Marlena Happach: Generalnie popieram ideę uproszczenia procesu inwestycyjnego, szczególnie w przypadku funkcji mieszkaniowych, ale nie wbrew planom miejscowym.
Przyjęte przez Warszawę standardy urbanistyczne, ostrzejsze niż te wskazane specustawą mieszkaniową, zakwestionował wojewoda. Co konkretnie miał miastu do zarzucenia?
Wojewoda uchylił przyjęte przez Radę m.st. Warszawy standardy tylko w części dotyczącej inwestycji towarzyszących. Choć w porównaniu do standardów obowiązujących dla zabudowy mieszkaniowej i tak znacznie je okroiliśmy. Zaostrzyliśmy tylko wymogi dotyczące większej liczby miejsc parkingowych i obowiązku podłączenia do sieci ciepłowniczej. Wojewoda uznał jednak, że do inwestycji towarzyszących nie można określać standardów urbanistycznych, bo rada miasta nie ma takich uprawnień. Argumentował przy tym, że standardy powinny być określane na wniosek inwestora, bo nie mogą ingerować w prowadzenie działalności gospodarczej. Na to rozstrzygnięcie wojewody miasto złożyło skargę i wojewódzki sąd administracyjny uchylił rozstrzygnięcie w całości.
Jakie argumenty przedstawialiście państwo przed WSA?
Sprawa dotyczy przede wszystkim art. 20 ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496), który mówi m.in., że przepisy określające standardy mieszkaniowe stosuje się odpowiednio do tych w zabudowie towarzyszącej. Sąd podzielił naszą argumentację i uznał, że rada miasta ma uprawnienie ustawowe do określania standardów także dla inwestycji towarzyszących.
Trzeba jednak pamiętać, że od wyroku można się odwołać. Spodziewa się pani tego?
Nie ma jeszcze uzasadnienia wyroku, na rozprawie nie było też przedstawicieli wojewody. Nie potrafię więc powiedzieć, co zrobi wojewoda. Mam nadzieję, że nasza argumentacja jest na tyle pełna, że wojewoda nie znajdzie już podstawy do złożenia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Czy inne miasta też miały problem z ustaleniem własnych standardów, im też wojewodowie je kwestionowali?
Nie mam takiego rozeznania. Wiem tylko, że znacznie bardziej rozbudowane od naszych standardy uchwalone w Gdańsku nie zostały zakwestionowane przez wojewodę. Muszę powiedzieć, że byłam tym zaskoczona, bo Gdańsk wprowadził znacznie większe ograniczenia, nawet miejscami, moim zdaniem, zbyt szerokie. Standardy Warszawy są określone znacznie bardziej literalnie od gdańskich. A tamtejszy wojewoda nie zdecydował się tych przepisów zakwestionować.
Dlaczego w ogóle Rada m.st. Warszawy zdecydowała się na wprowadzenie standardów?
Standardy wynikające ze spec ustawy mieszkaniowej są jednakowe dla wszystkich miast w kraju. Ustawa w pewnych granicach pozwala je jednak zaostrzyć lub obniżyć. Warszawa jest miastem bardzo specyficznym, największym w Polsce, jako stolica pełni też wiele funkcji o randze krajowej. Dlatego choćby standardy edukacyjne powinna mieć spełnione w jak najwyższym stopniu. Ponadto jesteśmy dość gęsto i różnorodnie zabudowanym miastem, więc analiza wysokości zabudowy w promieniu 500 metrów mija się z celem – w takiej odległości można znaleźć każdy rodzaj zabudowy. Dlatego zawęziliśmy ten promień do 250 metrów. To i tak dużo, ale na więcej ustawa nie pozwala. Ograniczyliśmy także odległość do komunikacji i ostrzej określiliśmy parametr dotyczący zieleni, choć i tak znacznie poniżej naszych ambicji. Jednak ustawa i tu na więcej nie pozwala.
Czy tak sformułowane standardy pomagają ograniczać liczbę wniosków od inwestorów? Ile ich do tej pory wpłynęło?
Do dzisiaj wpłynęło do nas 17 wniosków dotyczących 12 lokalizacji. Z tego 15 wniosków jako niekompletne pozostało bez rozpatrzenia, dwa są obecnie procedowane, przy czym jeden został opublikowany na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. Żaden wniosek nie został jeszcze poddany głosowaniu Rady m.st. Warszawy.
Nawet przyjęcie najostrzejszych możliwych regulacji w sprawie standardów nie gwarantuje, że wnioski będą zgodne z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Widać to wyraźnie na przykładzie pierwszego opublikowanego wniosku w Warszawie na Żoliborzu. Między trzypiętrowymi budynkami ma stanąć znacznie wyższy, niezgodny z planem zagospodarowania. I nie jest to inwestycja w ramach programu „Mieszkanie plus”, ale apartamentowiec.
Z wnioskiem ze specustawy można wystąpić o lokalizację inwestycji bez względu na to, czy jakiś teren jest objęty planem zagospodarowania, czy nie. Choć generalnie popieram ideę uproszczenia procesu inwestycyjnego, szczególnie w przypadku funkcji mieszkaniowych, to nie wbrew planom miejscowym. W Warszawie plany przygotowuje się bardzo długo i z dużymi trudnościami. Między innymi dlatego, że niełatwo jest uzyskać konsens społeczny. Wkładamy w nie bardzo dużo pracy, zarówno merytorycznej, jak i przez zaangażowanie w kontakty ze stroną społeczną. Przykładem może być choćby głośny temat z ubiegłego roku, czyli plan północnej części osiedla Stokłosy część B, którym chcieliśmy ochronić plac Wielkiej Przygody na Ursynowie i usankcjonować tam park. Mimo wielu problemów i przy wielkim zaangażowaniu mieszkańców plan udało się uchwalić. A teraz wniosek o inwestycję na podstawie lex developer może to podważyć.
Zachęcają państwo warszawiaków i organizacje społeczne do uczestniczenia w procesie przyjmowania wniosku…
Samo zamieszczenie wniosku na BIP urzędu niewiele w tym zakresie daje, bo rzadko kto tam wchodzi, a na zgłoszenie uwag jest raptem 21 dni. Dlatego o sprawie z Żoliborza poinformowaliśmy w mediach społecznościowych. Byliśmy zdeterminowani, zależało nam na wywołaniu społecznej dyskusji. I rzeczywiście odzew jest duży. Głosy są różne. Inwestor pokazał we wniosku swoje ilustracje, tzw. wizualizację [należy ją obowiązkowo dołączyć do wniosku – red.]. Jest ona tak przygotowana, że wielu osobom wydaje się, iż obiekt wpisuje się w kontekst. Przygotowujemy więc własny materiał, w którym pokażemy pełne relacje z otoczeniem, m.in. pobliskim kościołem stojącym na wzgórzu, od którego wzięła nazwę dzielnica Marymont. I nie chodzi tylko o to, że budynek ma być jednak wyższy od sąsiedniej zabudowy, ale wszystkie jego gabaryty wydają się przesadzone. Czekamy też na opinię Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, którą przedstawimy radnym.
Czy Rada m.st. Warszawy będzie przychylna takiemu wnioskowi?
Rada ma prawo wniosek przyjąć lub odrzucić. Musimy jednak pamiętać, że ma być on zgodny ze studium zagospodarowania przestrzennego. Liczę, że rada, która przyjęła plan zagospodarowania przestrzennego dla miejsca, którego dotyczy wniosek, nie będzie kwestionowała własnych decyzji. Ale będą to za każdym razem decyzje indywidualne, przyjmowane w konkretnych przypadkach, a nie ogólnie ustalane planem. I może się zdarzyć, że gdzieś w willowych osiedlach, w sąsiedztwie domków jednorodzinnych powstaną siedmiopiętrowe bloki. Poza tym, dopóki wnioski będą pojedyncze, dopóty działań rady raczej nie zaburzą. Jeśli jednak okazałoby się, że to dobry sposób na szybkie przeforsowanie inwestycji, to rady będą nimi zarzucane. I zamiast skupiać się na sprawach istotnych dla ogółu obywateli, będą debatować nad deweloperskimi wnioskami. Może się to okazać poważnym problemem.
