Pułapki umowy najmu senioralnego

Wprowadzenie umowy najmu senioralnego przewiduje projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725 ze zm.) i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z nimi senior (osoba 60 plus), który ma własne mieszkanie w budynku bez windy, położone na co najmniej czwartej kondygnacji naziemnej, czyli trzecim piętrze, w którym trudno mu samodzielnie funkcjonować, będzie miał prawo wynająć mieszkanie z zasobu komunalnego. W obecnym kształcie, ale, jak zaznaczyła w wywiadzie udzielonym DGP minister ds. polityki senioralnej Marzena Okła-Drewnowicz, projekt może się jeszcze zmienić, jest to propozycja dla osób, które prowadzą jednoosobowe gospodarstwo. Nie ma w projekcie kryterium dochodowego, które zwyczajowo muszą spełnić ubiegający się o lokal od gminy. Warunkiem zawarcia umowy najmu senioralnego jest jednoczesne wynajęcie mieszkania seniora gminie i zgoda na podnajęcie go osobom oczekującym na najem lokalu komunalnego.

Celem projektu jest uwolnienie tzw. więźniów czwartego piętra, którzy nie są w stanie pokonać schodów, by wyjść z domu. W przywołanym wywiadzie dla DGP minister Okła-Drewnowicz podaje, że szacunkowo takich osób jest w Polsce ok. miliona. Seniorzy, którzy skorzystają z projektowanego rozwiązania, pozostają właścicielami swoich mieszkań, do których, jak zapewnia projektodawca, będą mogli wrócić, jeśli zechcą. I tu pojawia się problem. Rzecznik Praw Obywatelskich w swojej opinii do projektu szczególną uwagę zwraca na problem z odzyskaniem lokalu przez seniora po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego.

Senior zostanie sam z kłopotliwymi najemcami

„Całe ryzyko związane z opróżnieniem lokalu, w przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez podnajemcę, poniesie senior. Może on znaleźć się w niekorzystnej sytuacji po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego. Nie będzie miał bowiem możliwości powrotu do swego lokalu przez bliżej nieokreślony czas trwania procesu o eksmisję podnajemcy, jak też czas oczekiwania podnajemcy na lokal socjalny, jeżeli dostanie takie uprawnienie” – pisze zastępca RPO Stanisław Trociuk.

RPO zwraca uwagę, że faktyczne objęcie lokalu przez seniora będzie możliwe dopiero po opuszczeniu i opróżnieniu lokalu przez podnajemcę.

„Przeniesienie na seniora ciężaru odzyskania lokalu w stanie wolnym od osób i mienia jest perspektywą niekorzystną dla seniorów, którzy w większości przypadków nie będą w stanie podjąć samodzielnie odpowiednich działań prawnych” – pisze RPO, dowodząc, że w konsekwencji senior nie będzie mógł powrócić do lokalu po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego i po wypowiedzeniu umowy gminie, może być zmuszony nadal zajmować mieszkanie komunalne, tyle że bez tytułu prawnego.

Gmina nie pomoże mu w odzyskaniu lokalu, bo na tym etapie nie jest już do tego uprawniona. Będzie za to uprawniona, od chwili rozwiązania umowy najmu senioralnego, do domagania się od seniora opuszczenia lokalu gminnego i żądania odszkodowania za zajmowanie go bez tytułu prawnego.

Podnajem mieszkań będzie problematyczny

Dr Piotr Marquardt, notariusz i członek Krajowej Rady Notarialnej, również uważa, że umowa najmu senioralnego nie jest dobrze przemyślanym rozwiązaniem.

– Jeśli projektodawca chciałby ułatwić seniorom, którzy posiadają mieszkania, skorzystanie z zasobów komunalnych, lepiej byłoby oprzeć ten mechanizm na przeniesieniu prawa własności lokali. Senior przekazywałby własność swojego mieszkania gminie, a w zamian stawałby się właścicielem lokalu należącego do niej. Regulacja powinna jasno określać, co zrobić w sytuacji, gdy jeden lokal jest wart więcej od drugiego, bo zasadniczo wartości te będą się różnić. Taki model pozwoliłby uniknąć problemów z najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania seniora lub zostawiają je zdewastowane. Tymczasem procedowany projekt nie reguluje kwestii odpowiedzialności gminy w takich przypadkach – podpowiada dr Piotr Marquardt.

Na ryzyko, jakie projektowana umowa najmu senioralnego sprowadza na osoby starsze, zwraca też uwagę Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

– Nie dość, że senior nie będzie miał pewności, czy wróci do swojego mieszkania, to umowa ta wywraca sens najmu komunalnego, który dawał pewność najemcom, że gmina nie wypowie im mieszkania, bo będzie ono potrzebne innej osobie. Na dodatek chodzi o osobę, która jest właścicielem mieszkania. Nie rozumiem, dlaczego gminy miałyby pomagać właścicielom mieszkań, podczas gdy mają wśród swoich najemców tych, którzy również są uwięzieni w mieszkaniach komunalnych i nie mogą dziś liczyć na zamianę na lokal przystosowany do swoich potrzeb – zastanawia się ekspertka IRMiR.

Z tych samych powodów nie ma zrozumienia dla koncepcji najmu senioralnego w Unii Metropolii Polskich.

„Rozwiązanie to stoi w sprzeczności z istotą najmu lokali komunalnych, które powinny być dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej i materialnej. Jeżeli ktoś posiada kapitał w postaci mieszkania, a w przypadku dużych miast nawet małe lokale są mieniem o znacznej wartości, to może zamienić taki lokal na dogodniejszy dla siebie (…) bez konieczności pomocy ze strony gminy” – ocenia UMP.

Wprowadzenie opiniowanych zmian w prawie będzie, w jej ocenie, powodowało ograniczenie możliwości realizacji przez gminę zadań wobec rodzin ubogich.

Potrzebne orzeczenie o niepełnosprawności

Hanna Milewska-Wilk zwraca uwagę na jeszcze jeden istotny problem. Dziś przepisy zastrzegają prawo do lokalu przystosowanego dla osób z ograniczeniami w poruszaniu się w budynkach komunalnych, wyłącznie dla tych, którzy mają orzeczenie o niepełnosprawności.

– Tymczasem starość nie jest traktowana przez lekarzy orzeczników jak choroba, więc nie jest podstawą do wydania orzeczenia. Może warto się nad tym problemem pochylić i zweryfikować kryteria dostępu do mieszkań bez barier architektonicznych, zamiast tworzyć narzędzia z myślą o właścicielach mieszkań, którzy mogą je sprzedać i kupić odpowiedniejsze na ten etap życia – mówi ekspertka.

Jej zdaniem lepsze efekty dla seniorów przyniosłaby zmiana przepisów o odwróconej hipotece, która zachęci do proponowania takiego produktu banki oraz dopracowanie regulacji działania funduszy hipotecznych, aby lepiej niż obecnie zabezpieczały prawa seniorów, którzy przenoszą na nie własność swojej nieruchomości w zamian za rentę dożywotnią.

– Myślę, że najlepiej byłoby jeszcze raz gruntownie przemyśleć, czy w ogóle warto wprowadzać umowę najmu senioralnego. Zwłaszcza że wśród „więźniów czwartego piętra” statystycznie najwięcej jest wdów. W ich przypadku mieszkania rzadko należą wyłącznie do nich. Po śmierci męża dzieci dziedziczą udziały w lokalu. W efekcie seniorka nie jest jedyną właścicielką, więc i ona nie może skorzystać z umowy najmu senioralnego – dodaje dr Piotr Marquardt.

Etap legislacyjny:

Projekt po konsultacjach