Sprawa dotyczyła podwyżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, o której zdecydowało miasto stołeczne Warszawa w stosunku do jednej ze spółdzielni mieszkaniowych na Ursynowie. Cała sprawa miała miejsce w 2018 r., kiedy to sfinalizowano transakcję zbycia dwóch stanowisk garażowych w jednym z budynków należących do spółdzielni. Nabywcy uzyskali odrębną własność tych dwóch stanowisk, co do których ustanowiono prawo własności (jako własność odrębnych lokali). W tej sytuacji miasto uznało, że obydwa te lokale – stanowiska garażowe – po ich wyodrębnieniu nie są już lokalami mieszkaniowymi i w stosunku do tych nieruchomości wyodrębnionych zastosowano podwyższoną stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ustaloną dla nieruchomości przeznaczonych na inne cele niż mieszkaniowe.

Z tą podwyżką nie zgodziła się spółdzielnia i skierowała sprawę do sądu – z sukcesem, gdyż już w I instancji sąd nakazał miastu powrót do poprzedniej, niższej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. Wskazał, że tak naprawdę nie doszło do zmiany zasad użytkowania lokalu, gdyż miejsca te, jako powiązane z mieszkaniami i służące mieszkańcom, nadal mogą pełnić funkcję mieszkaniową. Rozstrzygnięcie to podtrzymał sąd apelacyjny.

Inaczej orzekł jednak Sąd Najwyższy, który, uwzględniając skargę kasacyjną pełnomocnika miasta, nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Kluczową kwestią, którą wskazał SN, była konieczność zastosowania w sprawie art. 73 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), do której nie odniósł się zwłaszcza sąd apelacyjny. Zgodnie z tym przepisem zasadniczo stawkę opłaty rocznej można ustalić na nowo odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel podstawowy, użytkowania wieczystego, lub zmiany sposobu korzystania z lokalu.

Nie można bowiem przyjąć tak szerokiego rozumienia celów mieszkaniowych, że nawet wyodrębnione lokale stanowiska w wielostanowiskowym garażu są przeznaczone na cele mieszkaniowe. Cel mieszkaniowy należy rozumieć ściśle, jako przeznaczenie nieruchomości na realizację potrzeb mieszkaniowych również w ścisłym tego słowa znaczeniu. Trudno uznać, że wyodrębnienie własności dwóch lokali stanowisk w wielostanowiskowym garażu oznaczało przeznaczenie ich na cel mieszkaniowy – wskazał sędzia Marcin Łochowski.

Wyjaśnił, że w art. 73 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca uznał za wystarczające do zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste samo tylko ustanowienie odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, lub samą tylko zmianę sposobu użytkowania lokalu. I to bez względu na to, czy spowodowało to trwałą zmianę sposobu użytkowania całej nieruchomości, powodującą zmianę celu, na jaki nieruchomość została oddana.

– Z tych powodów wyrok sądu II instancji należało uchylić i skierować sprawę do ponownego rozpoznania – powiedział sędzia. ©℗

orzecznictwo