Subskrybuj nas na Youtube
Rok na uporządkowanie stanu prawnego wspólnych terenów mają rolnicy i samorządy. Jeżeli im się to nie uda, ziemię będą mogli przejąć ci, którzy faktycznie ją użytkowali przez ostatnie dziesięć lat.
Gdyby i to się nie udało, wspólnota przechodzi na własność gminy, a jeżeli ta jej nie zechce – Skarbu Państwa. Najpierw należy jednak w ogóle określić, które grunty tworzą wspólnotę gruntową. Potem zgodnie z obowiązującą od 1 stycznia 2016 r. nowelizacją ustawy z 10 lipca 2015 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1276; dalej: nowelizacja) ustalić części przysługujące tym, którzy gospodarowali we wsi w latach sześćdziesiątych. Bo wielkość udziału we wspólnocie zależała m.in. od wielkości ich gospodarstw w tamtym czasie. Jeżeli to się nie uda, beneficjentami nowelizacji staną się faktyczni ich użytkownicy z ostatnich dziesięciu lat. Eksperci zastanawiają się jednak, czy nowelizacja nie godzi w prawa pierwotnych właścicieli – uprawnionych do udziału na mocy przepisów z lat sześćdziesiątych.
– Wspólnoty gruntowe istnieją na wschodzie kraju, głównie na terenach dawnego zaboru rosyjskiego i austriackiego. Praktycznie w każdej wsi – mówi Stanisław Bryndziuk, dyrektor wydziału geodezji, katastru i nieruchomości starostwa powiatowego w Białej Podlaskiej. – Część z nich ma nieuregulowany status. Inne powołały spółki, które nimi zarządzają – dodaje.
Ze względu na dopłaty
– Głównym celem ustawy było dostosowanie przepisów do współczesnych realiów społeczno-gospodarczych oraz uregulowanie stanu prawnego tych nieruchomości – podkreśla były wiceminister rolnictwa pilotujący tę ustawę Kazimierz Plocke (PO).
Uzasadniając nowelizację, podkreślano, że są trudności w ustaleniu pochodzenia gruntów użytkowanych wspólnie, a ustalenie kręgu osób uprawnionych do udziału we wspólnotach gruntowych stało się niejednokrotnie niewykonalne. Zdecydowana większość wspólnot nie ma bowiem uregulowanego stanu prawnego. To z kolei skutkuje poważnymi niedogodnościami dla samorządu gminnego z powodu trudności z opodatkowaniem tych gruntów, a dla rolników przy ubieganiu się o płatności bezpośrednie do posiadanych gruntów.
Dotychczasowe przepisy zabraniały podziału gruntów wspólnych na odrębne działki dla poszczególnych rolników. – Taki podział był możliwy jedynie przy scalaniu gruntu – mówi Stanisław Bryndziuk. Tymczasem właściciele wspólnoty gruntowej chcieli takiego wydzielenia ze względu na dopłaty. Jak dodaje, na terenie starostwa w Białej Podlaskiej zdarzają się sytuacje, że niektórzy mieszkańcy wsi wydzierżawili teren należący do wspólnoty i dzielą się dopłatami na zasadzie czynszu dzierżawnego.
Aby pobierać dopłaty, nie trzeba być właścicielem ani dzierżawić danego terenu, wystarczy go użytkować. – To, że dany grunt miał nieuregulowany status pod względem własności, nie miało znaczenia. Ci, którzy go użytkują, mogli składać wnioski o dopłaty – twierdzi Piotr Polak, poseł PiS. – Akt własności czy umowa dzierżawy były tylko dodatkowym zabezpieczeniem – podkreśla. Jednak przyznaje, że gdy ma się tytuł prawny do nieruchomości, rozwiewa to wszelkie wątpliwości.
Uprawnieni do udziału we wspólnocie będą mieli zarówno możliwość powołania spółki zarządzającej wspólnotą, jak i przekształcenia jej we współwłasność w rozumieniu art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.; dalej: k.c.). – Każdy ze współwłaścicieli będzie mógł otrzymać swoją część albo z niej korzystać, albo sprzedać – zaznacza dyrektor Bryndziuk. – W przypadku wydzielenia każdy właściciel będzie płacił podatek osobiście w zależności od klasy ziemi, a w przypadku lasów opodatkowaniu będą podlegać te, w których wiek drzewostanu przekracza 40 lat – wyjaśnia. Dla wspólnot gruntowych będą też tworzone księgi wieczyste. Wcześniej ich nie zakładano.
Kto składa wnioski
Teraz w pierwszej kolejności wnioski do starosty o określenie, że dany teren jest wspólnotą gruntową i ustalenie prawa do udziału we wspólnocie mają składać dawni właściciele – ci, którzy użytkowali te tereny przed wejściem w życie ustawy z 29 czerwca 1963 r. Wniosek złożony do starosty, oprócz określenia wspólnoty gruntowej, ma uwzględniać, ile było gospodarstw w danej wsi i jakiej były wielkości. Biorąc pod uwagę czas, jaki upłynął od tamtej pory, będzie to bardzo trudne do ustalenia, a często wręcz niewykonalne.
Jeżeli wyznaczenie uprawnionych do korzystania ze wspólnoty okaże się niemożliwe, ubiegać się o prawo do udziału we wspólnocie ci, którzy dany teren faktycznie użytkowali przez ostatnie dziesięć lat, czyli od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r. To właśnie tę grupę – jak zaznacza Kazimierz Plocke – należy uznać za beneficjentów ustawy, gdyż na jej podstawie (w przypadku gdy nie uda się ustalić faktycznych właścicieli) będą uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej.
Początkowo proponowano, by prawo do udziału we wspólnocie miały tylko te osoby, które użytkowały jej tereny przez pięć lat – od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2015 r. Jednak w trakcie prac sejmowych okres ten wydłużono. – Nie chcieliśmy wykluczyć tych, którym przysługiwało prawo pierwotne – mówi Piotr Polak.
Na jakiej podstawie starosta będzie ustalał, czy ktoś jest użytkownikiem? – W przypadku tych współwłasności, które mają statut i spółkę zarządzającą współwłasnością, jest to uregulowane w dokumentach. Podobnie przy umowach dzierżawy – mówi Piotr Polak. – W przypadku innych użytkowników będzie się to odbywać z powołaniem świadków. Dodatkowym argumentem mogą też być pobierane płatności obszarowe – dodaje.
Wiele pytań
Wspólnoty gruntowe w starostwie Biała Podlaska mają średnio po 60–70 ha. Ich łączny areał to 3756 ha. W każdej gminie jest ich kilka, nieraz kilkanaście. Wspólnoty gruntowe znajdują się także na terenie starostwa siedleckiego. Starosta Dariusz Stopa zaznacza, że dotychczas nie analizowano szczegółowo ich stanu. Wiadomo, że ich łączny areał to 650 ha, najwięcej we wschodnich obszarach starostwa. Przyznaje, że w niektórych miejscowościach mieszkańcy zaczynają się tym interesować. Starosta zwraca uwagę, że wiele osób, które na terenie starostwa prowadziły gospodarstwa w latach sześćdziesiątych, już nie żyje, inni wyprowadzili się w odległe zakątki kraju. – Na pewno będzie dużo pracy – mówi. Ale więcej będzie można powiedzieć dopiero jak wpłyną pierwsze wnioski.
Wspólnoty gruntowe są także na terenie powiatu ostrowskiego. Niektóre mają spółki, które nimi zarządzają, ale jest gros takich, których status jest nieuregulowany. – Niemal w każdej większej wsi są takie grunty – mówi Hanna Dyoniziak, naczelnik wydziału geodezji, kartografii i gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego w Ostrowi Mazowieckiej. Także ona zaznacza, że to, jak będzie wyglądało ustalanie statusu wspólnot, okaże się dopiero, gdy wpłyną pierwsze wnioski.
W wielu przypadkach trzeba będzie przeanalizować status nieruchomości. – Nie ma odrębnych ewidencji, czy dany grunt jest wspólnotą – zaznacza Dariusz Stopa. – Jeżeli status tych nieruchomości nie jest uregulowany, tj. nie mają spółek, które nimi zarządzałyby, zapewne trzeba będzie prowadzić poszukiwania u sołtysów i w gminach – dodaje.
Zasadnicze wątpliwości
– Ustawa nie narusza w żaden sposób praw tych, którzy zostali ustaleni jako uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej, ale ze wspólnoty już nie korzystają – uważa Kazimierz Plocke. Pozostaje jednak pytanie, co z tymi, którzy od lat korzystali ze wspólnot, których status pozostaje nieuregulowany, a w ciągu ostatnich lat jej nie użytkują? Czy zdołają dojść swoich praw?
Wprowadzenie zapisu o uprawnieniu do składania wniosków przez faktycznych użytkowników budziło w trakcie prac legislacyjnych zastrzeżenia zarówno biura analiz sejmowych (BAS), jak i biura legislacyjnego Senatu. BAS uznało, że może on naruszać zasadę niedziałania prawa wstecz (art. 2 konstytucji), ponieważ łączy nabycie prawa do udziału we wspólnocie ze zdarzeniami, które w całości miały miejsce przed wejściem w życie nowelizacji. „W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego ten rodzaj retroaktywności właściwej kwalifikowany jest zasadniczo jako niedopuszczalny” – zauważa BAS. Jego zdaniem pozbawienie współwłaścicieli udziałów we współwłasności na rzecz osób faktycznie korzystających z gruntu, bez możliwości obrony ze strony współwłaścicieli, może stanowić naruszenie konstytucyjnego prawa własności (art. 64 ust. 1 i 2 konstytucji).
Proponowane rozwiązanie nie jest nazywane zasiedzeniem, ale wywołuje taki sam skutek jak zasiedzenie, ponieważ łączy z faktem korzystania z gruntów wspólnoty skutek w postaci nabycia prawa do udziału w tej wspólnocie. „Oznacza to, że obecnie uprawnieni do udziału we wspólnocie nie będą w stanie zapobiec nabyciu udziałów we wspólnocie przez osoby faktycznie korzystające ze wspólnoty, ponieważ w chwili wejścia nowego rozwiązania w życie okres wymagany do uzyskania udziału w całości upłynął” – zwraca uwagę BAS.
Przepisy umożliwiające zasiedzenie nieruchomości, które nie zapewniają stosownych gwarancji ochrony dotychczasowemu właścicielowi, naruszają konstytucyjną zasadę ochrony własności i innych praw majątkowych (art. 64 ust. 2 konstytucji) – konkludowali sejmowi eksperci.©?
5,1 tys. podmiotów na 107 tys. hektarów
Z informacji Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi wynika, że w Polsce jest ok. 107 tys. ha gruntów wpisanych do ewidencji gruntów i budynków jako 5,1 tys. wspólnot gruntowych.
Blisko 3,5 tys. z nich nie ma uregulowanego stanu prawnego, tj. nie określono wykazu nieruchomości wchodzących w skład danej wspólnoty gruntowej oraz wykazu uprawnionych do niej i wielkości przysługujących im udziałów, mimo że ustawa z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych nakładała na właściwe organy obowiązek dokonania tych czynności w terminie roku od jej wejścia w życie – czyli do 5 lipca 1964 r.
Nie wiadomo, jak wielu rolników użytkujących wspólnoty gruntowe pobiera dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Jak się dowiedzieliśmy w biurze prasowym, agencja nie prowadzi takich statystyk.
Najważniejsze kwestie prawne związane z nowelizacją ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych
Wspólnoty gruntowe stanowią grunty, nie ich właściciele, tak jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Oznacza to, że nie można nikogo wykluczyć ze wspólnoty, bo członkostwo pochodzi od prawa współwłasności.
Udziały we wspólnocie gruntowej danej miejscowości są dzielone w dwóch transzach. Połowa udziałów jest dzielona po równo na wszystkich uprawnionych, a druga proporcjonalnie do powierzchni ich gospodarstw rolnych. Z tego względu wyliczenie, jaki kto posiada ułamek we współwłasności, nie jest takie proste. Stąd też wynikają spory.
Wniosek złożony do starosty ma zawierać wiele precyzyjnych danych, m.in. określenie nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową, nazwiska osób (fizycznych czy prawnych) uprawnionych do udziału, nazwę miejscowości, w której jest położone gospodarstwo, i wskazanie adresu do doręczeń.
We wniosku wskazuje się dowody, które świadczą, że nieruchomość stanowi współwłasność gruntową. Mówi się także o spełnieniu warunków świadczących o uprawnieniu do udziału we wspólnocie gruntowej. Oznacza to konieczność precyzyjnego wyliczenia, komu jaka część tej wspólnoty przysługuje. A ustalenie, kto w danej miejscowości był właścicielem gospodarstwa, i jakiej wielkości było to gospodarstwo na rok przed wejściem w życie ustawy z 1963 r., jest zadaniem niemal niemożliwym.
Gdy wniosek nie będzie spełniał warunków, starosta może wezwać do usunięcia uchybień w terminie siedmiu dni (art. 64 par. 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.; dalej: k.p.a.). Nieusunięcie ich spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Gdy wniosek będzie spełniał warunki, starosta wyda decyzję, że dane tereny stanowią wspólnotę gruntową. A następnie decyzję o ustaleniu wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykazu obszaru posiadanych gospodarstw rolnych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie.
Jeżeli nie można określić kształtu wspólnoty gruntowej według stanu z lat sześćdziesiątych, wydanie przez starostę decyzji, że nie jest to możliwe, otwiera drogę, żeby starosta zakreślił termin (nie krótszy niż dwunastomiesięczny – zgodnie z art. 8 k.c.) do tego, by wniosek o uregulowanie wspólnoty gruntowej składały osoby, które faktycznie korzystały z niej od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r.
Ustalenia starosty mają formę decyzji administracyjnej. Powinny być wywieszone w urzędzie przez 14 dni. Dotychczas starosta wydawał kolejno dwie decyzje administracyjne: ustalał skład rzeczowy, które nieruchomości tworzą wspólnotę. Jak ta decyzja stała się ostateczna, wówczas starosta przystępował do opracowania i wydania drugiej decyzji, która miała określić skład osobowy wspólnoty w momencie, gdy wydawana była decyzja. W przypadku faktycznych użytkowników nowelizacja przewiduje jedynie ustalenie przez starostę stanu osobowego wspólnoty. Nie ma podstaw do tego, żeby starosta mógł wydać decyzję o stanie materialnym wspólnoty, a potem o składzie osobowym.
Gdyby nie udało się ustalić udziału we współwłasności, starosta ma według przepisów siedem dni na wydanie decyzji, że nie może ustalić uprawnionych do udziału we wspólnocie i na to, by zaoferować gminie nabycie nieodpłatnie gruntów stanowiących wspólnotę gruntową. W piśmie skierowanym do gminy starosta ma obowiązek wskazać, że wedle rejestru gruntów grunty te stanowią wspólnotę gruntową bez właścicieli.
Mogą się zdarzać sytuacje, gdy powszechnie wiadomo, że dany teren jest wspólnotą gruntową, ale figuruje w rejestrze gruntów jako teren o nieuregulowanym statusie prawnym. Wówczas starosta będzie zobligowany do wszczęcia postępowania z urzędu, bo jak ma ustalić, czy dany teren jest wspólnotą gruntową, skoro w ustawie wprost nie ma do tego podstaw.
Zgodnie z ustawą nieruchomości stanowiące wspólnotę gruntową mogą być nabyte przez gminę na cele wymienione w art. 24 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782), czyli „na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych (...)”.
Jeżeli gmina w zakreślonym terminie, który nie może być krótszy niż sześć miesięcy, nie skorzysta z takiej oferty, to wojewoda wydaje decyzję o nieodpłatnym nabyciu przez Skarb Państwa. Pierwszą instancją jest w tym przypadku wojewoda, a drugą minister właściwy dla spraw wsi.
Jeżeli nowa wspólnota zostanie ustalona, powstanie obowiązek spółki do zagospodarowania wspólnoty gruntowej. Doprecyzowano moment uzyskania osobowości prawnej przez spółkę zarządzającą wspólnotą – jest to moment zatwierdzenia przez starostę statutu osobowości prawnej. Właściciele będą też mogli wyodrębnić części stanowiące ich własność i je po prostu odsprzedać.
Od 2016 r. obrót całymi nieruchomościami stanowiącymi wspólnotę gruntową nie będzie już wymagał zgody wójta czy burmistrza. Podobnie jak dotychczas gminie będzie przysługiwać prawo pierwokupu.
