Lokal za grunt: Gmina wkrótce wymieni działkę na mieszkania

Ustawa „lokal za grunt ” ma ułatwić inwestorom nabycie gruntów, natomiast samorządom powinna umożliwić pozyskanie nowych zasobów komunalnych bez wydawania pieniędzy z własnego budżetu. Jedni i drudzy przyznają, że wiążą z rządowym pomysłem spore nadzieje, lecz mają także liczne obawy

Mowa o ustawie z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223, dalej: u.r.c.l.b.), która wejdzie w życie już 1 kwietnia 2021 r. Jest częścią rynkową tzw. pakietu mieszkaniowego – rozszerza katalog instrumentów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Program „Lokal za grunt” zakłada, że inwestorzy będą mogli nabywać od gminy nieruchomości, przekazując im w zamian część wybudowanych przez siebie mieszkań lub innych lokali.

– Nowa ustawa ma zachęcić inwestorów do współpracy z JST w realizacji przedsięwzięć zmierzających do powstania nowych zasobów mieszkaniowych gmin. Proponowane przez ustawodawcę rozwiązania mają przekonać również samorządy lokalne do szerszego zaangażowania się w działania służące poprawie sytuacji mieszkaniowej – tłumaczy adwokat Kazimierz D. Karasiński z kancelarii Karasiński i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni Sp. p. – Jest to zatem kolejny krok mający na celu zaangażowania kapitału prywatnego w realizację zadań publicznych, którego jednym z głównych założeń jest otwarcie się sektora publicznego na sektor prywatny – dodaje.

Konstrukcja modelu

W podstawowym modelu przewidzianym w u.r.c.l.b. przewiduje się, że kolejność działań wyglądałaby następująco :

gmina typowałaby nieruchomość i po przyjęciu stosowanej uchwały przez radę gminy – organizowałaby przetarg, w którym wyłoniłaby inwestora zainteresowanego wymianą tej parceli na gotowe lokale;
inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ewentualnie remontował lub przebudowywał już istniejący na danej działce) , a następnie przekazywał samorządowi część mieszkań, których wartość będzie zaliczana w poczet części ceny gruntu.

Nowy akt prawny dopuszcza, że pozyskane w ten sposób lokale lub budynki JST będzie mogła wykorzystać do realizacji swoich zadań, np. jako mieszkania komunalne albo wnieść do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego/społecznych inicjatyw mieszkaniowych) lub państwowych. Inaczej mówiąc, lokale będą mogły być wynajmowane osobom fizycznym przez spółki gminne lub spółki Skarbu Państwa na zasadach najmu z dojściem do własności. „W ten sposób, bez potrzeby samodzielnego prowadzenia skomplikowanego i czasochłonnego procesu inwestycyjnego gmina uzyskiwałaby zasób mieszkaniowy, który mogłaby przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności” – tłumaczy resort rozwoju. Co więcej, zauważa, że „wskutek występowania w danym budynku mieszkań o różnym charakterze (na sprzedaż, najem komercyjny, społeczny czy komunalny) uzyskiwano by na danym obszarze korzystny social mix i zapobiegano by tworzeniu się zjawiska gettoizacji, współistniejącego często na obszarach z budynkami stricte komunalnymi”.

Przy czym warto podkreślić, że w ramach nowego programu możliwe byłoby przekazywanie nie tylko powierzchni mieszkalnych, lecz również niemieszkalnych, które gminy wykorzystywałyby na realizację celów pożytku publicznego, np. pod działalność wychowawczą, edukacyjną, opieki zdrowotnej, kulturalną itp.

Ustawa dopuszcza również bardziej zawansowane modele wymiany z wykorzystaniem gminnych parceli, np. możliwe byłoby przekazaniem JST odpowiedniej liczby lokali położonych w innych lokalizacjach (np. wybudowanych na działkach już wcześniej należących do inwestora). A co inwestor miałby w zamian? Część lokali, które powstaną w ramach inwestycji, będzie mógł zagospodarować w dowolny sposób, np. sprzedać lub wynajmować na zasadach komercyjnych.

Ochrona sąsiednich działek

Zgodnie z u.r.c.l.b. nieruchomości oferowane przez gminę będą musiały być położone na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub będzie musiała być wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ, nazywana potocznie wuzetką).

Warunek ten istotnie przyspiesza proces inwestycyjny i zmniejsza niepewność potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danej nieruchomości. Pojawia się jednak pytanie: czy prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości będą odpowiednio chronione? Odpowiedź jest twierdząca. Ustawa w żaden sposób nie ogranicza ich praw w stosunku do standardowych. I tak w przypadku gdy na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, ochrona ta co do zasady pojawia się już na etapie tworzenia planu. Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1378, dalej u.s.g.) każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy, może zaskarżyć tę uchwałę albo zarządzenie do sądu administracyjnego (a więc w szczególności uchwałę w sprawie miejscowego planu). Chodzi tu więc o właściciela nieruchomości objętej planem miejscowym. I tak może on w sądzie dowodzić, że w następstwie podjęcia uchwały dotyczącej miejscowego planu został naruszony jego własny (indywidualny) interes oraz wykazać, że uchwała powoduje ograniczenie lub pozbawienie uprawnień wynikających z przysługującego mu prawa. Także właściciele działek sąsiadujących z terenem objętym planem mogą w trybie art. 101 u.s.g. skarżyć zapisy planu, jeżeli skutkują one pogorszeniem warunków korzystania z sąsiednich działek. Podstawą interesu prawnego w tym przypadku mogą być regulacje odnoszące się do tzw. prawa sąsiedzkiego, w tym art. 144 kodeksu cywilnego dotyczący immisji (tj. działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim).

Warunki zabudowy

W przypadku decyzji o warunkach zabudowy należy przestrzegać zasady dobrego sąsiedztwa, wywodzonej z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 11). Na czym ona polega? Otóż nakazuje ona dostosowanie nowej zabudowy do obowiązującego na danym terenie ładu urbanistycznego. Przypomnijmy, że tzw. decyzja WZ wydawana jest wyłącznie wtedy, gdy dany teren nie jest objęty planem miejscowym. Niemniej inwestor, który będzie miał zamiar przystąpić do programu „Lokal za grunt”, musi mieć świadomość, że postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, w którym ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę, a nie wydania wuzetki. Ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia po wygraniu przetargu. W tym postępowaniu prowadzonym już w procesie inwestycyjnym (po nabyciu gruntów od gminy) właściciele nieruchomości sąsiednich będą mogli podnosić naruszenie ich interesów.

Sądy o przekształceniach użytkowania wieczystego budynków we własność

Wgląd do decyzji

W przypadku warunków zabudowy może powstać kolejna wątpliwość – czy potencjalny inwestor będzie mógł się zapoznać z treścią wuzetki przed startem w przetargu? Zdaniem ekspertów, choć ustawa nie przesądza tej kwestii, to przedsiębiorca będzie miał taką możliwość. Aleksandra Jastrzębska, radca prawny w Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy sp. k. w Warszawie, zauważa, że decyzje administracyjne (w tym o warunkach zabudowy) podlegają udostępnieniu w trybie ustawy z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2176). – W związku z tym nie powinno być przeszkód, by inwestor mógł uzyskać treść decyzji o warunkach zabudowy, tym bardziej że bez niej nie będzie w stanie nawet ocenić, czy jest w stanie wypełnić założenia gminy wynikające z uchwały dotyczącej zbycia nieruchomości w programie „Lokal za grunt” – twierdzi mec. Jastrzębska. Wtóruje jej Kazimierz D. Karasiński, adwokat i partner w kancelarii Karasiński i Partnerzy. Jego zdaniem decyzja WZ jest informacją publiczną. – Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej, każda informacja o sprawach publicznych stanowi informację publiczną w rozumieniu ustawy i podlega udostępnieniu w trybie i na zasadach określonych w ustawie – tłumaczy mec. Kazimierz D. Karasiński.

Infrastruktura towarzysząca

Warto podkreślić, że JST mogą przeznaczać swoje nieruchomości na cele inwestycyjne już obecnie, na podstawie ogólnych zasad gospodarowania gruntami gminnymi. W praktyce jednak możliwości te nie są w pełni wykorzystane, m.in. dlatego, że gminom brakuje środków na infrastrukturę.

Aby zachęcić gminy do nowego programu, ustawodawca przewidział dla nich dodatkowe instrumenty wsparcia. Z jednej strony ustawa zapewnia gminom 10-procentowy grant na pokrycie części kosztów inwestycji infrastrukturalnej. Z drugiej strony gminy realizujące programy mieszkaniowe będą preferowane przy naborze wniosków na inne programy rządowe wspierające samorządy w budowie dróg gminnych oraz zapewnianiu przewozów autobusowych. A to dlatego, że nie ma bowiem możliwości, aby budynek funkcjonował prawidłowo bez znajdującej się blisko drogi dojazdowej czy doprowadzonych do niego odpowiednich przyłączy kanalizacyjnych i wodociągowych.

Plusy i minusy

Ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków przewiduje wiele korzyści dla gmin i inwestorów, lecz niestety są też w niej rozwiązania, które mogą zniechęcać obie strony do wdrożenia programu „Lokal za grunt”. pytania do ekspertów

pytania do ekspertów

Aleksandra Jastrzębska, radca prawny w kancelarii Graś i Wspólnicy*

dr Joanna Barzykowska adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy*

Co gminy może zniechęcać do udziału w programie „Lokal za grunt”?

Jest to niewątpliwie szansa na pozyskanie przez nie lokali lub budynków, które będą mogły być wykorzystywane do wykonywania ich zadań własnych. Dla gmin budowa lokali komunalnych wiąże się z długotrwałymi procedurami z uwagi na obowiązek stosowania prawa zamówień publicznych oraz ustawy o dyscyplinie finansów publicznych. W związku z tym pozyskanie lokali lub budynków w trybie ustawy lokal za grunt będzie się wiązało z mniejszym nakładem sił i środków niż przygotowanie i przeprowadzenie całej inwestycji samodzielnie.

Dla gmin mechanizm ustawy lokal za grunt pozwala również na zagospodarowanie działek, które były dotychczas niezagospodarowane, a generowały koszty związane z ich utrzymaniem. Co oznacza, że taka sprzedaż może przyczynić się nie tylko do pozyskania lokali, ale też do zmniejszenia kosztów utrzymania gminnego zasobu nieruchomości.

Ustawa zawiera również rozwiązania pozwalające na ubieganie się przez samorządy o granty na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych obejmujących tworzenie niezbędnej infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej w przypadku łączenia tychże przedsięwzięć z inwestycjami realizowanymi na zbytych w trybie ustawy lokal za grunt lub innymi inwestycjami promieszkaniowymi wskazanymi w ustawie.

A jakie kwestie mogą zniechęcać gminy do korzystania z mechanizmu przewidzianego w ustawie?

Gminy niechętnie wyzbywają się swoich nieruchomości. Już ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2020 r. poz. 139; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040) spowodowała znaczne ograniczenie źródeł dochodów, więc może okazać się, że nie będą chciały utracić własności kolejnych nieruchomości. Tym bardziej że budowy trwają kilka lat, wobec czego przekazanie gruntu w jednej kadencji niekoniecznie będzie wiązało się z uzyskaniem rezultatu w postaci lokalu dla gminy w tej samej. Oczywiście rada gminy może określić, że przekazane lokale mogą nie pochodzić z inwestycji na przekazanym gruncie, ale proces ten jest na pewno bardziej skomplikowany niż zwykła sprzedaż nieruchomości zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Jakie korzyści daje inwestorowi udział w programie „Lokal za grunt”?

Po pierwsze, na pewno korzystnym z punktu widzenia inwestora jest potencjalne rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym – tych będących w gminnych zasobach nieruchomości. Te nieruchomości w wielu przypadkach są położone w atrakcyjnych lokalizacjach oraz dobrze skomunikowane. To, jakie grunty jednak zostaną zaoferowane, zależy od gminy i niewykluczone, że na te mniej atrakcyjne nie znajdą się inwestorzy.

Po drugie, inwestor może – poprzez rozliczenie części ceny za pomocą wybudowanych przez siebie lokali lub budynków – zmniejszyć wartość kapitału niezbędnego do realizacji inwestycji. Wynika to z możliwości odroczenia ostatecznego rozliczenia ceny za nieruchomość pozyskaną od gminy. Potencjalnie ustawa może przyspieszyć realizację inwestycji z uwagi na fakt, że przedmiotem przetargu (tutaj niestety nie zdecydowano się na tryb bezprzetargowy) może być nieruchomość, w odniesieniu do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy, lub w stosunku do której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor w momencie zakupu będzie znał warunki zabudowy takiej nieruchomości (gmina zobowiązania jest do przeniesienia decyzji WZ na inwestora) i kolejnym krokiem będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie ogranicza to jednak prawa inwestora do wystąpienia o nową decyzję o warunkach zabudowy dla zakupionej w tym postępowaniu nieruchomości.

Co może odstraszać inwestorów?

To wszystko zależeć będzie od tego, jakie grunty gmina będzie chciała zaoferować do zbycia. Jeżeli nie będą one atrakcyjne, np. przez położenie, brak infrastruktury czy uzbrojenia albo ograniczenia w możliwości jej zabudowy, to inwestorzy nie będą chętni do ich nabycia.

Kolejnym czynnikiem zniechęcającym inwestorów może być to, że to gmina (a nie inwestor) decyduje, czy przekazać lokale lub budynki pochodzące wyłącznie z inwestycji, z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja lub wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja. Część deweloperów, która posiada na przykład lokale w innych przedsięwzięciach i byłaby gotowa je przekazać, nie będzie mogła ich zaoferować, jeżeli uchwale znajdzie się zapis, że lokale mają pochodzić wyłącznie z inwestycji.

* Autorki zajmują się zagadnieniami związanymi z prawem nieruchomości i procesem inwestycyjno-budowlanym

Firmy budowlane, deweloperzy mogą być zainteresowani (zwłaszcza obecnie w okresie pandemii COVID-19) nabyciem gruntów od gminy w ramach tego programu. Sęk w tym, że o zbyciu gminnej parceli decydują radni. Pojawia się pytanie: czy i jak inwestorzy mogą skłonić ich do wdrożenia programu „Lokal za grunt”? – Formalnie nie przewidziano takiej możliwości, jednak o pewne działania inicjujące ze strony podmiotów zainteresowanych takim rozwiązaniem mogą się oczywiście pojawiać, np. poprzez kierowanie wniosków lub petycji do rady i organu wykonawczego – twierdzi Mateusz Karciarz, prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu. Według niego inicjatywa uchwałodawcza – zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym – przysługuje również klubom radnych oraz mieszkańcom. Również Aleksandra Jastrzębska, radca prawny w kancelarii Graś i Wspólnicy, zauważa, że ustawa nie zawiera żadnych mechanizmów dotyczących możliwości wpływu inwestorów na gminę. – Tak naprawdę inwestorzy będą mogli wyłącznie lobbować na rzecz programu poprzez np. uczestnictwo w komisjach i sesjach rad gmin i przedstawianie swoich pomysłów na zagospodarowanie danej działki – stwierdza ekspertka. I dodaje, że inicjatywa uchwałodawcza przysługuje co prawda określonej liczbie mieszkańców (ta liczba zależy od wielkości gminy), jednakże uchwałę podejmuje rada gminy i to do niej należy decyzja.

Problem z ceną odtworzeniową

Ustawa zakłada, że cena 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „Lokal za grunt” nie może przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. ramka 1 A to zdaniem firm budowlanych i deweloperów nie jest najlepsze rozwiązanie – podczas konsultacji publicznych wskazywali, że przyjęcie limitu ceny lokali na poziomie ceny odtworzeniowej może blokować korzystanie z programu „Lokal za grunt”. Ich zdaniem te wartości są bardzo niskie – niejednokrotnie poniżej rzeczywistych kosztów budowy i nie oddają rynkowych kosztów wybudowania 1 mkw. mieszkania i od początku czynią program nierealnym (Fundacja Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, Polski Związek Pracodawców Budownictwa). Ich zdaniem wartość ta znacznie odbiega od ceny rynkowej przede wszystkim w dużych miastach. Postulowano więc określanie ceny za 1mkw. lokalu na poziomie zbliżonym do rynkowego. Jeżeli bowiem inwestorzy mają kupować nieruchomość od gminy po cenie rynkowej (a prawdopodobnie nawet wyższej – w przypadku złożenia kilku ofert w przetargu) i oddawać lokale, których wartość będzie ustalana szacunkowo (wartość odtworzeniowa jest niższa niż wartość rynkowa), mogą nie decydować się na podjęcie inwestycji w ramach modelu „Lokal za grunt”. Dla przykładu w Łodzi wartość według wskaźnika przeliczeniowego to około 4200 zł, a cena rynkowa oscyluje w granicach 6000 zł, natomiast wartość wskaźnika dla Warszawy wynosi niecałe 6500 zł, a dla Wrocławia, Krakowa czy Poznania nieco ponad 5000 zł. Zaznaczano, że w tych miastach stawki znacząco odbiegają od stawek rynkowych (Fundacja Habitat for Humanity Poland).

Ramka 1

Co to jest wskaźnik odtworzeniowy

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wojewodowie w drodze obwieszczenia ogłaszają jego wysokość co sześć miesięcy na podstawie aktualnych danych Urzędu Statystycznego oraz według wytycznych określonych przez resort właściwy do spraw budownictwa. Wskaźniki służą m.in. do obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu, która wykorzystywana jest m.in. przy ustalaniu limitów podwyżek czynszów w zasobach mieszkaniowych TBS, określeniu wskaźnika kosztów przedsięwzięcia przy wspieraniu termomodernizacji i remontów budynków. ©℗

Kontrargumenty

Projektodawca, czyli Ministerstwo Rozwoju, nie zgadzało się z tymi zarzutami. Argumentowano, że przedmiotem przetargu będzie grunt. Przetarg wygrywać będzie podmiot, który zapłaci za niego najwyższą cenę. Cena ta składać się będzie z części gotówkowej oraz rzeczowej, czyli lokali/budynków, których powierzchnia będzie odpowiednio wyceniona. Zdaniem MR na transakcje trzeba patrzeć całościowo: jeżeli oferent uzna, że powierzchnia mieszkań jest wyceniona zbyt nisko, wówczas zaoferuje odpowiednio mniejszą dopłatę w gotówce, zachowując jednocześnie opłacalność całej transakcji, co jest ekonomicznym warunkiem przystąpienia do przetargu i zaoferowania odpowiedniej ceny.

Resort podkreślał, że inwestorzy w tym trybie mogą uzyskać nieruchomości np. w atrakcyjnej lokalizacji (przykładowo w centrum miasta), które w zwykłych realiach obrotu pozostają poza rynkiem. Tłumaczono, że wprowadzenie limitu jest podyktowane potrzebą zapewnienia transparentności współpracy i przeciwdziałania nadużyciom, a także uniknięcia problemów związanych z ewentualną weryfikacją wyceny różnych lokali/budynków oferowanych przez potencjalnych nabywców w zamian za nieruchomość. Startując w przetargu, każdy inwestor (potencjalny nabywca nieruchomości) będzie świadomy wymagań nałożonych przez gminę, w tym ceny lokali/budynków oczekiwanych przez gminę w ramach rozliczenia ceny nieruchomości. Zatem oczekiwania JST zostaną zweryfikowane przez zainteresowanie nabywców.

wAŻNEUstawa dopuszcza sytuację, że lokale przekazywane przez inwestora będą się znajdowały w innym budynku niż ten, który powstał na gruncie kupionym od gminy w ramach nowego programu. W umowie między gminą a inwestorem musi się jednak znaleźć zapis, że inwestor przekaże lokale znajdujące się w innej inwestycji.

Mechanizm dla średnich miast

Zdaniem projektodawcy instrument jest opracowywany jako narzędzie realizacji gminnej polityki dla całego kraju. „Opieranie się na skrajnym przypadku dotyczącym Warszawy nie stanowi reprezentatywnego przykładu w tej skali”– ripostowało ministerstwo.

Resort rozwoju podkreślał, że wbrew zarzutom podmiotów branży budowlanej podstawą określania limitu są realne koszty budowy powierzchni mieszkalnych, które są obliczane przez GUS na podstawie sprawozdań B-09 składanych m.in. przez deweloperów. Koszty te są dla wojewodów podstawą określania wskaźników, które mają dodatkowo uwzględniać analizę przeprowadzoną na podstawie wytycznych ministerstwa. W efekcie wskaźniki będące podstawą określania limitów ustawowych są wyższe niż przeciętne koszty budowy publikowane przez GUS. ramka 2

Ramka 2

Olbrzymi potencjał

Gminy dysponują pokaźnym zasobem gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (cykliczne opracowanie pt. „Gospodarka mieszkaniowa”) w 2018 r. w zasobie gmin znajdowało się 28 308,6 ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (8,5 proc. więcej niż w 2015 r.), z czego ok. 45,2 proc. powierzchni było uzbrojonej. Tymczasem mimo posiadania znaczącego potencjału gruntów możliwych do wykorzystania na cele mieszkaniowe JST nadal niechętnie podchodzą do współpracy z inwestorami, zakładającej zaangażowanie gruntów gminnych pod zabudowę. Roczny obrót nieruchomościami gruntowymi pod budownictwo mieszkaniowe w 2018 r. wyniósł 4,2 tys. ha. Ta skala pokazuje potencjał rynkowy zasobów gminnych w przypadku, gdyby samorząd zdecydował się skierować więcej działek na rynek mieszkaniowy.
W 2018 r. gminy przekazały pod budownictwo mieszkaniowe ok. 874 ha, z czego 714,5 ha pod budownictwo jednorodzinne oraz 160,1 ha pod budownictwo wielorodzinne. Program „Lokal za grunt” ma ułatwić podmiotom prywatnym dostęp do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym. Ustawodawca zakłada, że dzięki temu programowi z jednej strony zwiększy się podaż mieszkań, a z drugiej strony część tych z nich otrzymają gminy i będą mogły je przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i średnich dochodach.

Eksperci w ocenie ww. rozwiązania są podzieleni. – Przyjęcie ceny odtworzeniowej za 1mkw. lokalu, która jest znacznie niższa od cen rynkowych, może oznaczać dla inwestora nie tylko mniejszy zysk, ale i straty – zauważa Joanna Barzykowska, adwokat i wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy. Jej zdaniem lokale, które mógłby sprzedać potencjalnym nabywców za większą kwotę, będzie musiał przekazać gminie po niższej cenie. – Co więcej, cena przyjęta dla gminy w wielu przypadkach może być niższa niż koszt budowy takiego lokalu lub budynku, wobec czego cena mieszkań dla pozostałych nabywców prawdopodobnie się zwiększy – przewiduje mec. Joanna Barzykowska. Również Karol Kupień, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu, ocenia, że wartość ta nie ma nic wspólnego z rzeczywistym kosztem, po którym deweloperzy będą budować mieszkania. Jak dodaje, przypuszczalnie zainteresowanymi udziałem w przetargu będą wyłącznie ci, którzy są w stanie zmieścić się ze swoją wyceną w tak ustalonej kwocie za 1 mkw. Przy czym zdaniem prawnika trudno jest jednak wyobrazić sobie bardziej obiektywny sposób wyliczania ceny za 1 mkw. budowanego lokalu.

Zmiana po latach

Odnośnie do ceny odtworzeniowej 1 mkw. może pojawić się też inne problematyczne pytanie. Co będzie mogła zrobić gmina i inwestor, jeśli cena odtworzeniowa 1mkw. za kilka lat (po zakończeniu inwestycji) będzie się znacznie różnić od ceny, jaka została zapisana w uchwale rady gminy? – Zgodnie z ustawą o rozliczaniu ceny lokali lub budynków cena jest stała i nie powinna ulec zmianie – zauważa Aleksandra Jastrzębska. Jednocześni dodaje, że również w inwestycjach deweloperskich przyjmuję się pewną stałą cenę za 1mkw. lokalu, który zostanie przekazany nabywcy za dwa lata po jego wybudowaniu. – Ceny rosną, ale raz ustalona cena nie podlega zmianie lub waloryzacji – mówi mec. Jastrzębska. Według niej czysto hipotetycznie wydaje się dopuszczalne, że jeżeli obie strony – gmina i deweloper – będą gotowe ustalić inną cenę lokali lub budynków (które nie zostały jeszcze przekazane), to będą mogłyby aneksować umowę, lecz w takim przypadku na pewno wymagane byłoby podjęcie przez radę gminy uchwały zmieniającej uchwałę pierwotną w zakresie modyfikacji przyjętej ceny za 1mkw. Z kolei w ocenie Karol Kupienia istotne znaczenie będzie miała wyłącznie cena odtworzeniowa z chwili przetargu. – Jej późniejsze zmiany nie będą miały wpływu na umowę zawartą przez gminę z inwestorem – kwituje mec. Kupień.

Ramka 3

Ustawowe definicje

▶Inwestor to podmiot, który:

• ubiega się o nabycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości, albo

• nabył nieruchomość z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych na własność gminie.

WAŻNE! Definicja ta jest bardzo szeroka. Nie wprowadza ograniczeń podmiotowych, co oznacza, że będzie nim mogła zostać zarówno osoba fizyczna, jak i spółka.

▶Inwestycją będzie przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane realizowane z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych przez inwestora na własność gminie.

Nieruchomość gminna przeznaczona na realizację programu „Lokal za grunt” będzie musiała być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub dla takiej nieruchomości będzie musiała być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Oznacza to, że inwestor nie musi się martwić o zgodność swojej inwestycji z tymi dokumentami – o wszystkie te kwestie formalne zadba gmina

Zaloguj się