Liberalizacja prawa budowlanego budzi poważne wątpliwości

Samorządy i przedstawiciele branży budowlanej są przeciwni rozszerzeniu możliwości budowy domów na zgłoszenie o te powyżej 70 mkw. Niektóre z wybudowanych już dziś, na podstawie zliberalizowanych przepisów, kwalifikują się wyłącznie do rozbiórki.

Po tym, jak podczas ostatniego posiedzenia Sejmu komisja infrastruktury niespodziewanie zarekomendowała odrzucenie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (druki 3336 i 3416), nowelizacja została wycofana z porządku obrad. Pojawiły się informacje, że projekt ostatecznie trafi do kosza. Jak dowiaduje się DGP, Ministerstwo Rozwoju i Technologii jest zdeterminowane, aby procedować ustawę podczas posiedzenia Sejmu w tym tygodniu. Wszystko zależy jednak od decyzji politycznej. – My będziemy chcieli, ale to zależy od pani marszałek. Szanse oceniam 50/50 – słyszymy od przedstawiciela resortu.

Dobra kontynuacja czy nie?

Nowelizacja zakłada m.in. umożliwienie budowy domów jednorodzinnych o powierzchni ponad 70 mkw. – maksymalnie do dwóch kondygnacji – na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestycje mają być realizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Takie rozwiązanie funkcjonuje już od początku zeszłego roku dla mniejszych domów z tą różnicą, że nie jest wymagany profesjonalny kierownik budowy i dziennik budowy. Przy większych domach byłby już taki obowiązek.

– Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie ma żadnych informacji, żeby gdzieś pojawiły się jakiekolwiek problemy przy realizacji tego prawa. To jest dowodem, że była to dobra zmiana i chcemy ją rozszerzyć na większe budynki jednorodzinne – argumentował w Sejmie Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii.

Inne głosy płyną jednak od przedstawicieli branży architektoniczno-budowlanej. – Dysponuję fotografiami z Podhala, z innych miejsc, gdzie wjechały już małe domki bez zgodności z planem miejscowym – wskazywał Piotr Fokczyński z Izby Architektów RP.

Z informacji, do których dotarł DGP, wynika, że pojawiają się już pierwsze nakazy rozbiórki domów budowanych na zgłoszenie. – Mamy już nakaz rozbiórki jednego takiego obiektu. Projektant zaadaptował projekt do działki, ale nie zauważył, że nie jest to teren budowlany – potwierdza urzędnik jednego z powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego. Jak na razie skala problemu nie jest duża, ponieważ do końca ubiegłego roku zgłoszono budowę niewielu ponad 1 tys. domów do 70 mkw., jednak rozszerzenie takiej możliwości na większe budynki może, zdaniem lokalnych włodarzy i ekspertów, spotęgować problemy.

Wątpliwości budzi głównie nie sam fakt budowy bez pozwolenia, ale brak możliwości wniesienia zastrzeżeń do zgłoszenia inwestora.

– Największym problemem wprowadzonej, a obecnie proponowanej do rozszerzenia regulacji jest otwarcie furtki do budowy domów niezgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego – podkreśla Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura Związku Powiatów Polskich.

Zabranie organom architektoniczno-budowlanym uprawnienia do ingerencji w zgłoszenie przesuwa odpowiedzialność na inwestora, który najczęściej jednocześnie występuje w roli kierownika budowy. – Kiedy wziąłem do ręki projekty, okazało się, że ani jeden nie był prawidłowo przygotowany. Wszystkie miały braki, które hipotetycznie mogłyby być podstawą wystąpienia o stwierdzenie nieważności, gdyby było pozwolenie na budowę – mówi jeden z inspektorów budowlanych. Ekspert zwraca ponadto uwagę, że w polskim prawie budowlanym wykonawca nie jest uczestnikiem procesu – są nimi inwestor, kierownik budowy, projektant, inspektor nadzoru. W przypadku budowy domu do 70 mkw. bez profesjonalnego kierownika budowy i jednocześnie z brakiem sprzeciwu do zgłoszenia to inwestor ponosi pełne konsekwencje. – To stwarza zagrożenie dla zdrowia, życia i mienia poprzez umożliwienie nadzoru osobie, która nie ma o tym zielonego pojęcia. A procedura dalej jest taka sama, jak w przypadku kierownika z uprawnieniami. Potem taki „kierownik” składa oświadczenie, że zrealizował budowę zgodnie z projektem i przepisami. Do tego nie ma odbioru, tylko zgłoszenie zakończenia budowy – podkreśla inspektor.

Z tych samych powodów krytycznie do już obowiązującej liberalizacji i jej rozszerzenia odnoszą się samorządowcy. – To pozorne ułatwienie dla inwestorów, ponieważ ludzie, którzy czasem swoje życiowe oszczędności inwestują w budowę domu, często budują niezgodnie z przepisami, popełniając różne błędy, i narażają się na rozbiórkę po ewentualnej kontroli – mówi Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich.

Obawa przed patodeweloperami

Domy na zgłoszenie można budować wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Rozszerzenie jednak takiej możliwości na budynki powyżej 70 mkw. rodzi obawy o ich niewłaściwe wykorzystywanie przez część deweloperów. – Najprostszym sposobem jest rozwiązanie, w którym klient nabywa działkę i zgłasza zamiar wybudowania na niej domu na własne potrzeby mieszkaniowe. To, że na danym obszarze będzie takich wniosków kilkanaście, każdy będzie oparty na takim samym projekcie budynku, a prace będzie wykonywało jedno i to samo przedsiębiorstwo, nie ma już znaczenia. Przy okazji deweloper obejdzie przepisy ustawy deweloperskiej – z korzyścią dla siebie – wskazuje Grzegorz Kubalski.

Już dziś są wykorzystywane dziury w prawie, przez co jest burzony ład przestrzenny. Dla przykładu warunki techniczne określają, że w przypadku działek węższych niż 16 m budynek można lokalizować nawet 1,5 m od granicy lub w granicy. – Deweloperzy kupują wiele hektarów, dzielą po 15,99 i budują ludziom w granicy. Nagle pojawia się w sąsiedztwie 30 budynków – potwierdza inspektor.

Nowe przepisy mają również za zadanie scyfryzować cały proces budowlany. Będzie to możliwe dzięki Systemowi do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie (SOPAB). Papierowa forma składania wniosków czy zgłoszeń ma zniknąć od 1 października 2024 r. – Można zastanowić się nad okresem przejściowym, systemem mieszanym przez jakiś czas, dla tych, którzy mają jeszcze z tym problem, ale nie można uciekać w nieskończoność przed czymś, co jest oczywiste i co przyjdzie – uważa Marek Wójcik. Zastrzeżenia do tak szybkiej cyfryzacji zgłaszał Związek Powiatów Polskich. Te obawy potwierdza nasz rozmówca z nadzoru budowlanego. – Wykluczy to większość budowlańców. Kierownicy budów, tam, gdzie jest duży ruch budowlany, mają po kilkanaście, kilkadziesiąt budów. Jeżeli to wejdzie, to musi być ewolucja, a nie rewolucja – podsumowuje. ©℗