Nic nie stoi na przeszkodzie, aby osoba chcąca wynajmować swoje mieszkanie turystom musiała uzyskać zezwolenie – uznał rzecznik generalny Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Zdaniem Michala Bobeka, którego opinia posłuży sędziom TSUE do rozstrzygnięcia francuskiej sprawy, zwalczanie problemu niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy uzasadnia wprowadzenie ograniczeń w realizowaniu najmu krótkoterminowego.
Sprawa zawisła przed trybunałem jest istotna dla Polski, gdyż nasz rząd rozważa podobne kroki do tych poczynionych we Francji.
Paryż płonie od najmu
Francuski Code de la construction et de l’habitation (kodeks budownictwa i mieszkalnictwa) stanowi, że w gminach liczących ponad 200 tys. mieszkańców zmiana funkcji lokalu mieszkalnego uzależniona jest od uzyskania zezwolenia. A – zgodnie z ustawą w sprawie dostępu do mieszkań i reformy urbanistycznej – wielokrotny krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania, stanowi zmianę funkcji.
W skrócie: chcesz wynajmować swój lokal w ramach najmu krótkoterminowego – musisz uzyskać zezwolenie. Szkopuł w tym, że właściciele mieszkań w Paryżu, który jest najpopularniejszym pod względem liczby ofert najmu krótkoterminowego miastem na świecie, podeszli do tego wymogu lekceważąco. Jeszcze w styczniu 2018 r. – jak wynika z szacunków paryskich urzędników – aż 80 proc. wynajmujących nie miało zezwolenia.
Urzędnicy się nie patyczkowali. Dwa skarżące podmioty, z powodu których zawisła sprawa przed TSUE, zostały ukarane w wysokości 25 tys. euro oraz 15 tys. euro. Jako że płacić nie chciały, a francuski sąd apelacyjny uznał, że trzeba – sprawa trafiła do Cour de cassation (sądu kasacyjnego). Ten zaś nabrał wątpliwości, czy wymóg uzyskania zezwolenia na świadczenie usługi najmu krótkoterminowego jest zgodny z unijnymi przepisami.
Równowaga w najmie
Michal Bobek, który przygotował opinię dla TSUE, nie ma wątpliwości: państwa członkowskie mogą wprowadzić wymóg uzyskania zezwolenia. I dotyczyć on może nie tylko gigantów rynku najmu jak Airbnb czy Booking.com, lecz także indywidualnych podmiotów, które wynajmują choćby jeden lokal. Prawo unijne – zdaniem rzecznika generalnego – tego nie zabrania. Bo wolność prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawo własności nie mają charakteru bezwzględnego. Mogą podlegać ograniczeniom; oby te ograniczenia były proporcjonalne i służyły publicznemu interesowi.
„Zwalczanie problemu niedoboru mieszkań i dążenie do zapewnienia wystarczającego i przystępnego cenowo dostępu do mieszkań na długoterminowy wynajem (zwłaszcza w miastach przyciągających dużą liczbę turystów), a także ochrona środowiska miejskiego stanowią słuszne względy uzasadniające wprowadzenie systemów zezwoleń opartych w szerokim ujęciu na polityce społecznej. Takie względy mogą być również powoływane dla uzasadnienia kryteriów, na jakich opiera się system zezwoleń” – wskazał rzecznik generalny TSUE w swej opinii.
Dalej podkreślił, że „w świetle wyznaczonego celu polegającego na zwalczaniu problemu niedoboru mieszkań i ochronie rynku mieszkań na wynajem długoterminowy nie dostrzega żadnych przesłanek pozwalających podać w wątpliwość samą potrzebę wprowadzenia systemu zezwoleń”.
Oby tylko system uzyskiwania zezwoleń był sprawiedliwy i otwarty dla wszystkich. Przykładowo nie wolno zabronić prowadzenia komuś najmu krótkoterminowego wyłącznie ze względu na narodowość.
Michal Bobek podkreślił jednocześnie – w odpowiedzi na argument skarżących – że fakt istnienia innych sposobów przeciwdziałania niedoborom mieszkań na wynajem długoterminowy nie może oznaczać, iż zastosowane przez Francję i mera Paryża rozwiązanie jest niedopuszczalne. Nic nie stoi przecież na przeszkodzie, by stosowanych mechanizmów było wiele i by się one uzupełniały.
Polskie plany
W sprawie stanowisko zaprezentował również polski rząd. Uważa on, że państwa członkowskie mogą wprowadzać pewne ograniczenia w realizacji usług najmu krótkoterminowego. I nic dziwnego, bo w rodzimym Ministerstwie Rozwoju trwają prace nad stosownymi mechanizmami.
Wstępnie przygotowane rozwiązanie (opracowane jeszcze w nieistniejącym już Ministerstwie Sportu i Turystyki) zakłada powstanie centralnego rejestru obiektów noclegowych, w którym znajdą się lokale wynajmowane krótkoterminowe. Ich właściciele nie będą musieli uzyskać zezwolenia, ale pod groźbą grzywny będą musieli dokonać zgłoszenia.
Wprowadzenie obowiązku rejestracyjnego miałoby służyć przede wszystkim uszczelnieniu podatkowemu. Obecnie bowiem służby skarbowe kiepsko sobie radzą z najmem krótkoterminowym – także w stosunku do podmiotów, które w ten sposób wynajmują wiele mieszkań. A obowiązek upublicznienia, że się wynajmuje lokale, wpływałby zapewne mobilizująco na wynajmujących. Ponadto służby skarbowe miałyby prosty dostęp do danych o wynajmujących.
Takie rozwiązanie popiera branża hotelarska. Jej przedstawiciele uważają, że patologiczna jest sytuacja, w której wynajmujący za pośrednictwem platform internetowych chwalą się, że można u nich taniej zamieszkać niż w hotelu, skoro jednocześnie nie odprowadzają podatków ani nie ponoszą wielu innych kosztów, które uczciwie działający przedsiębiorcy muszą ponieść.
– Jestem przeciwnikiem takich restrykcji jak obowiązek uzyskania zezwolenia na najem krótkoterminowy. Tym bardziej, że szybko pojawiłyby się kłopoty, że jeden zezwolenie dostał, a drugi – będący w identycznej sytuacji – nie. Natomiast rzeczywiście coś trzeba zrobić, by wynajmujący odprowadzali podatki – twierdzi Cezary Kaźmierczak, prezes Związku Przedsiębiorców i Pracodawców.
Jego zdaniem zatem sam fakt jednorazowego zgłoszenia nie powinien być nadmiernie uciążliwy.
– Ostatnio sporo złego mówi się o najmie krótkoterminowym. Ale nie zapominajmy, że dzięki jego istnieniu bardzo rozwinęła się turystyka. Gdyby nie możliwość wynajęcia pokoju lub mieszkania od prywatnego wynajmującego, wielu Polaków nie mogłoby zwiedzić niektórych państw – zauważa Kaźmierczak.
Opinia rzecznika generalnego TSUE nie jest wiążąca dla sędziów trybunału. W przytłaczającej większości przypadków wyrok jest jednak zgodny z przedłożonym przez rzecznika opracowaniem.
orzecznictwo
Opinia rzecznika generalnego TSUE z 2 kwietnia 2020 r., sprawy połączone C-724/18 i C-727/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia