Mniejszy czynsz najmu lub rozwiązanie umowy? Najemcy lokali komercyjnych mają problem

Epidemia COVID-19 mocno dotknęła najemców lokali komercyjnych działających w różnych branżach. Problemy najemców można różnicować w zależności od tego, czy chodziło o najem powierzchni handlowych w celu prowadzenia sklepów lub punktów usługowych czy też najem powierzchni biurowych.

Części z nich na pewien czas pomógł ustawodawca, wprowadzając do ustawy z ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przepis art. 15ze ust. 1. Każdy jednak najemca już zmierzył się – i będzie mierzyć się w najbliższej przyszłości – z problemem konieczności uiszczania czynszu najmu w dotychczasowej, umówionej z wynajmującym wysokości, pomimo nawet całkowitego zaprzestania działalności w wynajmowanych lokalach lub – w najlepszym wypadku – jej istotnego ograniczenia z uwagi na regulacje wprowadzone w związku z epidemią COVID-19.

Aktualnie pytanie najczęściej zadawane przez najemców dotyczy tego, jak można doprowadzić do obniżenia ich zobowiązań do płacenia czynszu najmu albo nawet do rozwiązania umowy najmu. Możliwości w tym zakresie jest kilka, jednak każda z nich wiąże się z określonymi ryzykami, których najemcy muszą być świadomi – co może pozwolić na ich uniknięcie bądź minimalizację.

Warunki typowej umowy najmu powierzchni komercyjnych

Typowa umowa najmu biur czy innych powierzchni przeznaczonych na prowadzenie działalności handlowej lub usługowej zawierana jest z reguły na czas oznaczony, z restrykcyjnie określonymi – o ile takie prawo dla najemcy zostało w ogóle w umowie przewidziane - przesłankami rozwiązania przez niego umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta (ograniczonymi np. do sytuacji istnienia wad wynajmowanego lokalu, które zagrażają bezpieczeństwu najemców lub ich pracowników lub które uniemożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej najemcy).

Roszczenia wynajmującego wynikające z umowy są zabezpieczone, najczęściej na kilka sposobów. Do najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia należą: kaucja pieniężna (w wysokości 3-miesięcznego czynszu najmu, czasami powiększonego również o opłaty eksploatacyjne), gwarancja bankowa i oświadczania o poddaniu się egzekucji, złożone przez najemcę na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 KPC. Zdarza się, że wynajmujący zastrzega na swoją rzecz szereg kar umownych, przy czym co do ważności niektórych z nich można zgłaszać poważne zastrzeżenia (kary umowne zastrzegane na okoliczność rozwiązania umowy przez wynajmującego z powodu zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu – co jest naruszeniem zakazu zastrzegania kar umownych na wypadek niespełnienia świadczeń pieniężnych). Istnienie oraz rodzaj tych zabezpieczeń w dużej mierze stanowi o ryzyku dla najemcy, związanym z działaniami, których celem jest uzyskanie obniżki czynszu najmu lub rozwiązania umowy.

Odstąpienie od umowy najmu

Jedną z możliwości, z których skorzystać mogą najemcy, wskazywaną przez wielu prawników, jest odstąpienie od umowy wzajemnej, jaką jest umowa najmu, z powodu tzw. następczej niemożliwości świadczenia (art. 495 § 2 KC).

Rozwiązanie powyższe oparte jest na twierdzeniu, że rzeczywistość gospodarcza po ogłoszeniu epidemii COVID-19 jest zupełnie inna niż poprzednio, a najemcy, zwłaszcza lokali handlowych i usługowych, nie są w stanie osiągnąć zaplanowanych – przy uwzględnieniu normalnego ryzyka gospodarczego - przychodów. W związku z powyższym uznać należy, że cel zakładany w umowie najmu z dotychczas obowiązującymi postanowieniami stał się niemożliwy do osiągnięcia. Powyższe twierdzenie w większym stopniu dotyczy przy tym sklepów i punktów usługowych niż biur, chociaż z uwagi na restrykcje nałożone na pracodawców (np. zalecane przez PIP oddzielanie stanowisk pracy przegrodami, zapewnienie dodatkowej, minimum 1,5-metrowej przestrzeni między pracownikami, zapewnienie środków dezynfekujących) również można twierdzić, że możliwości prowadzenia w nich działalności gospodarczej, nawet po zniesieniu zalecenia pracy zdalnej, doznają istotnego ograniczenia w stosunku do okoliczności, w których umowa najmu była zawierana.

Zaletą tego rozwiązania jest to, że do odstąpienia od umowy najmu wystarczy złożenie przez najemcę wobec wynajmującego oświadczenia o skorzystaniu z tzw. uprawnienia kształtującego, przy czym zgodnie z orzecznictwem (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 12.07.2019 r., I CSK 173/19) niezbędnym elementem oświadczenia o odstąpieniu od umowy powinno być wskazanie okoliczności, które to odstąpienie spowodowały. Do zalet tego rozwiązania jego zwolennicy zaliczają również tę okoliczność, że złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy najmu nie będzie wymagało zainicjowania procesu sądowego, co oznacza, że na tym etapie najemca nie będzie musiał ponosić żadnych kosztów sądowych.

W mojej opinii jednak to rozwiązanie, chociaż kuszące, niesie ze sobą wiele niebezpieczeństw.

Po pierwsze – trudno założyć, że wynajmujący potulnie zaakceptuje fakt odstąpienia przez najemcę od umowy najmu. Racjonalnie raczej należy przyjąć, że będzie on dążył do kontynuacji umowy najmu, i to na dotychczasowych warunkach.

Po drugie – nie sposób będzie odmówić wynajmującym argumentów na wykazanie twierdzenia, że odstąpienie od umowy najmu nie było skuteczne – a to wobec niewystąpienia przesłanki niemożliwości świadczenia. W zasadzie prawna niemożliwość świadczenia wynajmującego istniała lub istnieje nadal tylko w odniesieniu do tych wynajmowanych powierzchni, które były (np. sklepy w galeriach handlowych) lub nadal są (np. salony fryzjerskie i kosmetyczne) objęte ustawowym zakazem działalności – przy czym należy ją traktować jednak jako niemożliwość przejściową. W odniesieniu do pozostałych lokali, w tym zwłaszcza do biur, stwierdzić należy, że prowadzenie w nich działalności w okresie epidemii COVID-19 było obiektywnie możliwe.

Tymczasem w orzecznictwie i doktrynie dominuje pogląd, że niemożliwość świadczenia ocenia się według koncepcji obiektywnej – chodzi o sytuacje, gdy po powstaniu zobowiązania zaistnieje stan zupełnej, trwałej i obiektywnej niemożności zachowania się dłużnika w sposób wynikający z treści zobowiązania. W orzecznictwie podkreśla się nawet, że „nie jest […] następczą niemożliwością świadczenia niemożność gospodarcza (nadmierna trudność tego świadczenia lub rażący brak równowagi gospodarczej dłużnika i wierzyciela).” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18.02.2015 r., I ACa 962/14) – a temu odpowiada sytuacja, w której najemca może korzystać z przedmiotu najmu, ale prowadzona w nim działalność gospodarcza nie przyniesienie oczekiwanych przychodów, pozwalających na zapłatę czynszu najmu w dotychczasowej wysokości.

Po trzecie - wynajmujący z reguły, z racji ustanowionych zabezpieczeń świadczeń z umowy najmu, będzie dysponował narzędziami, które ułatwią mu dochodzenie jego roszczeń oraz i tak zmuszą najemcę do wszczęcia procesu sądowego. Wynajmujący bowiem zaspokoi swoje roszczenia w pierwszej kolejności z kaucji pieniężnych lub gwarancji bankowych (co zmusi najemcę do dochodzenia zwrotu pobranych kwoty i w razie konieczności sądowego wykazania, że odstąpienie od umowy było skuteczne) albo złoży wniosek o nadanie oświadczeniu o poddaniu się egzekucji klauzuli wykonalności, a następnie złoży wniosek o wszczęcie przeciwko najemcy postępowania egzekucyjnego (co zmusi najemcę do obrony w drodze powództwa opozycyjnego i ponownie wykazanie, że skutecznie odstąpił od umowy). O ile równocześnie ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy najemca nie opróżni lokalu będącego przedmiotem najmu – będzie musiał liczyć się dodatkowo z zabezpieczeniem ustawowym, tj. przysługującym wynajmującemu prawem zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (art. 670 KC).

Jeśli najemca zdecyduje się na złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, to aby uniknąć najgorszego scenariusza – wszczęcia przeciwko sobie egzekucji na podstawie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, musi być gotowy na przedsięwzięcie środków zaradczych. Należy do niech przede wszystkim monitoring właściwego sądu pod kątem wpływu wniosku wynajmującego o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu, a po stwierdzeniu takiego wpływu – natychmiastowe przygotowanie wniosku o udzielenie zabezpieczenia roszczenia o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności i złożenie go w sądzie z chwilą nadania tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności.

W całej tej sytuacji niezwykle ważny jest tzw. timing – albowiem roszczenie z art. 840 KPC powstaje dopiero po nadaniu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności, chociażby egzekucja nie została jeszcze wszczęta. Zbyt wczesne złożenie wniosku o zabezpieczenie – przed nadaniem klauzuli wykonalności – spowoduje jego oddalenie, zbyt późne – może nie uchronić przed zajęciami komorniczymi. Zwrócić należy uwagę na terminy – zgodnie z przepisami sąd ma 3 dni na nadanie klauzuli wykonalności oraz tydzień na rozpoznanie wniosku o udzielenie zabezpieczenia. Powoduje to, że ryzyko wszczęcia postępowania egzekucyjnego wobec najemcy, który odstąpi od umowy najmu, a której zabezpieczeniem było oświadczenie o poddaniu się egzekucji – oceniam jako znaczne.

Najemcy jako sposób zabezpieczenia swoich roszczeń i swoisty ruch wyprzedzający mogą rozważyć powództwo o ustalenie, że umowa najmu wygasła wskutek skutecznego odstąpienia od niej przez najemcę, wraz ze stosownym wnioskiem o zabezpieczenie tego roszczenia – odnoszącym się do zakazu skorzystania przez wynajmującego z ustanowionych na jego rzecz zabezpieczeń. Możliwość wniesienia takiego powództwa z szansami na jego uwzględnienie będzie jednak wymagała starannej oceny okoliczności danego wypadku – zwłaszcza pod kątem interesu prawnego w żądaniu nieistnienia stosunku prawnego. Poza tym niweczy to podstawową zaletę odstąpienia od umowy najmu - w postaci braku konieczności ingerencji sądu w relacje stron na skutek działań podjętych przez najemcę.

Skorzystanie z art. 357[1] KC

Innym rozwiązaniem jest możliwość skorzystania przez najemcę z klauzuli rebus sic stantibus, będącej wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda i przewidzianej na okoliczność nadzwyczajnej. W takim przypadku najemca mógłby domagać się np. zmiany wysokości świadczenia – płaconego przez siebie czynszu najmu, albo nawet rozwiązania umowy.

Skorzystanie z tego rozwiązania wymaga ingerencji sądu, w związku z czym niezbędne jest wszczęcie stosownych akcji procesowych przez najemcę. W świetle uwag poczynionych powyżej przestaje się to jednak jawić jako zasadnicza wada tego rozwiązania, skoro również odstąpienie od umowy nie gwarantuje uniknięcia procesu sądowego. Odwołanie się do art. 357[1] KC może być przy tym tańsze w sytuacji domagania się przez najemcę jedynie obniżki czynszu – gdyż wartością przedmiotu sporu, która będzie podstawą obliczenia opłaty sądowej od pozwu – będzie różnica pomiędzy dotychczasowym czynszem najmu a czynszem w obniżonej wysokości, której orzeczenia będzie domagał się najemca (obliczona zgodnie z art. 22 KPC).

Najemca w takiej sytuacji będzie musiał wykazać nadzwyczajną zmianę stosunków, której strony nie przewidziały w chwili zawarcia umowy – co w aktualnej sytuacji jest w znacznym stopniu i w przeważającej większości przypadków wiedzą notoryjną – oraz grożącą mu rażącą stratę. W tym zakresie najemca może odwoływać się nie tylko do istotnej zmiany przydatności wynajętego lokalu do umówionego celu czy drastycznego spadku swoich przychodów, ale także do już obserwowanego procesu spadku stawek czynszu najmu, a który jest wynikiem spadku popytu na wynajem powierzchni komercyjnych, jako skutku epidemii COVID-19 w postaci m. in. wzrostu znaczenia e-commerce oraz większej skłonności przedsiębiorców do zlecania pracy zdalnej.

Roszczenie o modyfikację łączącej strony umowy najmu można objąć wnioskiem o zabezpieczenie, a jego złożenie przed wszczęciem postepowania może przynieść najemcy wiele korzyści – nie tylko poprzez uregulowanie obowiązków stron na czas trwania postępowania i ustalenie w tym okresie obniżonego czynszu, przy zachowaniu pozostałych warunków umowy oraz uzyskania wstępnego stanowiska sądu odnośnie zasadności roszczenia, ale także, zwłaszcza w przypadku pozytywnego dla najemcy postanowienia, zyskanie dodatkowego argumentu w negocjacjach z wynajmującym, zmierzających do zmiany dotychczasowych warunków umowy najmu.

Posumowanie

Powyższe dwa rozwiązania uznać należy za najbardziej odpowiadające potrzebom najemców. W grę wchodzą jeszcze inne rozwiązania, np. wynikające z art. 664 § 1 KC czy 700 KC (przy przyjęciu, że umowy najmu, pomimo zatytułowania ich w ten sposób, przeważnie są w istocie umowami dzierżawy), które najemcy mogą mieć na uwadze, ale które wydają się mniej oczywiste i wymagają analizy starannej konkretnych przypadków.

Niewątpliwie jednak na podstawie obserwacji sytuacji na rynku stwierdzić należy, że o ile wynajmujący – bo do nich należy niestety przeważnie kierować zarzut zbyt sztywnego przywiązania do dotychczasowych warunków umowy, przy niewątpliwie zmienionej rzeczywistości gospodarczej – nie zaczną prezentować bardziej elastycznego podejścia i godzić się na istotne modyfikacje umów najmu, to czeka nas w drugiej połowie roku wysyp wielu intersujących procesów sądowych.