„Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii” – tak brzmi kluczowa teza wczorajszego wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE. W praktyce oznacza to, że każde z państw członkowskich może wprowadzić system uzyskiwania zezwoleń na krótkoterminowe wynajmowanie mieszkań. A tym samym ograniczyć liczbę usługodawców. Celem takiego ograniczenia – jak wskazał TSUE – powinno być realizowanie potrzebnej w danym państwie polityki mieszkaniowej. Czyli przede wszystkim przeciwdziałanie problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy.

W wielu chętnie odwiedzanych przez turystów miastach podupadł bowiem rynek najmu długoterminowego. Właściciele mieszkań wolą udostępniać swoje lokale na doby za pośrednictwem platform internetowych, gdyż zarobek jest większy. To budzi opór społeczności lokalnych, m.in. studentów oraz osób, których nie stać na zakup nieruchomości, a są życiowo związane z chętnie odwiedzanymi miastami. Tak było we Francji, która zdecydowała się wprowadzić ograniczenia, a za najem krótkoterminowy paryskich garsonier bez zezwolenia nakładała kary po kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy euro. Teraz się okazało, że miała do tego prawo.

Wyrok TSUE w perspektywie kilku lat bez wątpienia może doprowadzić do zwiększenia się wydatków turystów, gdyż mieszkań na doby będzie mniej, a zatem wynajem będzie kosztował więcej.

W postępowaniu przed TSUE brał udział polski rząd. Zachęcał sędziów do wydania wyroku o możliwości wprowadzenia systemu zezwoleń. Ministerstwo Rozwoju już kilka miesięcy temu zapowiedziało, że będzie chciało uregulować rynek najmu krótkoterminowego. Rozwój najmu krótkoterminowego staje się coraz większym kłopotem dla nadmorskich kurortów oraz Warszawy.

– Europejskie sądownictwo nie jest od tego, by ułatwiać długoterminowe wynajmowanie mieszkań, a utrudniać najem krótkoterminowy – twierdzi adwokat prof. Robert Gwiazdowski. I dodaje, że jeśli krajowe władze polityczne chcą ułatwiać życie swoim obywatelom, to mają wiele instrumentów do kreowania odpowiedniej polityki.

Wydany wyrok jest po myśli rządów większości państw UE oraz mieszkańców miejscowości uchodzących za turystyczne, którzy nie parają się usługą najmu krótkoterminowego. Zyskać powinna również branża hotelarska, która utyskiwała na nieuczciwą konkurencję. Stracą – rzecz jasna – ci, którzy wynajmują swoje lokale na doby, duże platformy internetowe pośredniczące między właścicielami mieszkań i turystami oraz właśnie turyści – można się bowiem spodziewać wyższych cen za najem krótkoterminowy.

Francuskie początki

Sprawa, którą zajmował się TSUE, dotyczyła przepisów francuskich. Tamtejszy Code de la construction et de l’habitation (kodeks budownictwa i mieszkalnictwa) stanowi, że w gminach liczących ponad 200 tys. mieszkańców zmiana funkcji lokalu mieszkalnego uzależniona jest od uzyskania zezwolenia. A – zgodnie z ustawą w sprawie dostępu do mieszkań i reformy urbanistycznej – wielokrotny krótkoterminowy wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania, stanowi właśnie zmianę funkcji.

To zaś oznacza, że jeśli właściciel mieszkania chce wynajmować swój lokal w ramach najmu krótkoterminowego – musi uzyskać zezwolenie. Szkopuł w tym, że właściciele mieszkań w Paryżu, który jest najpopularniejszym pod względem liczby ofert najmu krótkoterminowego miastem na świecie, podeszli do tego wymogu lekceważąco. Jeszcze w styczniu 2018 r. aż 80 proc. wynajmujących nie posiadało stosownego zezwolenia.

Władze miasta uznały, że czas z tym zrobić porządek. Najłatwiej poprzez przeprowadzenie kontroli i ukaranie wynajmujących, którzy się nie podporządkowali prawu. Dwa podmioty, których sprawy stały się podstawą do skierowania pytania prejudycjalnego, zostały ukarane w wysokości 25 tys. euro oraz 15 tys. euro. Sprawa trafiła do Cour de cassation (sądu kasacyjnego). A ten nabrał wątpliwości, czy wymóg uzyskania zezwolenia na świadczenie usługi najmu krótkoterminowego jest zgodny z unijnymi przepisami.

Wsparcie stałości

W wydanym wczoraj wyroku TSUE wskazał, że przeciwdziałanie problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy stanowi nadrzędny wzgląd interesu ogólnego, który uzasadnia wprowadzenie ograniczenia w świadczeniu usługi najmu krótkoterminowego.

Sędziowie zauważyli z jednej strony, że celem rozpatrywanego uregulowania jest ustanowienie mechanizmu przeciwdziałania problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy, by zaradzić pogarszaniu się warunków dostępu do mieszkań i wzmaganiu się napięcia na rynkach nieruchomości, co stanowi nadrzędny wzgląd interesu ogólnego. Z drugiej strony zaś rozpatrywane uregulowanie francuskie jest proporcjonalne do zamierzonego celu. Jest ono bowiem przedmiotowo ograniczone do określonej działalności polegającej na wynajmie, wyłącza ze swego zakresu stosowania lokale stanowiące główne miejsce zamieszkania wynajmującego, a system zezwoleń, jaki ustanawia, ma zawężony zakres geograficzny. Ponadto zamierzonego celu – zdaniem TSUE – nie dałoby się osiągnąć przy użyciu mniej restrykcyjnych środków.

W skrócie więc: państwa mogą wprowadzić system zezwoleń i ograniczyć liczbę wynajmujących krótkoterminowo. Warunkiem jednak jest, by proces uzyskiwania zezwoleń nie dyskryminował nikogo. Zabronione np. byłoby uzależnienie przyznania zezwolenia od narodowości właściciela mieszkania.

Wyrok podoba się polskim władzom. Rodzimy rząd przyłączył się do postępowania i opowiadał się po stronie francuskich władz. Ministerstwo Rozwoju nie ukrywa bowiem, że chciałoby uregulować kwestię najmu krótkoterminowego. W jaki dokładnie sposób – jeszcze nie wiadomo.

Szara strefa

– Ten wyrok to woda na młyn krytyków UE. Trybunał opowiedział się za rozwiązaniem niezgodnym z zasadami, na bazie których narodziła się UE – uważa adwokat prof. Robert Gwiazdowski. Jego zdaniem zrozumiałe są polityczne chęci regulowania takich kwestii jak mieszkalnictwo, ale trybunał nie powinien wpisywać się w potrzeby polityczne poszczególnych rządów.

– Europejskie sądownictwo nie jest od tego, by ułatwiać długoterminowe wynajmowanie mieszkań, a utrudniać najem krótkoterminowy – twierdzi prof. Gwiazdowski. I dodaje, że jeśli krajowe władze polityczne chcą ułatwiać życie swoim obywatelom, to mają wiele instrumentów do kreowania odpowiedniej polityki. W Polsce są to chociażby ogromne połacie zupełnie niewykorzystanych gruntów należących do Skarbu Państwa.

Wątpliwości co do rozstrzygnięcia ma również Arkadiusz Pączka, dyrektor Centrum Monitoringu Legislacji Pracodawców RP oraz sekretarz Rady Dialogu Społecznego. Jego zdaniem bez wątpienia na przestrzeni kilku lat dojdzie do ograniczenia swobody działalności gospodarczej. Za to bynajmniej nie jest pewne, że poprawi się sytuacja na rynku najmu długoterminowego.

– Mam obawy, że w najchętniej odwiedzanych przez turystów miejscowościach kłopot pozostanie. Ludzie, którzy nie uzyskają zezwolenia, nie zmienią bowiem profilu swojej działalności, lecz nadal będą prowadzić najem krótkoterminowy. Tyle że w szarej strefie – przypuszcza Arkadiusz Pączka.

Ekspert Pracodawców RP uważa, że jeśli polski rząd chciałby wprowadzać nowe przepisy, najlepiej by było, aby wprowadził po prostu wymóg zgłoszenia. Nie powinien być on nadmiernie uciążliwy dla osób wynajmujących, za to pozwoliłby ograniczyć część patologii występujących na rynku. Dziś bowiem – jak niedawno przyznał resort rozwoju – kłopotem jest głównie to, że wynajmujący za pomocą platform internetowych nie odprowadzają podatków oraz zdarzają się przypadki, gdy turysta wykupi nocleg w miejscu, które nie istnieje. 

orzecznictwo

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w składzie Wielkiej Izby z 22 września 2020 r., sygn. akt C-724/18 i C-727/18 (sprawy połączone). www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia