Postanowiłem wykupić lokal, który otrzymałem od miasta jako „mieszkanie do remontu”. Warunkiem zamieszkania w nim było wykonanie remontu na kwotę około 18 tys. zł (wg kosztorysu sporządzonego w 2007 r. przez miasto). Mieszkanie przejąłem w roku następnym, a w związku z kłopotami z ogrzewaniem remont zakończyłem w 2009 r., z czym zresztą wiązało się powiększenie kosztów do 22 tys. zł. Obecnie gmina podała mi wycenę mieszkania – ponad 47 tys. zł. Mam zapłacić 5 proc. tej kwoty – pisze pan Krzysztof. – Chciałbym wiedzieć, dlaczego nie uwzględniono mojego wkładu na remont, choćby owych 18 tys. zł. Wszyscy, którzy otrzymali przydziały mieszkań bez konieczności jakichkolwiek nakładów, mają taki sam 95-procentowy upust
Gminy nie mają obowiązku sprzedawania swoich zasobów lokalowych ani też stosowania bonifikat dla najemców tych lokali. Same też decydują, jaka jest wysokość bonifikaty i czy w ogóle jest możliwa. Samorządy mają prawo do ustalania własnych zasad, gdyż prowadzą niezależną politykę mieszkaniową. Ustalenia te muszą być jednak zgodne z przepisami.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo zakupu przyznaje najemcy. Gmina zawiadamia go na piśmie o możliwości wykupu zajmowanego lokum i jednocześnie informuje o terminie, w którym powinien złożyć wniosek. Termin nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia. Nieruchomość jest wtedy sprzedawana w drodze bezprzetargowej.
Cena lokalu komunalnego kupowanego od gminy (z tzw. kwaterunku) ustalana jest na podstawie wyliczenia szacunkowego dokonanego przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast bonifikata to upust cenowy naliczany od wartości tego lokalu. To niezwykle korzystne rozwiązanie należy się wyłącznie wtedy, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Osoba zajmująca mieszkanie kwaterunkowe może je wówczas kupić za ułamek jego rynkowej wartości.
Każda gmina ustala własne zasady przyznawania bonifikat, więc stosowane zniżki znacznie się od siebie różnią. Mogą zależeć od powierzchni zbywanego lokalu, jego stanu technicznego, daty budowy domu lub nawet liczby lokali w budynku. Wysokość bonifikaty samorządy uzależniają także od okresu zamieszkiwania w danym lokalu, jednorazowej płatności za wykup, równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynku itp. O dodatkowe upusty czasami mogą się ubiegać kombatanci albo osoby zasłużone dla gminy. Tak więc mieszkanie może być wykupione zarówno za 99 proc. jego wartości, jak i za 1 proc.
Niektóre miasta i gminy wręcz wstrzymały sprzedaż mieszkań komunalnych. Inne nie sprzedają ich lokatorom z problemami finansowymi. Chodzi o to, by zapobiegać ich odsprzedaży. Zdarzało się bowiem, że osoby, które miały np. długi czynszowe i z tego powodu korzystały z obniżek czynszu albo dostawały dodatki mieszkaniowe, wykupowały mieszkanie, a potem odsprzedawały je kolejnej osobie.
PORADA EKSPERTA
Piotr Foitzik, adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Zasadniczo cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość, jednak uchwałą rady gminy może zostać przyznana bonifikata. Obejmuje ona cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu (związanego z własnością lokalu) lub, jeśli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Uchwała rady gminy ma charakter generalny (a nie indywidualny) i zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami powinna określać warunki udzielania bonifikat oraz wysokość stawek procentowych.
Gmina w ogóle nie ma obowiązku udzielania takiej bonifikaty, a jeśli postanowi to uczynić, ma swobodę w określeniu wysokości stawek procentowych bonifikaty oraz kryteriów jej przyznawania, które jednak powinny mieć charakter obiektywny i sprawiedliwy. Gmina również samodzielnie decyduje o tym, czy daną nieruchomość, w której znajdują się lokale mieszkalne, przeznaczyć na sprzedaż. Sprzedaż wymaga formy aktu notarialnego, dotyczyć może tylko lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną własność lub będzie ją stanowił na skutek sprzedaży. W imieniu gminy umowę zawiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta. I to oni przyznają bonifikatę na podstawie uchwały rady gminy.
Zatem treść uchwały rady gminy powinna określać, czy i w jakim zakresie ewentualne nakłady na lokal wpływają na wysokość bonifikaty. Przyjęcie mieszkania „do remontu” i treść zobowiązań, które przyjął na siebie pan Krzysztof, wynika z ustaleń w ramach umowy zawartej z gminą. Trzeba zatem uwzględnić również treść umowy najmu i ustalenia stron odnoszące się do poniesienia i rozliczenia nakładów na remont.
Odliczanie nakładów na wykonanie remontu od ceny wykupu mieszkania jest raczej rzadko stosowane przez gminy, natomiast w pewnych sytuacjach możliwe jest domaganie się nieuwzględnienia tych nakładów w wycenie mieszkania. Jednak najważniejsza jest treść uchwały rady gminy, przewidująca taką możliwość.
Podstawa prawna
Art. 68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518).