Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
To częściowo odpowiedź na postulaty samorządów, które od miesięcy zgłaszają m.in. problemy z przygotowaniem planów ogólnych. Najpilniejsze zmiany – m.in. dotyczące wydawania decyzji WZ – zostały ujęte w poselskim projekcie nowelizacji, a pozostałe mają być uchwalone na ścieżce rządowej.
Obejście planu ogólnego
Jedną z głównych zmian ma być większa elastyczność dotycząca wyznaczania w planach miejscowych terenów z zabudową. Co do zasady przyszłe plany miejscowe będą musiały być zgodne z przygotowywanymi właśnie planami ogólnymi gmin (POG). Jeśli więc na danym terenie POG dopuszcza np. maksymalnie 30 proc. zabudowy w danej strefie, to nie będzie można wyjść poza ten wskaźnik. Przy czym istniejąca dziś zabudowa przenoszona jest do POG. Może dojść więc do sytuacji, w której dana działka jest dziś zabudowana w 80 proc., ale znajdzie się w strefie o niższych parametrach. W przypadku nowej inwestycji na tym terenie – polegającej np. na wyburzeniu starych budynków i postawieniu nowych – obszar zabudowy nie mógłby już przekroczyć wspomnianych 30 proc.
– To zły pomysł. Nawet jeżeli w POG będzie 30 proc. powierzchni zabudowy, można będzie docelowo zabudować działkę np. w 100 proc. To jest absurd i brak stabilności prawnej. Po co nam w takim razie POG – pyta Joanna Świtlińska-Robutka, urbanistka, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego.
Według dr. Łukasza Grzesiaka, urbanisty i kierownika referatu planowania przestrzennego i budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa (woj. lubuskie), już dziś można byłoby ten problem rozwiązać, jednocześnie nie tworząc wyłomu w planach ogólnych. Chodzi o przeanalizowanie śródmiejskich działek pod kątem ich zabudowy (bo to ich najczęściej będzie dotyczyć ta sytuacja) i przyjęcie dla nich odrębnych stref planistycznych w POG. Byłoby to jednak bardzo pracochłonne – w dużych miastach mogłoby się sprowadzać do kilkuset różnych stref.
– Prezydent czy burmistrz ma w tej sytuacji władztwo planistyczne – decyduje, czy przenieść zabudowę istniejącą 1:1 czy ją rozrzedzić np. z 90 do maksymalnie 60 proc. dla przyszłych planów miejscowych – podkreśla dr Łukasz Grzesiak.
Ustawodawca chce też dopuścić tworzenie zabudowy śródmiejskiej, określonej w POG, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Dziś potrzebny jest do tego plan miejscowy, którego przyjęcie wiąże się np. z szerokimi konsultacjami społecznymi.
– Taka zabudowa dopuszcza znacznie mniej rygorystyczne warunki z punktu widzenia minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych czy placów zabaw. Dopuszczenie zabudowy śródmiejskiej do ustalenia w decyzji o warunkach to świetny pomysł dla deweloperów, bardzo zły dla mieszkańców – ocenia Joanna Świtlińska-Robutka.
Zintegrowane plany inwestycyjne po nowemu
W przypadku zintegrowanych planów inwestycyjnych, czyli nowej formy współpracy gmin z inwestorami, zmienić ma się definicja inwestycji uzupełniającej. Dziś musi ona służyć obsłudze inwestycji głównej. Samorządy postulują, aby mogła ona służyć wykonywaniu zadań własnych gminy.
– Gminy powinny mieć swobodę w ustalaniu, co stanowi inwestycję uzupełniającą – uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Dodaje, że wydłużenie trzydniowego terminu na weryfikację przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wniosku inwestora o uchwalenie ZPI jest potrzebne, ale powinno ograniczyć się do siedmiu dni. MRiT proponuje 14 dni. Nowelizacja ma też dopuścić realizację inwestycji uzupełniającej na podstawie obowiązującego już planu miejscowego, a nie ZPI.
– Słusznie ustawodawca chce wyeliminować też sztywne założenie, że ZPI ma obejmować wyłącznie teren inwestycji głównej i uzupełniającej. Nie służyło to ładowi przestrzennemu, a ponadto stwarzało zasadniczy problem co do zastosowania bufora 700 m w ZPI dla farm wiatrowych – ocenia z kolei dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Podstawa prawna
Etap legislacyjny
Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów
