Rodzinne Ogródki Działkowe, znane jako ROD, cieszą się ogromną popularnością już od wielu lat. Zainteresowanie nimi wzrosło zwłaszcza w okresie pandemii, co jednocześnie spowodowało gwałtowny wzrost cen. Wyższy popyt na działki można też zaobserwować w sezonie wiosenno-letnim. Osoby zainteresowane zakupem lub sprzedażą muszą jednak pamiętać, że transakcji podlega wyłącznie prawo użytkowania. Same działki są bowiem niezbywalne.
Choć potocznie mówi się o sprzedaży i kupnie, Rodzinne Ogródki Działkowe działają na podstawie ustawy z 13 grudnia 2013 roku i w ich przypadku obowiązują zupełnie inne zasady, w porównaniu np. do nieruchomości. Działkowcy nie posiadają bowiem prawa własności, a jedynie prawo do działki, czyli tytuł prawny uprawniający do korzystania z niej. Oznacza to, że mogą przenieść wyłącznie swoje prawa i obowiązki na rzecz innej pełnoletniej osoby fizycznej.
Sprzedaż działki ROD - jak przygotować umowę?
W Polsce istnieje około 950 tysięcy działek i ponad 4,5 tysiąca ROD-ów. Te drugie mają swoje własne komisje, zarząd i system opłat. Wszystkim zarządza Polski Związek Działkowców. Osoba, która dysponuje działką, nie jest jej właścicielem, a jedynie dzierżawcą posiadającym prawo użytkowania na czas nieokreślony. Działkowcy są jednak właścicielami tego, co znajduje się na działce, a zatem wszelkich nasadzeń i naniesień.
Osoby, które z różnych powodów chcą sprzedać swoje prawa do użytkowania, muszą sporządzić umowę przeniesienia praw do działki. Jak podaje Polski Związek Działkowców, umowa ta nie musi mieć formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o ROD, notariusz ma jednak poświadczyć podpisy osób. Oznacza to, że dokument powinien być podpisany w jego obecności. Co jeszcze trzeba wiedzieć o umowie przeniesienia prawa do działki ROD?
- Jeśli przyszły dzierżawca nie może od razu przystąpić do transakcji, bowiem zakup praw do działki wymaga np. zaciągnięcia kredytu, można podpisać umowę przedwstępną. Jest ona czymś w rodzaju rezerwacji. Osoba podpisująca umowę przedwstępną zobowiązuje się jednocześnie do podpisania umowy przyrzeczonej.
- W obu umowach muszą znaleźć się informacje o danych osobowych obu stron, o przedmiocie umowy, a także warunki transakcji, w tym cena zakupu prawa do użytkowania. W umowie przedwstępnej powinna też pojawić się informacja o tym, kiedy ma zostać podpisana umowa przyrzeczona i ile wynosi zaliczka lub zadatek.
- Umowa przyrzeczona musi być sporządzona w trzech egzemplarzach - dla sprzedającego, kupującego i dla zarządu ROD.
Wzory umów bardzo często są dostępne na stronach internetowych lokalnych ROD-ów. W dokumencie powinny znaleźć się też informacje o tytule prawnym dotychczasowego dzierżawcy, oświadczenie o braku obciążeń osób trzecich, o tym, że wszystkie nasadzenia i nabudowania stanowią własność dotychczasowego dzierżawcy oraz o braku zaległości wobec danego ROD i Polskiego Związku Działkowców. To nie wszystko. Umowa musi zawierać oświadczenie kupującego, że nie przysługuje mu prawo do innej działki oraz że zamierza z niej korzystać wyłącznie w celach rekreacyjnych, ogrodniczych i wypoczynkowych.
Należy mieć na uwadze fakt, iż przedmiotem transakcji są w praktyce prawa i obowiązki. One również powinny być uwzględnione w umowie. Należy zatem umieścić w niej informacje o konieczności utrzymania działki w należytym stanie. Po podpisaniu dokumentów nowy dzierżawca musi skontaktować się z zarządem Rodzinnego Ogródka Działkowego i złożyć wniosek o zatwierdzenie umowy. Jeśli nie ma żadnych przeciwwskazań, ROD zatwierdzi umowę w formie uchwały.
Opłaty notarialne i podatek PCC3 - o tych kosztach trzeba pamiętać
Podpisanie umowy wiąże się z opłatą notarialną za poświadczenie podpisu. Maksymalna kwota wynosi w tym przypadku 300 zł + 23 proc. VAT. Kolejną kwestią jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC3. Pokrywa go nabywca. Przeniesienie praw i obowiązków związanych z przeniesieniem prawa do działki ROD wynosi 1 proc. wartości transakcji.
Jeśli jednak przedmiotem umowy są też nasadzenia i nabudowania, w ich przypadku obowiązuje podatek w wysokości 2 proc. wartości transakcji. Nabywca powinien zatem zwrócić uwagę, czy w dokumencie wyodrębniono wartość roślin i obiektów oraz samych praw majątkowych. W przeciwnym wypadku będzie musiał zapłacić wyższy podatek od całej wartości umowy. Kupujący musi złożyć deklarację PCC3 do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania w ciągu 14 dni od podpisania dokumentów.
Co z podatkiem PIT? Sprzedaż prawa własności nasadzeń i nabudowań podlega pod ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest traktowana jako przychód z odpłatnego zbycia rzeczy. Oznacza to, że zbywca nie zapłaci podatku dochodowego tylko wtedy, gdy sprzedaje prawa po upływie co najmniej 6 miesięcy od daty ich nabycia lub w sytuacji, gdy nie osiąga dochodu z ich sprzedaży. W tej sytuacji nie musi też wykazywać informacji o transakcji w rocznym zeznaniu podatkowym.
O czym jeszcze warto pamiętać podczas sprzedaży praw do użytkowania działki ROD?
Działkowiec, który chce sprzedać prawa do użytkowania działki, może zawrzeć umowę z dowolną osobą pełnoletnią, mieszkającą na terenie Polski. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby był to obcokrajowiec posiadający kartę stałego pobytu w naszym kraju. Warto mieć na uwadze fakt, iż umowa jest uznana za skuteczną dopiero wtedy, gdy zatwierdzi ją ROD. Zarząd ma 2 miesiące, aby złożyć oświadczenie o zatwierdzeniu lub odmowie w formie uchwały. Jeśli w tym terminie nie zapadnie żadna decyzja, przeniesienie praw do działki jest uznawane za zatwierdzone.
Osoby, które nabyły prawa, nie muszą martwić się ewentualnymi długami poprzedniego dzierżawcy. Zarząd nie może bowiem obciążyć nimi kolejnej osoby. Zaległości finansowane mogą być związane z nieuiszczaniem opłat ogrodowych oraz innych związanych z utrzymaniem działki.