziej na obrzeża, bo tylko tam pracujący w nim ludzie mają szansę mieszkanie kupić. Jako przykład podaje się centrum Krakowa. Na początku lat 90. na terenie zamkniętym Plantami mieszkało ok. 20 tys. osób. Dziś w całej dzielnicy Stare Miasto niecałe 4 tys. – jak wynika z danych urzędu miasta, w ciągu 10 lat z ul. Długiej wyprowadziło się ponad 400 osób.

Marnym pocieszeniem może być to, że obserwowany w Krakowie trend to wersja light tego, co spotyka takie turystyczne perły jak Wenecja. Niegdyś ćwierćmilionowe miasto, w którym teraz mieszka zaledwie 40 tys. osób. A najczarniejsze prognozy tworzone przed epidemią zakładały, że w ciągu dekady i ta liczba skurczy się do jednostek, przy czym tysiące osób będą do Wenecji nadal dojeżdżać, by obsługiwać turystów w mieście makiecie.

Po początkowym zachwycie rozwijającą się turystyką także w Polsce zaczęto dostrzegać jej negatywne strony, w tym wpływ najmu krótkoterminowego. Władze Krakowa razem z kilkunastoma innymi miastami zwróciły się do Komisji Europejskiej o uregulowanie tego rynku wspólnymi przepisami. Pomysłów jest wiele – całkowity zakaz najmu krótkoterminowego, limit dni w roku, przez które można wynajmować mieszkanie w ten sposób, ograniczona liczba zezwoleń, wysokie opodatkowanie. W wielu miastach Europy, np. Barcelonie, Amsterdamie lub Pradze, tego typu obostrzenia już istnieją, ale w Polsce działalność ta nie jest uregulowana. Teoretycznie lokal powinien być wpisany do miejskiego urzędu – w praktyce jednak większość funkcjonuje poza nim.

Odpierając zarzuty, że władze Krakowa pozwoliły na taką sytuację, prezydent Jacek Majchrowski podkreśla, że w centrum miasta kamienice są w większości prywatne. Właściciel zaś może swój dom przeznaczyć, na co chce. Do wprowadzenia ograniczeń musiałoby więc dojść na szczeblu wyższym niż samorządowy.

Są jednak pomysły, by tę wolność ograniczyć. Popularność najmu krótkoterminowego może (albo raczej mogła) pomóc przeforsować rządowi wprowadzenie podatku katastralnego. Co prawda żadna opcja polityczna oficjalnie go nie zapowiedziała, ale temat co jakiś czas odżywa, szczególnie po ustawowym przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. O ile jeszcze kilka lat temu nowe opodatkowanie nieruchomości byłoby politycznym samobójstwem, o tyle niedawno, w szczycie popularności najmu krótkoterminowego, zaczęły pojawiać się głosy, że tylko podatek katastralny mógłby przeciwdziałać galopującemu wzrostowi cen mieszkań. Obecnie mieszkania opodatkowane są podatkiem od nieruchomości, a jego wysokość jest ustalana przez samorządy, przy czym przepisy i tak ustanawiają górne (niewysokie) granice. Obciążenie dla właściciela zależy jednak od powierzchni nieruchomości, a nie np. jej lokalizacji i stanu. Tymczasem to właśnie wartość (nie mylić z ceną) byłaby podstawą do naliczania podatku katastralnego. Wbrew pozorom ten podatek nie obowiązuje tylko w bogatych krajach Zachodu, takich jak Niemcy czy Wielka Brytania, lecz także w państwach naszego regionu – w Czechach, na Litwie i na Słowacji. Podatek ma różny wymiar – od ułamków procenta do kilku procent wartości nieruchomości – ale w Polsce jako wartość referencyjną podaje się raczej 1 proc. W przypadku mieszkania wartego 0,5 mln zł byłoby to więc 5 tys. zł rocznie. Zwolennicy wprowadzenia katastru postulują jednak, aby obowiązywał on dopiero od drugiej albo i trzeciej nieruchomości należącej do tej samej osoby.

Nie można jednak nie zauważyć, że na istnieniu takiej działalności zyskują nie tylko właściciele lub firmy zarządzające, lecz także ich klienci. Mieszkania na wynajem są po prostu wygodniejsze niż pokój hotelowy, a przy tym tańsze. W dużej części przypadków turystę stać byłoby wprawdzie na wyjazd, ale zatrzymać musiałby się w mniej atrakcyjnym i wygodnym miejscu. Na warszawskiej Starówce ceny są porównywalne z pokojami hotelowymi, ale tymi w bardziej odległych dzielnicach.

Spór można więc sprowadzić do tego, czy władzom miast powinno bardziej zależeć na komforcie mieszkańców czy gości. Najlepszym wyjściem byłoby odpowiednie wyważenie ich interesów, co w polskich miastach dotychczas się nie udawało, ale być może zdecydował już o tym koronawirus.

Ostatnie tygodnie pokazały wyraźnie, że przeznaczanie całych dzielnic tylko na cele turystyczne nie jest dobrym pomysłem. Nawet gdyby ograniczenia zostały wkrótce zniesione, turystyka zagraniczna prawdopodobnie nie wróci przez jakiś czas, o ile w ogóle, do takiego natężenia jak przed epidemią.

Może w takim razie branża będzie zarabiać na gościach z Polski? – Rynek wynajmu krótkoterminowego z pewnością nie może opierać się wyłącznie na nich. Do tej pory stanowili w wielu miejscach mniej niż połowę klientów – wyjaśnia Grzegorz Żurawski, wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótko terminowego.

Stowarzyszenie obawia się o płynność finansową kilkunastu tysięcy legalnie działających firm. – Może się okazać, że bez pomocy państwa po zniesieniu ograniczeń usługi zakwaterowania w apartamentach będzie świadczyć wyłącznie szara strefa – podkreśla Żurawski.

To zaś wymusi zmiany na rynku najmu krótkoterminowego. „Obecna sytuacja dla branży jest jednoznaczna: ten rynek właśnie się w Polsce skończył, przynajmniej na najbliższe dwa, trzy lata” – prognozuje Marlena Kosiura, ekspert portalu Inwestycjewkurortach.pl w artykule pod wiele mówiącym tytułem „Wynajem krótkoterminowy: koniec rynku”. – Problem mają nie tylko właściciele, lecz przede wszystkim firmy zarządzające najmem krótkoterminowym. Największą szansę na przetrwanie mają mniejsze firmy, głównie te oferujące najmem w kurortach – ocenia. Potwierdza to także Tomasz Burcon ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik zrzeszającego właścicieli mieszkań na wynajem. – Zauważyliśmy większe zainteresowanie obiektami na uboczu. Popularnością w te wakacje będą cieszyły się domy i domki na Kaszubach, Mazurach, w górach, na wsi – informuje.

Warszawa i Kraków wśród metropolii, które chcą uregulowania przez UE wakacyjnego najmu mieszkań

Zobacz również

Większość firm zarządzających nieruchomościami prawdopodobnie zniknie z rynku. Nie zarabiają na turystach, bo tych po prostu nie ma, ale wciąż obowiązują je umowy z właścicielami mieszkań. Nie przewiduje się dla nich, przynajmniej na razie, żadnej specjalnej pomocy.

W lepszej sytuacji są właściciele mieszkań, którzy mogą je przenieść z rynku najmu krótkoterminowego na długo terminowy. To już się dzieje, bo w obecnej sytuacji obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Komu uda się wynająć szybko dotychczasowe lokum dla turystów, ten zminimalizuje straty. Nie przez przypadek w serwisach ogłoszeniowych pojawiło się sporo nowych mieszkań oferowanych do wynajęcia w atrakcyjnych lokalizacjach. Trudno sobie wyobrazić, że zostały właśnie zwolnione przez studentów lub cudzoziemców, którzy musieli wyjechać z Polski. O tym, że są to te same lokale, świadczą często zdjęcia – w kadrze nie ukryto atrybutów typowych dla wynajmu krótko terminowego lub hoteli, takich jak zrolowane na łóżkach ręczniki, szklanki czy sztućce ustawione na stole, czego próżno szukać w zwykłych ofertach wynajmu na dłużej. Dokładna skala zjawiska jest trudna do oszacowania.

Jest też grupa właścicieli, którzy kupili mieszkanie z przeznaczeniem do zarabiania na turystach z Airbnb lub podobnych platform i od razu przekazała nad nim zarząd wyspecjalizowanej firmie. Prognozuje się, że te osoby będą raczej skłonne mieszkanie sprzedać, niż wynajmować z dużo niższym zyskiem. Zwłaszcza że znalezienie najemców na dłużej przed wakacjami może nie być takie łatwe – nie ma studentów, zagraniczni pracownicy wyjeżdżają do siebie, a do tego część innych najemców może stracić pracę i przynajmniej na jakiś czas wrócić z dużego miasta do miejscowości, z których pochodzą.

Czy to wszystko wpłynie na tak oczekiwany spadek cen mieszkań? Na ten temat toczą się gorące dyskusje. Linia podziału jest dość prosta: ci, którzy chcą kupić, wieszczą spadki, a ci, którzy już kupili, zapewniają, że ceny mogą tylko rosnąć. Jednak nawet eksperci są ostrożni w prognozach, bo w tym przypadku w grę wchodzi bardzo wiele czynników – nie tylko podaż, lecz także popyt.

Im dłużej trwa epidemia i związane z nią ograniczenia, tym perspektywy dla rynku wydają się gorsze. Może się jednak okazać, że paradoksalnie koronawirus przynajmniej częściowo pogodzi interesy mieszkańców, turystów i właścicieli mieszkań. Na popularności może bowiem zyskać tzw. najem hybrydowy. W trakcie letniego sezonu w danym mieszkaniu prowadzi się najem krótkoterminowy, a po sezonie – od września do końca czerwca – długoterminowy. Jak informuje Tomasz Burcon, ograniczenia związane z najmem krótkoterminowym tylko przyspieszyły ten trend.