Punktem wyjścia do udzielenia odpowiedzi na to pytanie jest analiza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z jej art. 13 ust. 1 m.in. wynika, że – z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw – nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą być one przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek czy też przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Z kolei w art. 28 ust. 1 ww. ustawy postanowiono, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej.

Bez przetargu

W ten ostatni sposób – zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy – nieruchomość jest zbywana, m.in. jeżeli:
  • jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu;
  • zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
  • jest zbywana:
– na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną,
– na cele niezwiązane z działalnością zarobkową,
– a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
  • sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  • przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
Co wymaga podkreślenia, sprzedaż bezprzetargowa przez gminę nie może następować na dowolnych warunkach, co tyczy się w szczególności ustalenia ceny nieruchomości. Z art. 67 ust. 1–1a i ust. 3 omawianego aktu prawnego wynika, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Przy czym cena lokalu oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali, oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Wartość ma być potwierdzona

Trzeba również mieć na uwadze art. 150 ust. 2 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi regulacjami wartość rynkową określa się dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. To rzeczoznawcy majątkowi dokonują określenia wartości tych nieruchomości i – zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy – na piśmie sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Co ważne, także w orzecznictwie sądowym akcentuje się, że określenia „wartości rynkowej nieruchomości” nie dokonuje organ administracji, lecz rzeczoznawca majątkowy, na podstawie posiadanej przez siebie wiedzy fachowej, na co wskazuje art. 150 ust. 5 ww. ustawy. Oznacza to zatem, że przepisy wyłączają możliwość samodzielnego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 119/16).
Reasumując: gmina może dokonać sprzedaży nieruchomości bezprzetargowo i swobodnie określać wartość, za jaką zbywa tę nieruchomość. Zgodnie z przepisami tego typu transakcja musi zostać poprzedzona wyceną wartości rynkowej nieruchomości, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy. A zatem przedsiębiorca jest uprawniony domagać się od gminy sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem realnej ceny rynkowej.©℗
Podstawa prawna
art. 13 ust. 1, art. 28 ust. 1, art. 37 ust. 2, art. 67 ust. 1–1a i ust. 3, art. 150 ust. 2 i 5, art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1889; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2185)