Z opisywanym przez nas problemem zetknęli się mieszkańcy w warszawskiej spółdzielni mieszkaniowej SBM Ateńska. Posiada ona w swoim zasobie ponad cztery tysiące lokali mieszkalnych, które znajdują się w piętnastu różnych nieruchomościach zarówno jednobudynkowych jak i wielobudynkowych. Spółdzielnia posiada w pełni uregulowany stan prawny gruntów, których właścicielem jest gmina. Jak się okazuje, mieszkańcy jednej z piętnastu nieruchomości mogą mieć poważny problem z uwłaszczeniem się. Wszystko przez położony na tej samej działce niewielki pawilon handlowy, w którym znajduje się punkt Lotto. „Budka” zajmuje zalewie 12 m2 kwadratowych gruntu i jest dzierżawiona za kwotę 700 zł miesięcznie. Dlaczego lokal, który od ponad 20 lat położony jest na terenie spółdzielni nagle stał się obiektem sporu?

- Ustawodawca nieprecyzyjnie określił bowiem, czym jest nieruchomość mieszkalna. Z tego powodu doszło do kuriozalnej sytuacji. Nieruchomość, przy której jest 712 lokali mieszkalnych ma tego pecha, że na jej terenie stoi mały pawilon handlowy i prawdopodobnie zablokuje on procedurę uwłaszczeniową – twierdzi Jarosław Machlewski, prezes zarządu spółdzielni SBM Ateńska.

Zgodnie z ustawą przekształceniową, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Problem w tym, w jaki sposób niniejsze grunty zostały zdefiniowane w obowiązującej ustawie. To nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami, mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Pod ustawowe przekształcenie podlegają dodatkowo budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane w raz urządzeniami budowlanymi, które umożliwiają „prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych”.

Jak się zatem okazuje, warunkiem przekształcenia jest brak budynków niemieszkalnych, czyli takich, w których prowadzona np. kwiaciarnia, piekarnia, budka z kebabem, czy opisywana kolektura.

Wielka akcja policji. Dziś kierowcy muszą mieć się na baczności, bo pożegnają się z prawem jazdy >>

O kwestię potencjalnego blokowania przekształcenia w spółdzielni SBM Ateńska pytamy Wydział Gospodarki Nieruchomościami dla Dzielnicy Praga-Południe.

- Wszelkie budynki np. handlowe, usługowe czy biurowe powodują, że nieruchomość nie spełnia ustawowych przesłanek i prawo użytkowania wieczystego nie przekształca się z mocy prawa w prawo własności. Mowa tutaj o odrębnym budynku, który jest ujawniony w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Prezydenta m.st. Warszawy, nie o lokalu użytkowym, który znajduje się w budynku mieszkalnym. Taki lokal znajdujący się np. w parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego „nie blokuje” przekształcenia – podkreśla kierownik referatu, Michał Lizurek.

Lizurek zaznacza jednak, że w stosunku do opisywanej przez nas nieruchomości nie zostało wydane postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

- Wniosek o wydanie takiego zaświadczenia został złożony przez spółdzielnię i znajduje się na etapie postępowania wyjaśniającego – dodaje.

Co ciekawe, problemu z uwłaszczeniem się na nieruchomości, może nie rozwiązać nawet wypowiedzenie umowy dzierżawy przez spółdzielnię.

- Ustawodawca w tym obszarze również okazał się niesumienny. Z przepisów wynika bowiem, że w stosunku do nieruchomości bierze się pod uwagę stan prawny obowiązujący w dniu 1 stycznia 2019 r. Oznacza to, że przeniesienie lokalu w inne miejsce niczego w tym przypadku nie zmienia – wskazuje Jarosław Machlewski.

I zaznacza, że zna podobne przypadki „blokowania” przekształcenia w innych warszawskich spółdzielniach.

- Intencją ustawodawcy było uwłaszczenie ludzi – przekazanie im udziału w gruncie. Nie przewidziano jednak tego, że na osiedlach mogą stać przecież punkty z usługami. U nas jest Lotto, gdzieś indziej może być kwiaciarnia, warzywniak czy sklep z pieczywem. Przy tak obowiązujących przepisach, niezależne budynki, w których odbywa się handel, będą blokować przekształcenie – dodaje.

Kłopotliwe wydzielenie

W ustawie przekształceniowej zawarto jednak możliwość przekształcenia gruntu, na którym znajdują się np. odrębne lokale usługowe. W takiej sytuacji skorzystać należy z art. 2 ust. 1. Zgodnie z niniejszym przepisem, aby doszło do przekształecnia na takim terenie, konieczne jest geodezyjne wydzielenie części gruntu zabudowanej budynkiem innym niż mieszkalny do odrębnej księgi wieczystej.

- Podziały mogą być dokonywane zgodnie z przepisami odrębnymi tylko wówczas, gdy wydzielane budynki i obiekty będą spełniały definicje określone w przepisach odrębnych a wydzielona i odłączona do osobnej księgi wieczystej część gruntu zabudowanego innymi obiektami będzie mogła stanowić odrębny przedmiot użytkowania wieczystego na cel inny niż mieszkaniowy – wskazuje przekazanym nam wyjaśnieniu Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

Wydzielenie nawet małej części gruntu pociąga za sobą jednak cały szereg prawnych procedur, których konsekwencje, także finansowe, ostatecznie odczują spółdzielcy. Co więcej, to samorząd ostatecznie decyduje, czy dany fragment nieruchomości może zostać wydzielony. Biorąc pod uwagę fakt, że taki proces doprowadzi do uwłaszczenia, a tym samym odetnie gminę od wpływów z opłat za użytkowanie wieczyste, ograny mogą wydawać nieprzychylne spółdzielcom decyzje.

- Decyzję w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości wydaje wójt, burmistrz lub prezydenta miasta. Zgodnie z obecnymi procedurami może to trwać minimum 4 miesiące, z uwagi na wstępne opiniowanie projektu podziału działek, konieczność wytyczenia granic przez geodetę oraz konieczność wyrażenia zgody przez właścicieli działek sąsiednich, którzy mają w tym interes prawny – wyjaśnia Leszek Chmielewski, radca prawny z kancelarii Chmielewski & Partnerzy.

Ekspert zwraca uwagę na jeszcze jedną bardzo istotną kwestię dotyczącą podziału nieruchomości.

- Musi być on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania terenu. W przypadku braku takiego planu należy przedstawić warunki zabudowy. Organ może się nie zgodzić na wydzielenie zbyt małej działki. Działka, która ma powstać w wyniku podziału, musi mieć także zapewniony dostęp do drogi publicznej a jeśli jest to niemożliwe, konieczne jest ustanowienie służebności w formie aktu notarialnego – tłumaczy Chmielewski.

Należy mieć jednak na uwadze, że od decyzji o zatwierdzeniu podziału lub odmowie zatwierdzenia podziału przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji a następnie skarga na decyzję SKO do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni.

Włochy wciąż są królem zadłużenia w Europie, ale Francja depcze im po piętach >>

Zmiany w księgach

W sytuacji, gdy dojdzie do wydzielenia nieruchomości, zmiany powinny zostać wpisane z urzędu w ewidencji gruntów i katastrze nieruchomości w terminie 30 dni. Spółdzielnia może samodzielnie złożyć wniosek o dokonanie zmian beż żadnych opłat. Należy także uzyskać aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów (koszt 100 zł).

- Następnie spółdzielnia powinna złożyć wniosek do Sądu Ksiąg Wieczystych o założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionej działki oraz wpis prawa własności. We wniosku należy wskazać udziały, jakie maja przysługiwać spółdzielni oraz członkom spółdzielni. Koszt wniosku o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionej działki wynosi 60 zł. Koszt wpisania prawa własności wynosi 150 zł – tłumaczy Chmielewski.

W związku jednak z wyodrębnieniem działki i założeniem dla niej nowej księgi wieczystej, powstanie niezgodność księgi wieczystej działki dzielonej z rzeczywistym stanem prawnym w wyniku zmiany powierzchni nieruchomości wspólnej. Należy wtedy złożyć wniosek o zmianę starej księgi wieczystej poprzez wskazanie w niej prawidłowej wielkości udziałów. Zmniejszenie udziałów członków spółdzielni w nieruchomości wspólne spowoduje także nieznaczne obniżenie kwoty podatku od nieruchomości oraz wysokości opłaty przekształceniowej.

Po założeniu księgi dla wydzielonej działki właściciele mieszkań, dla których założono księgę wieczystą powinni samodzielnie złożyć wniosek o wpis zmian do księgi wieczystej dla własnego mieszkania poprzez zmianę udziału w działce dzielonej oraz dopisanie udziału w działce wydzielonej.

Będzie prościej?

Jak informowaliśmy w DGP, samorządy przekazały już na ręce rządu listę problemów związanych z likwidacją użytkowania wieczystego na gruntach mieszkalnych. Udało nam się również ustalić, że o opisywanym przez nas problemie z przekształceniem poinformowany został Artur Soboń, sekretarz Stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju. Na nasze pytania dotyczące ewentualnej nowelizacji ustawy w celu sprawniejszego przeprowadzania uwłaszczeń resort nie odpowiedział.

AKTUALIZACJA

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju opublikowało właśnie komunikat, w którym zapowiada wprowadzenie zmian prawnych mających usprawnić procedurę przekształceniową. Wśród propozycji resortu znajdziemy takie rozwiązania jak:
- wyeliminowanie blokowania przekształcenia koniecznością dokonania podziału nieruchomości zabudowanej na cel mieszkaniowy, na której są dodatkowo inne obiekty;
- wprowadzenie "uproszczonego" trybu dokonania podziału nieruchomości, w przypadkach gdy taki podział będzie niezbędny;
- objęcie ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych;
- określenie w ustawie, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa na rzecz cudzoziemca;
- doprecyzowanie trybu udzielania pomocy publicznej, tak aby zapewnić organom sprawną weryfikację pomocy, a przedsiębiorcom elastyczne warunki korzystania z możliwości wyboru sposobu płatności za przekształcenie;
- ustawowe zapewnienie najwyższych bonifikat w opłacie przekształceniowej osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in. rodzinom z osobami z niepełnosprawnością.

CZYTAJ WIĘCEJ O ZAPOWIEDZIANYCH ZMIANACH W PRZEKSZTAŁCENIU >>