Subskrybuj nas na Youtube
Rozporządzenie Rady Ministrów z 2 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U z 2020 r. poz. 792) liberalizuje wprowadzone uprzednio zakazy i ograniczenia dotyczące zakresu dopuszczalnej obecnie na terytorium Polski działalności gospodarczej.
Jedną z najważniejszych zmian jest ponowne otwarcie galerii handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 mkw. Przy zachowaniu przewidzianych w rozporządzeniu środków dopuszczalne jest w tych obiektach ponownie prowadzenie działalności handlowej i usługowej.
Czy będzie ona taka sama jak przed kryzysem? Z pewnością nie. Nie tylko dlatego, że pierwsze dni funkcjonowania galerii pokazują znacznie mniejsze zainteresowanie klientów, lecz także z tego powodu, że sklepy – ze względu na reżim sanitarny – będą mieć mniejszą przepustowość. Należy też pamiętać, że ponowne otwarcie galerii handlowych nie dotyczy wszystkich przedsiębiorców w takim samym stopniu. Rozporządzenie nadal utrzymuje bowiem wiele zakazów prowadzenia działalności gospodarczej. Dotyczy to chociażby kin, salonów fryzjerskich, klubów fitness. Lokale przeznaczone na taką działalność pozostają zamknięte niezależnie od tego, czy znajdują się w galeriach handlowych, czy w innych lokalizacjach.
Naszym zamiarem nie jest kwestionowanie zasadności utrzymywania bezwzględnego zakazu prowadzenia działalności określonego rodzaju mimo częściowego odmrożenia gospodarki. Warto natomiast zauważyć, jak bardzo przyjęte rozwiązania różnicują sytuację prawną poszczególnych najemców nawet w ramach jednego obiektu handlowego i do jakiego chaosu prawnego mogą prowadzić.
Wygaszone umowy
Do wydania rozporządzenia sytuacja wydawała się przez chwilę w miarę jasna. Umowy najmu lokali w galeriach o powierzchni handlowej powyżej 2000 mkw. zostały czasowo wygaszone na podstawie art. 15ze ustawy z 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374). Zgodnie z przeważającym poglądem prawników wynajmujący nie mieli więc uprawnienia do naliczenia opłat czynszowych i innych związanych z zawartymi umowami.
Obecnie z jednej strony mamy przedsiębiorców, którzy zostali objęci „odmrożeniem” i – przynajmniej w teorii – mogą prowadzić działalność, a z drugiej podmioty posiadające lokale w galeriach handlowych, które nadal nie mogą prowadzić działalności ze względu na obowiązujący odrębny zakaz.
Ci pierwsi prowadzą co prawda działalność, ale nie jest ona taka jak przed epidemią, a tym bardziej nie jest taka, jaką zamierzali prowadzić, zawierając umowę. Kompletnie nowe realia gospodarcze wynikają m.in. z utrzymywania w znacznej części ograniczeń w swobodnym poruszaniu się ludzi, obostrzeń dotyczących spełnienia wymogów sanitarnych i zmiany zachowań konsumenckich. Te realia będą utrzymywać się zapewne jeszcze przez wiele miesięcy.
Dla tych drugich stan zawieszenia ma jednocześnie charakter obiektywny, tzn. jeśli dany lokal jest przeznaczony na określoną działalność (np. kino lub klub fitness), to z obiektywnych przyczyn ani wynajmujący nie może oddać go do prowadzenia zakazanej działalności, ani najemca nie może jej w nim podjąć.
Wątpliwości najemców
Najemcy, którzy posiadają lokale w otwartych ponownie galeriach handlowych, ale nie mogą prowadzić w nich działalności, nie wiedzą, czy po 4 maja muszą ponownie liczyć się z obowiązkiem zapłaty czynszu. Czy rozpoczął wobec nich swój bieg przewidziany w ustawie o tarczy antykryzysowej termin na złożenie wynajmującemu bezwarunkowej oferty przedłużenia umowy najmu pod rygorem utraty prawa do wcześniejszych swoistych „wakacji czynszowych”? Jeżeli tak, to czy istnieje wtedy ryzyko naliczenia przez wynajmujących opłat czynszowych z mocą wsteczną w razie niezłożenia takiej oferty do 3 sierpnia 2020 r.?
Najemcy, którzy formalnie mogą już prowadzić działalność w galeriach, nie wiedzą z kolei, czy czynsz należy się w tej samej wysokości, skoro warunki korzystania z lokalu są całkowicie inne niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Co dalej?
Postanowienia tarczy antykryzysowej nie dają jasnej odpowiedzi na te pytania. Nie wchodząc w szczegółowe rozważania prawne, należy przyjąć, że przestała ona chronić najemców, którzy wcześniej mogli powoływać się na jej obowiązywanie niezależnie od tego, czy ich działalność jest odmrożona, czy nie.
Wydaje się więc, że najemcy będą musieli sięgnąć do kodeksu cywilnego. W grę wchodzi np. powołanie się na całkowitą lub częściową niemożliwość świadczenia, nadzwyczajną zmianę stosunków i możliwość dochodzenia ukształtowania nowego czynszu przed sądem. Przepisy te mogą być stosowane w różny sposób – zależny od sytuacji konkretnego najemcy. W pewnych wypadkach mogą dać podstawę do uniknięcia płatności całego czynszu, w innych do jego częściowej redukcji. Dopuszczalne może być również odstąpienie od umowy najmu, tak jak to zrobiło kilka dużych sieci handlowych. Najemcy mają więc podstawy prawne, które mogą wykorzystać w rozmowach z wynajmującymi, formułując swoje stanowisko i szukając polubownych rozwiązań.
Należy również pamiętać, że gdyby wynajmujący był nieskory do zawierania kompromisu i modyfikacji rozwiązań czynszowych, najemca ma możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy. Takiemu żądaniu może towarzyszyć wniosek o tymczasowe określenie czynszu na czas procesu.