Chociaż ponad 90 proc. z 2479 gmin rozpoczęło już prace nad uchwaleniem planów ogólnych, to tylko kilku udało się zakończyć procedurę sukcesem. Termin mija 30 czerwca 2026 r. To ostatni dzień obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Te gminy, które nie przyjmą planów ogólnych w terminie, a nie obowiązują u nich plany miejscowe, czeka paraliż inwestycyjny. Stracą też szansę na dofinansowanie przygotowania nowych dokumentów z Krajowego Planu Odbudowy (unijny wskaźnik dotyczący uchwalenia planów ogólnych ma być zmniejszony z 80 do 50 proc. wszystkich gmin).

Opiniowanie zamiast uzgodnień projektu planu ogólnego

Jak przyspieszyć prace nad planami ogólnymi? Od miesięcy samorządy jako na szczególnie uciążliwy wskazują etap uzgadniania projektu z właściwymi organami. Od dziś część z nich zostanie zastąpiona opiniowaniem. Chodzi m.in. o wojewódzkiego konserwatora zabytków czy organy nadzoru górniczego. Natomiast uzgodnienia nadal będą konieczne w przypadku regionalnego dyrektora ochrony środowiska czy dyrektora parku narodowego.

– Trudności wynikały często z niezrozumienia specyfiki planu ogólnego oraz roli organów uzgadniających, które, jak się wydaje, nie zostały do tej roli odpowiednio przygotowane. Ryzyko komplikacji dodatkowo zwiększał fakt, że obecnie zdecydowana większość gmin w Polsce sporządza plany ogólne równolegle, co groziło paraliżem organów uzgadniających pod naporem wniosków – komentuje Sebastian Witek, naczelnik wydziału architektury w Urzędzie Miasta Rybnika. Dodaje jednocześnie, że trudno przesądzić, jak ta zmiana wpłynie w przyszłości na procedury sporządzania planów miejscowych.

Co istotne, jeśli wójt (burmistrz, prezydent miasta) wystąpił już o uzgodnienie projektu planu ogólnego do organu, który od dziś ma go wyłącznie opiniować, to traktuje się je jako wystąpienie o opinię. Jeśli natomiast uzgodnienie lub odmowa uzgodnienia została już wydana przez taki organ, to traktuje się je odpowiednio jako pozytywną albo negatywną opinię. Umorzeniu podlegają też postępowania prowadzone w związku z odmową uzgodnienia.

Wojewoda może unieważnić plan ogólny w części

Drugą kluczową zmianą jest wskazanie w przepisach wprost, że dopuszcza się stwierdzenie nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu ogólnego w części – również w odniesieniu do pierwszego planu ogólnego. Do tej pory wojewoda argumentował, że skoro pierwszy plan ogólny uchwala się dla całej gminy, to stwierdzenie nieważności w części jest niemożliwe.

– Mając na uwadze dotychczasowe doświadczenia, w tym unieważnianie planów w całości nawet przy drobnych błędach, taka regulacja była potrzebna. Teoretycznie gminy mogłyby kwestionować rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów przed sądami administracyjnymi, jednak oczekiwanie na wyrok trwałoby co najmniej kilka miesięcy, na co samorządy nie mogą sobie pozwolić, ponieważ działają pod dużą presją czasu – mówi Sebastian Witek. Do już wszczętych, a niezakończonych spraw dotyczących stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy stosuje się nowe przepisy.

Jedna ważna zmiana wprowadzana nowelizacją wejdzie w życie na początku przyszłego roku. Przesądza ona, że nie tylko te decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., będą bezterminowe, lecz także te, które zostały wydane w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r. Kolejne WZ będą ważne tylko przez pięć lat.©℗

Podstawa prawna

Etap legislacyjny

Ustawa z 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1668) weszła w życie 9 grudnia 2025 r.