Gminy będą miały więcej czasu na plany ogólne. Projekt wprowadzi też zmiany w ZPI

Samorządy od początku alarmowały, że czasu na przyjęcie planów ogólnych (POG) jest za mało, zwłaszcza że na rynku brakuje urbanistów. Już raz przedłużono termin z końca 2025 r. na 30 czerwca br. (ograniczono też uzgodnienia projektu z właściwymi organami na rzecz opiniowania). Tego samego dnia wygasają studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dlatego tym gminom, które nie mają planów miejscowych i nie uchwalą POG w terminie, grozi paraliż inwestycyjny. Eksperci są zgodni, że przedłużenie terminu do końca sierpnia br. pomoże tylko tym samorządom, które są na zaawansowanym etapie prac nad planami ogólnymi.

– Po zmianie zakresu uzgodnień procedury przyspieszyły, część planów jest właśnie konsultowana z mieszkańcami, więc jest duża szansa, że zostaną uchwalone w terminie. Te gminy, które nie podjęły jeszcze prac nad POG, i tak nie zdążą – mówi Joanna Świtlińska-Robutka, urbanistka, prezes Dolnośląskiego Biura Projektowania Urbanistycznego. Powracają też pytania o wartość dokumentów przyjmowanych w szybkim tempie.

– Około 1 tys. gmin znajduje się na etapie opiniowania i uzgadniania projektów planów ogólnych. Oznacza to, że nadal w wielu gminach prace nad tymi dokumentami są na wczesnym etapie albo jeszcze się nie rozpoczęły. W praktyce presja czasu będzie bardzo duża i należy się liczyć z tym, że część planów ogólnych powstanie kosztem jakości – uważa Sebastian Witek, naczelnik wydziału architektury w Urzędzie Miasta Rybnika.

Zintegrowane plany inwestycyjne po nowemu

Nowa wersja projektu wprowadza też kolejne zmiany do procedury uchwalania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). To szczególna forma planu miejscowego, którego realizację inicjuje inwestor (np. deweloper), składając do gminy wniosek wraz z projektem ZPI. Dodatkowo zawierana jest umowa urbanistyczna, w której inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy (jej definicja została doprecyzowana już w poprzedniej wersji projektu).

Po zmianie przepisów rada gminy będzie mogła – jeśli tak zdecyduje – zażądać od inwestora na etapie wniosku już nie projektu ZPI, a bardziej ogólnego dokumentu – koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, w której znajdą się informacje o inwestycji głównej. Jeśli rada gminy wyrazi zgodę na koncepcję, projekt ZPI przygotuje włodarz (wójt, burmistrz, prezydent miasta).

„Zmiana była wnioskowana przez jednostki samorządu terytorialnego – w niektórych przypadkach koncepcja urbanistyczno-architektoniczna będzie czytelniejsza dla społeczności lokalnej i umożliwi łatwiejsze zapoznanie się z zamierzeniem inwestycyjnym” – argumentuje MRiT w uzasadnieniu. W ocenie dr Aleksandry Błaszczyńskiej-Śmigielskiej, radczyni prawnej z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, to dobre rozwiązanie.

– Dziś inwestor na wejściu ponosi ogromny koszt, a rada gminy może po prostu odmówić procedowania ZPI. Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna pozwoli na wstępne rozmowy o ZPI z radnymi i przekonanie ich do zamysłu inwestora – podkreśla ekspertka.

– Uważam, że koncepcja powinna zastąpić obligatoryjne złożenie przy wniosku projektu ZPI. Ten powinien pojawić się dopiero po zakończeniu negocjacji – mówi również Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Dodaje jednak, że strony powinny mieć swobodę decydowania, kto sporządzi projekt ZPI.

– Część większych miast dysponuje własnymi pracowniami urbanistycznymi i będzie zainteresowana samodzielnym sporządzaniem projektów ZPI – uważa z kolei Sebastian Witek.

Zupełnie inaczej uelastycznienie procedury uchwalania ZPI ocenia dr Łukasz Grzesiak, urbanista i kierownik Referatu Planowania Przestrzennego i Budownictwa Urzędu Gminy Kłodawa (woj. lubuskie). Wskazuje, że to z jednej strony ograniczenie władztwa planistycznego samorządów, a z drugiej przerzucenie na nie odpowiedzialności za ZPI.

– Dziś gmina ustosunkowuje się do gotowego projektu ZPI, który musi spełniać wszelkie wymogi planu miejscowego. Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna to w praktyce wizualizacja przygotowana przez architekta i nic więcej. Nie będzie w niej np. maksymalnej powierzchni zabudowy. Do tego inwestor nie dołącza końcowych danych przestrzennych, a wyłącznie początkowe. A te można w późniejszym projekcie ZPI zmienić – alarmuje urbanista. Podkreśla, że według projektu nowelizacji po wyrażeniu zgody na koncepcję przy korektach projektu ZPI nie będzie już potrzebna zgoda rady. – Czyli gmina wyrazi zgodę na pierwotną koncepcję, a realnie uchwalone może być coś zgoła innego – wskazuje dr Łukasz Grzesiak.

– Brak takich parametrów jak minimalna liczba miejsc do parkowania czy wysokość obiektów oraz niewiążąca w żaden sposób koncepcja urbanistyczno-architektoniczna będą rodziły dyskusje na etapie sporządzania projektu planu miejscowego przez gminę oraz mogą wprowadzać w błąd radnych – nie ma wątpliwości Joanna Świtlińska-Robutka. Dodaje natomiast, że dzisiejszy obowiązek dołączenia do wniosku końcowych danych przestrzennych jest trudny do realizacji.

Nowelizacja narzuca też gminie dwumiesięczny termin na uchwalenie ZPI od przedstawienia jego projektu.

– Samo wprowadzenie terminu niczego nie przyspieszy, skoro nie będzie obowiązywała żadna sankcja za jego przekroczenie – uważa Piotr Jarzyński.