Problem: Zamieszanie wokół zwrotu działki przy Pałacu Kultury i Nauki podgrzało atmosferę wokół reprywatyzacji gruntów warszawskich. Deklaracje prezydent miasta Hanny Gronkiewicz-Waltz, że Platforma Obywatelska w ciągu miesiąca przygotuje tzw. dużą ustawę reprywatyzacyjną, spowodowały, iż na drugi plan zeszła ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271). To tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna. Wchodzi ona w życie 17 września 2016 r. i będzie stosowana, choć prezydent Warszawy idzie dalej i zapowiada, że dopóki nie zostanie przyjęta proponowana przez PO duża ustawa reprywatyzacyjna, dopóty żadna nieruchomość objęta roszczeniami nie zostanie zwrócona.
Mała ustawa reprywatyzacyjna rozpoczyna porządkowanie spraw związanych z dekretem Bieruta. To właśnie na jej podstawie kuratorzy nie będą już mogli przejmować kamienic po zmarłych i nieznanych z miejsca pobytu właścicielach nieruchomości. Miasto też będzie mogło wydawać decyzje odmowne wobec tych nieruchomości, które są wykorzystywane na cele publiczne. Samorząd będzie mógł się również skutecznie bronić przed zwrotem kamienic w całości odbudowanych za publiczne pieniądze.
Reklama

Reklama
Bez kuratora, notarialnie i za duże pieniądze
Zdecydowanie trudniej będzie przejmować kamienice, których właściciele nie żyją od wielu lat. Sądy bowiem nie będą miały możliwości ustanowienia kuratora dla właściciela nieznanego z miejsca zamieszkania.
Kurator mógł dysponować majątkiem takiej osoby. Dochodziło więc do sytuacji, że sam sobie sprzedawał nieruchomość. Ustawa, która wejdzie w życie 17 września 2016 r., blokuje takie przypadki, wyklucza bowiem powołanie kuratora dla osoby, dla której istnieją przesłanki do uznania jej za zmarłą.
Zmniejszy się lub wręcz skończy także handel roszczeniami do działek. Wyspecjalizowane firmy skupowały je od spadkobierców dawnych właścicieli za symboliczne kwoty, w zamian dostając dokumenty pozwalające przejąć dużej wartości grunty i kamienice. Po zmianach sprzedaż roszczeń trzeba będzie potwierdzić aktem notarialnym. Notariusz będzie miał obowiązek ujawnić w dokumencie kwotę sprzedaży, a samorząd będzie informowany o planowanej transakcji.
Ustawa nadaje miastu prawo pierwokupu po cenie, jaką ustali z właścicielem roszczeń. Ale tu pojawia się problem. Ceny sprzedaży mogą być wysokie, będą bowiem ustalane na zasadach rynkowych. Miasto więc powinno dysponować odpowiednimi środkami, żeby faktycznie skorzystać z możliwości pierwokupu. Urzędnicy nie będą też mogli się tłumaczyć, że nie wiedzieli o transakcji.
Samorządowcy nie będą musieli zwracać w naturze szkół, szpitali czy parków, co chyba najbardziej oburzało warszawiaków. Ustawa wprowadza możliwość odmowy wydania w naturze nieruchomości obecnie wykorzystywanych na cele publiczne. Dzisiejsze orzecznictwo pozwala na tego typu praktyki. Przykładem jest Gimnazjum nr 42 na ul. Twardej. Jego uczniowie mieli opuszczać budynek, bo do gruntu, na którym stoi, są roszczenia. Po wejściu nowych przepisów miasto będzie mogło odmówić zwrotu działki, o ile budynki zostały odbudowane lub wyremontowane ze środków publicznych co najmniej w 66 proc. Ratusz nie będzie więc musiał oddawać także kamienic wyremontowanych wcześniej za dziesiątki tysięcy złotych lub budynków odbudowanych po wojnie.
Pół roku na wezwanie
Żeby omówić kolejny problem, trzeba się cofnąć ponad 70 lat, czyli do dekretu Krajowej Rady Narodowej z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. z 1945 r. nr 50, poz. 279). Wszedł on w życie 21 listopada 1945 r. Na jego podstawie wszelkie grunty w stolicy przeszły na własność gminy. Takie rozwiązanie miało ułatwić odbudowę z ruin. Aby jednak nie było wątpliwości prawnych, wprowadzono zapis, że budynki oraz inne przedmioty znajdujące się na tych gruntach pozostały własnością dotychczasowych właścicieli. Właściciele ci mogli złożyć wnioski o przyznanie im prawa własności czasowej do zabranych gruntów. Dekret Bieruta zakładał, że dotychczasowi użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. W razie niezłożenia takiego dokumentu ww. dobra przechodziły na własność gminy. Taki sam skutek wywoływało wydanie decyzji o odmowie przyznania prawa do gruntu, w tym jednak przypadku gmina mogła zaoferować dawnym właścicielom przyznanie gruntu zamiennego, o ile dysponowała nadwyżką wolnych gruntów.
Teraz ta kwestia pojawia się znowu. Nowelizacja z 25 czerwca 2015 r. umożliwia umorzenie owych wniosków, jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów. Aby jednak doszło do ujawnienia w księdze wieczystej takiej nieruchomości własności miasta, władze Warszawy muszą wezwać wnioskodawcę oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu. Sześciomiesięczny czas na zgłoszenie będzie odliczany od daty opublikowania ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym, a ponadto w prasie lokalnej obejmującej swym zasięgiem miejsce ostatniego zamieszkania wnioskodawcy. Ogłoszenie będzie też umieszczane na okres 30 dni na stronie internetowej właściwego urzędu.
Takie ogłoszenie musi zawierać imię, nazwisko oraz ostatnie znane organowi miejsce zamieszkania wnioskodawcy, informację o złożonym wniosku oraz wskazanie nieruchomości nim objętej. Konieczne będzie także umieszczenie informacji, aby wnioskodawca lub jego następcy prawni zgłosili i udowodnili swe prawa, gdyż w przeciwnym razie postępowanie zostanie umorzone. A na to będą trzy miesiące. Po tym terminie nieruchomości przejdą we władanie samorządu.
Warto przypomnieć, że władze miały związane ręce w przypadku blisko 2000 budynków w Warszawie.
Byli właściciele mogą się skarżyć do ETPC
Ustawa reprywatyzacyjna wprowadza rozwiązanie, które zostało uznane przez Trybunał Konstytucyjny za zgodne z ustawą zasadniczą (wyrok z 19 lipca 2016 r., sygn. akt Kp 3/15), a może być powodem problemów samorządu. Można się spodziewać, że spadkobiercy będą chcieli zakwestionować w Europejskim Trybunale Praw Człowieka procedury umorzenia już po przejściu całej procedury sądowej w Polsce. Ustawa z 25 czerwca 2015 r. wprowadza bowiem – jak już wspominaliśmy wcześniej – tylko trzymiesięczny termin na udowodnienie swoich praw do nieruchomości. Zdaniem adwokata Macieja Górskiego z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości takie terminy są nierealne.
– Z mojej praktyki w takich sprawach wynika, że przeprowadzenie postępowania spadkowego w przypadku nieruchomości warszawskich może trwać kilka lat. Sam prowadziłem sprawę właściciela, którego spadkobiercy zostali pozbawieni gruntów na mocy dekretu Bieruta, która łącznie trwała 2,5 roku. Udowodnienie takich uprawnień w ciągu zaledwie 3 miesięcy jest niewykonalne – tłumaczy mecenas Górski.
Choć kwestia ta została podniesiona przez pełnomocnika prezydenta Andrzeja Dudy, to nie zyskała akceptacji przed Trybunałem Konstytucyjnym. Nie wiadomo jednak, jak oceni to europejski sąd.

Procedura w białej księdze

Na stronie urzędu miasta w tzw. białej księdze 8 sierpnia została opublikowana procedura dotycząca potwierdzenia prawa do nieruchomości na podstawie art. 7 dekretu Bieruta. Wynika z niej, że samorząd ma obowiązek przeprowadzenia kontroli, czy faktycznie osoba uprawniona złożyła wniosek wymagany przez dekret Bieruta. Ponadto w czasie postępowania administracyjnego zainteresowany musi złożyć postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Jeśli doszło do postępowania spadkowego, to urząd ma prawo do skontrolowania dokumentów stwierdzających nabycie spadku. W przypadku nabycia spadku na podstawie testamentu własnoręcznego lub ustnego sporządzonego po 27 maja 1990 r. konieczne jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o uzyskanie odpisu postanowienia, a także należy przedstawić sam testament.

Jednocześnie w przypadkach budzących wątpliwości władze stolicy będą mieć obowiązek wystąpić do różnych instytucji w celu udostępnienia materiałów zawierających próbki ręcznego pisma ze szczególnym uwzględnieniem podpisu testatora. Dopiero po ich uzyskaniu możliwe będą działania mające na celu weryfikację autentyczności testamentu. A to wszystko nie tylko trwa, lecz także kosztuje.

– I dlatego okres trzech miesięcy powinien dotyczyć uprawdopodobnienia prawa do nieruchomości, nie zaś potwierdzenia prawa do niej. Tak krótki okres powoduje, że prawowici spadkobiercy mogą zostać pozbawieni możliwości odzyskania ich własności – podsumowuje Maciej Górski.