Wydatków poniesionych przez najemcę na wyposażenie lokalu nie wolno zaliczać na poczet czynszu

W art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.) postanowiono m.in., że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Dalej wskazano, że gmina „na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie, zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach”.

Z kolei w art. 21 ust. 3 u.o.p.l. postanowiono, że „zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b”.

W kontekście sygnalizowanych wątpliwości na szczególną uwagę zasługują przepisy zawarte w art. 6a i 6b u.o.p.l.

Obowiązki wynajmującego

W art. 6a u.o.p.l. dookreślono obowiązki wynajmującego, czyli gminy. Tamże podano, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody ‒ bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej ‒ z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Co finansuje lokator

Z kolei w art. 6b ust. 2 dookreślono obowiązki najemcy. Postanowiono w nim, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

RIO potwierdza

W bardzo podobnej sprawie wypowiedziała się niedawno Regionalna Izba Obrachunkowa w Białymstoku. W wystąpieniu pokontrolnym z 24 stycznia 2024 r. (znak RIO.I.6001-10/23); https://bip.bialystok.rio.gov.pl) izba opisała m.in. następującą nieprawidłowość: „najemca lokalu mieszkalnego o pow. 23,60 mkw. na podstawie umowy zawartej 19 września 2022 r. przeprowadził w wynajmowanym lokalu remont, którego koszty w łącznej kwocie 288,48 zł zostały zaliczone w całości na poczet czynszu. W wyniku kontroli stwierdzono, że na poczet czynszu zaliczono wydatek najemcy m.in. na zakup suszarki łazienkowej za kwotę 79,99 zł (część przedłożonych paragonów była nieczytelna), który w świetle przepisów art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów… powinien obciążać najemcę”. Gmina w odpowiedzi przyznała, że koszty zakupu suszarki omyłkowo zostały odliczone od kwoty czynszu. Ostatecznie w ramach wniosku pokontrolnego RIO nakazała jednostce, aby przestrzegała przepisów dotyczących obowiązku ponoszenia określonych kosztów związanych ze stanem lokalu mieszkalnego przez najemców i gminę, które zawarto w art. 6a i 6b u.o.p.l. Jednocześnie nakazano, aby obciążyć najemcę kwotą, którą bezpodstawnie zaliczono na poczet czynszu.

Podsumowując: w opisanej w pytaniu sytuacji nie ma podstaw do zaliczania kosztów suszarki na poczet czynszu. To wydatek po stronie najemcy. ©℗