Nie wszystkie miasta weryfikują dochody najemców mieszkań komunalnych

Te, które to robią, chciałyby sprawdzać dochody z całego roku, a nie z trzech miesięcy. Podwyżki czynszu miały zachęcić do zwalniania mieszkań, ale lokali komunalnych w gminach stale ubywa.

Gminy mogą sprawdzać spełnianie przez najemców mieszkań komunalnych kryterium dochodu, jednak nie częściej niż co 2,5 roku. Mieszkańcom, których sytuacja się poprawiła, wolno podnieść czynsz. Nie dotyczy to umów zawartych przed 21 kwietnia 2019 r., a więc przed wejściem w życie art. 21c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725, dalej: ustawa). To znacznie ogranicza zasięg weryfikacji. W efekcie nowe przepisy jak na razie nie wpłynęły na zwiększenie zasobu gminnego – tego stale ubywa (patrz: infografika).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa, że głównym problemem jest sprzedaż mieszkań dotychczasowym najemcom. Przekonuje też jednak, że jest za wcześnie na bardziej radykalne rozwiązania: rozszerzenie grona weryfikowanych najemców lub umożliwienie gminom wypowiadania umów tym, których dochody znacznie przekraczają przyjęte kryterium.

Szczątkowa weryfikacja

Jak na razie na sprawdzenie dochodów nie zdecydowano się m.in. we Wrocławiu czy w Poznaniu – właśnie dlatego, że ustawa nie obejmuje długoletnich najemców. – Ci, których możemy sprawdzać, są stosunkowo od niedawna w miejskim zasobie, więc możemy powiedzieć, że byli niedawno weryfikowani. Problem z przekroczeniem kryteriów dochodowych diagnozujemy bardziej u osób, które są w zasobie miejskim od wielu lat, ale w przypadku tych osób weryfikację uniemożliwia ustawa – tłumaczy Łukasz Kubiak, rzecznik Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych z Poznania.

Kraków również nie zdecydował się na ten krok, ponieważ – jak argumentują urzędnicy – pomoc mieszkaniowa jest udzielana głównie w formie umowy najmu socjalnego. Tych lokatorów ustawa również nie obejmuje, ale zawierane są z nimi umowy na krótszy okres, więc dochody są sprawdzane, a przede wszystkim lokale te nie podlegają sprzedaży (w przypadku mieszkań komunalnych najemca ma prawo pierwokupu). „Gmina Miejska Kraków chcąc zatem ograniczyć możliwość wykupu wynajmowanych mieszkań zmuszona była udzielać pomocy mieszkaniowej w formie najmu socjalnego, a więc za czynsz, który nie jest rentowny” – tłumaczą urzędnicy.

W Warszawie wytypowano do weryfikacji niecałe 3 tys. gospodarstw. Skala podwyżek czynszów nie jest jednak duża i dotyczy ok. 10 proc. przypadków. W Gdańsku sprawdzono 142 gospodarstwa, a czynsze podwyższono w 30 – średnio o ok. 147 proc. W Lublinie pierwsze weryfikacje rozpoczęto w styczniu – na 10 mieszkań czynsz podniesiono w dwóch, o 241 proc., ze względu na niedostarczenie wymaganych dokumentów. W pięciu przypadkach nie zmieniono stawki, a trzy sprawy nadal się toczą. W Olsztynie na 104 weryfikacje czynsz podniesiono w dziewięciu przypadkach, średnio o 148,33 proc. W Białymstoku w 2022 r. zweryfikowano 21 umów, a w 2023 r. – 49. Kryteria spełniało odpowiednio – 17 i 45 najemców.

Eksperci zwracają uwagę, że mała skala weryfikacji wiąże się również z ograniczonymi kadrami w gminach i problemami organizacyjnymi. – Umowy podpisywane są często w trybie ciągłym, a przynajmniej 1–2 razy w roku. W związku z tym weryfikacja co 2,5 roku dla każdej umowy będzie w trochę innym czasie, a na narzędzia cyfrowe, które pozwalałyby na szybkie sprawdzenie dochodów, trzeba wydać konkretne pieniądze – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

Potrzebne zmiany

Samorządy pozytywnie oceniają mechanizm weryfikacji, ale uważają, że – aby spełnił on swoją rolę – powinien mieć szerszy zasięg. „Wydaje się, że ten mechanizm wpływający na racjonalność gospodarowania zasobem powinien dotyczyć szerszego kręgu osób, a zwłaszcza tych osób, które wstępują w najem lokalu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego (np. dzieci najemcy, który zmarł)” – wskazują warszawscy urzędnicy. Gdański magistrat uważa, że właśnie w stosunku do tych osób nie powinna obowiązywać zasada weryfikacji jedynie umów zawartych po 21 kwietnia 2019 r. Dużym problemem jest również określenie w ustawie, że najemca przedstawia deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego z ostatnich trzech miesięcy. W razie wątpliwości co do wiarygodności dokumentów gmina wprawdzie może wezwać najemcę o dołączenie zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego, jednak organ wydaje takie, które obejmują cały poprzedni rok.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii na razie nie pracuje nad zmianami w ustawie. „Ze względu na stosunkowo krótki czas obowiązywania zmian nie można jeszcze w pełni ocenić, jak wpływają one na poprawę wykorzystania mieszkań w zasobie gminy. W konsekwencji rozważenie wprowadzenia dalszych zmian legislacyjnych będzie możliwe dopiero po przeprowadzeniu oceny skuteczności zmian już wprowadzonych” – czytamy w odpowiedzi na pytania DGP. Jednocześnie resort uważa, że zasób komunalny zmniejsza się przede wszystkim ze względu na sprzedaż lokali dotychczasowym najemcom. Hanna Milewska-Wilk jednak zwraca uwagę, że to tylko jeden z powodów. – To najstarszy zasób w Polsce i część budynków jest wycofywana z użytkowania ze względu na zagrożenia budowlane. Jeżeli gmina nawet zbuduje na tej działce nowe lokale, to mamy lukę, w której wykazuje mniejszy stan – zaznacza ekspertka.

W Warszawie w latach 2021–2023 sprzedano z zasobu gminy tylko pięć mieszkań. W Poznaniu w 2021 r. było to 107 lokali, ale w 2023 r. już znacznie mniej, bo 64. Więcej sprzedaje się w Szczecinie, ale i tu widać tendencję spadkową – odpowiednio 396 i 291.

Od niedawna miasta starają się uzupełniać zasób, same budując mieszkania, do czego zachęcają kolejne rządowe pakiety mieszkaniowe (pisaliśmy o tym w artykule „Miasta coraz chętniej budują mieszkania na swoim terenie”, DGP nr 133/2023). Podwyższenie maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa na ten cel w latach 2024–2025 zakłada projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. ©℗