Wydatków poniesionych przez najemcę na wyposażenie lokalu nie wolno zaliczać na poczet czynszu

Regionalna izba obrachunkowa kontrolowała rozliczenie czynszów w lokalach należących do miasta. Podważyła rozliczenie czynszu w jednym z lokali. Izba zakwestionowała, że na poczet czynszu zaliczyliśmy 1200 zł za remont wykonany przez najemcę, podczas gdy w tej kwocie najemca wykazał wydatek 300 zł na zakup suszarki do ubrań. Zdaniem kontrolujących w rozliczeniu nie powinien być uwzględniany zakup wyposażenia łazienki. Czy zarzuty RIO są słuszne?

Tak, ustalenia RIO są uzasadnione. Koszty wymiany urządzeń wykorzystywanych przez najemcę powinny obciążać jego, dotyczy to m.in. wyposażenia łazienki.

Zasady wynajmowania

W art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.) postanowiono m.in., że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Dalej wskazano, że gmina „na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach”.

Z kolei w art. 21 ust. 3 u.o.p.l. postanowiono, że „zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b”.

W kontekście sygnalizowanych wątpliwości na szczególną uwagę zasługują przepisy zawarte w art. 6a i 6b u.o.p.l.

Obowiązki wynajmującego

W art. 6a u.o.p.l. dookreślono obowiązki wynajmującego, czyli gminy. Tamże podano, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody ‒ bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej ‒ z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Co finansuje lokator

Z kolei w art. 6b ust. 2 dookreślono obowiązki najemcy. Postanowiono w nim, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

RIO potwierdza

W bardzo podobnej sprawie wypowiedziała się niedawno Regionalna Izba Obrachunkowa w Białymstoku. W wystąpieniu pokontrolnym z 24 stycznia 2024 r. (znak RIO.I.6001-10/23); https://bip.bialystok.rio.gov.pl) izba opisała m.in. następującą nieprawidłowość: „najemca lokalu mieszkalnego o pow. 23,60 mkw. na podstawie umowy zawartej 19 września 2022 r. przeprowadził w wynajmowanym lokalu remont, którego koszty w łącznej kwocie 288,48 zł zostały zaliczone w całości na poczet czynszu. W wyniku kontroli stwierdzono, że na poczet czynszu zaliczono wydatek najemcy m.in. na zakup suszarki łazienkowej za kwotę 79,99 zł (część przedłożonych paragonów była nieczytelna), który w świetle przepisów art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów… powinien obciążać najemcę”. Gmina w odpowiedzi przyznała, że koszty zakupu suszarki omyłkowo zostały odliczone od kwoty czynszu. Ostatecznie w ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce, aby przestrzegała przepisów dotyczących obowiązku ponoszenia określonych kosztów związanych ze stanem lokalu mieszkalnego przez najemców i gminę, które zawarto w art. 6a i 6b u.o.p.l. Jednocześnie nakazano, aby obciążyć najemcę kwotą, którą bezpodstawnie zaliczono na poczet czynszu.

Podsumowując: w opisanej w pytaniu sytuacji nie ma podstaw do zaliczania kosztów suszarki na poczet czynszu. To wydatek po stronie najemcy. ©℗