W decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej włodarz musi ocenić, czy stworzono mu warunki do korzystania z wybudowanej infrastruktury. Brak tego może spowodować uchylenie rozstrzygnięcia.
Właściciele nieruchomości partycypują w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej ze środków samorządu. Formą takiego udziału w wydatkach jest ponoszenie opłaty adiacenckiej. Prawo do żądania świadczeń na rzecz gminy w związku z wybudowaniem odpowiednich urządzeń jest uzasadnione tym, że wykonaniu takiej inwestycji najczęściej towarzyszy wzrost wartości nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 11 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Ke 469/13, LEX nr 1342964). Jedną z przesłanek naliczenia tej opłaty, wymienioną w art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej: u.g.n.), jest stworzenie warunków do podłączenia budynków do poszczególnych urządzeń przesyłowych. Orzeczenia wydane przez WSA w Poznaniu pokazują, że gmina nakładając tę daninę na właścicieli nieruchomości, nie zawsze analizuje spełnienie tego warunku w danym przypadku. To z kolei skutkuje uchyleniem wydanych decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej.
Reklama
Niekompletna sieć wodociągowa

Reklama
W sprawie rozpatrzonej wyrokiem z 25 listopada 2015 r. (sygn. akt IV SA/Po 771/15, www.orzeczenia.nsa.gov.pl) właściciel zobowiązany do uiszczenia opłaty zarzucił gminie, że nie zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury wystarczające do ustalenia tej daniny. Wskazał, że wykonanie sieci wodociągowej bez wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości oraz wybudowanie sieci wodociągowej bez zaworu za wodomierzem głównym na przyłączu lub na miejscu przeznaczonym na jego umieszczenie nie uzasadnia nałożenia na niego opłaty adiacenckiej. Nie zostały bowiem stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej.
Poznański sąd administracyjny przyznał rację właścicielowi. Uchylił decyzję o nałożeniu opłaty. Stwierdził, że organy nie wyjaśniły, czy w odniesieniu do nieruchomości skarżącego istnieją warunki techniczne do podłączenia ich do nowo wybudowanej infrastruktury technicznej. Poznański sąd jednocześnie nakazał organowi dokonanie ustaleń, czy rzeczywiście wybudowana kanalizacja zawiera wewnętrzną instalację wodociągową do granicy budynków skarżącego oraz zawór na wodomierzu głównym.
Finansowanie przykanalika
Pozostałe wyroki dotyczyły podobnych stanów faktycznych. Właściciele nieruchomości zarzucali gminie, że samodzielnie sfinansowali wykonanie fragmentu sieci kanalizacyjnej w postaci przykanalika. Ich zdaniem dopiero wykonanie tego na ich koszt doprowadziło do stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Ponieśli więc wydatki, które powinny obciążyć gminę, gdyż to do niej należy wybudowanie sieci kanalizacyjnej. Ponadto skarżący wskazali, że ponieśli te nakłady, będąc przeświadczonymi, iż partycypują w kosztach realizowanej przez gminę inwestycji. W związku z tym w ocenie właścicieli organy orzekające gminy, ustalając opłatę adiacencką, powinny uwzględnić poniesione przez nich wydatki i obniżyć wysokość świadczenia.
Brak rzetelnych ustaleń
Poznański sąd administracyjny w wydanych wyrokach (z 7 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 437/15; z 13 października 2015 r., sygn. akt II SA/Po 125/15; z 8 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Po 882/15, dostępne: www.orzeczenia.ns.gov.pl) uchylił decyzje nakładające opłatę. Nakazał organowi ustalenie, również na podstawie dokumentacji projektowej, czy skarżący wykonali na własny koszt odcinek sieci kanalizacyjnej, a jeśli tak, to jaki i w jakim terminie. Dopiero rzetelne ustalenia w tym zakresie pozwolą stwierdzić, czy znajdzie zastosowanie art. 148 ust. 4 u.g.n. Przepis ten pozwala pomniejszyć wysokość opłaty, biorąc pod uwagę wartość nakładów poniesionych przez właściciela na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. WSA zauważył, że wysokość wydatków poniesionych może znacznie wpłynąć na kwotę naliczanej opłaty.
W orzeczeniach tych poznański sąd wyjaśnił, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. Nie wystarczy więc wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego. Inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości.
Analiza regulacji
Sąd zauważył, że przepisy u.g.n. nie definiują pojęcia stworzenia warunków do podłączenia, jednak art. 148b ust. 1 wskazuje, że ustalenie, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Takimi w stosunku do sieci kanalizacyjnej są przede wszystkim przepisy ustaw:
wz 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.),
wz 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 250)
wz 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 139).
Zdaniem WSA w Poznaniu w sprawie istotne znaczenie mają dwa przepisy tej ostatniej ustawy. Pierwszy w art. 2 pkt 5 i 14 ustala, że przyłącze kanalizacyjne jest to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług, z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej, a urządzenie kanalizacyjne to m.in. sieci kanalizacyjne. Drugi w art. 15 ust. 1 mówi, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych.