Gmina nie sprzeda bez przetargu nieruchomości, gdy dwie osoby są zainteresowane jej zakupem

Czy można sprzedać bezprzetargowo nieruchomość gruntową w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej w sytuacji, gdy jest dwóch potencjalnych kupców zainteresowanych jej nabyciem, którzy sąsiadują z tą nieruchomością? Jeden z nich chce dać wyższą cenę niż drugi.

Sprzedaż bezprzetargowa jest szybsza niż przetarg, a gmina nie będzie długo czekać na środki pieniężne. Nieruchomość to wąski pas gruntu: ma ok. 2 m szerokości i 20 m długości. Czy rada gminy może podjąć uchwałę w tej sprawie? Kiedy tryb bezprzetargowy sprzedaży nieruchomości jest zgodny z przepisami?

Nieruchomości gminne mogą być m.in. przedmiotem sprzedaży. Co ważne, w myśl art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) zasadą jest zbywanie nieruchomości w drodze przetargowej. Z kolei sprzedaż bezprzetargowa należy do określonych w u.g.n. wyjątków (ich katalog jest zamknięty). Natomiast zgodnie z ust. 2 art. 37 u.g.n. nieruchomość może być sprzedawana bez przetargu, jeśli:

• jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (sytuacje te szczegółowo opisuje art. 34 u.g.n.;
• zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego (JST) oraz między tymi jednostkami;
• jest zbywana na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także na rzecz organizacji pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
• sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
• przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, w sytuacji, gdy mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
• ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samo rządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
• jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości.

Postanowienia organów

W omawianym stanie faktycznym warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 kwietnia 2021 r. (sygn. akt I OSK 2771/20). Podkreślił on m.in., że: „zwolnienie od trybu przetargowego uwarunkowane jest łącznym spełnieniem warunków:

• niezbędności nieruchomości (jej części) do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz
• brakiem możliwości jej samodzielnego zagospodarowania.

Gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, mogące poprawić warunki zagospodarowania jednej tylko nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, a nie mogą one być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości, dopuszczalne jest jej zbycie w drodze bezprzetargowej. Dowodzi się braku podstaw dla przeprowadzania przetargu, gdy zainteresowana nabyciem nieruchomości jest tylko jedna osoba, a ratio legis przetargu sprowadza się do stworzenia równych szans wszystkim chętnym, gdy jest ich wielu”.

W ocenie wskazanego w pytaniu zagadnienia pomocne będzie także stanowisko Regionalnej Izby Obrachunkowej w Opolu zawarte w wystąpieniu pokontrolnym z 18 czerwca 2024 r. (znak NKO.401-18/2024). Izba wskazała w nim, że podczas sprzedaży przez gminę nieruchomości gruntowej w trybie bezprzetargowym w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej doszło do nieprawidłowości, gdyż nie zostały spełnione przesłanki uprawniające do zbycia nieruchomości w tym trybie). Natomiast w ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce, aby: „w przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej respektować warunki określone w art. 37 ust. 2 pkt 6) u.g.n.”.

Niezasadne argumenty

Reasumując, w podanym stanie faktycznym gmina nie powinna zbywać nieruchomości w trybie bezprzetargowym, gdyż jej zakupem były zainteresowane dwie osoby. Argumenty celowościowe, takie jak chęć sprawnego przeprowadzenia procedury czy szybkiego uzyskania pieniędzy, nie mogą uzasadniać odstąpienia od stosowania wspomnianych zasad (które i tak są regulacjami szczególnymi).

Co więcej, ewentualne podjęcie uchwały przez radę gminy o bezprzetargowym zbyciu nieruchomości jest niedopuszczalne, bowiem regulacje z art. 37 u.g.n. mają status przepisów bezwzględnie obowiązujących, które nie mogą być zmieniane ani modyfikowane w drodze zarządzeń czy uchwał organów gminy. W opisanej sprawie gmina musi przeprowadzić procedurę przetargową z uwzględnieniem przepisów u.g.n. Jeśli tego nie zrobi, naraża się na zarzuty ze strony RIO. ©℗