Dzierżawa to często spotykany sposób użytkowania gruntów rolnych. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (art. 693 § 1): Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy gruntów rolnych
Dzierżawa gruntów rolnych wymaga oczywiście zawarcia umowy. Jeśli okres dzierżawy jest bardzo krótki – poniżej jednego roku – wówczas umowa może być ustna lub pisemna. Dzierżawa dłuższa – na okres roku lub okres wieloletni – wymaga już umowy w formie pisemnej (najlepiej z datą notarialnie potwierdzoną).
Stronami umowy dzierżawy są: wydzierżawiający (oddający posiadany grunt w użytkowanie) oraz dzierżawca (osoba biorąca grunt w użytkowanie i płacąca za to umówiony czynsz). Umowa dzierżawy gruntów rolnych może być zawarta na czas oznaczony (np. na 20 lat) lub czas nieoznaczony (bez określenia daty zakończenia dzierżawy).
Umowa dzierżawy powinna zawierać przynajmniej: dokładnie określone strony umowy (dane wydzierżawiającego i dzierżawcy), datę zawarcia, okres obowiązywania, wysokość czynszu i termin jego uiszczania oraz podstawowe prawa i obowiązki stron umowy. Zawarcie umowy warto potwierdzić u notariusza uzyskując w ten sposób tzw. datę pewną (ma to znaczenie przy prawie pierwokupu – zobacz niżej).
Zawarta już umowa dzierżawy gruntów rolnych powinna zostać wpisana do ewidencji gruntów i budynków (ewidencję prowadzą wydziały katastru w starostwach powiatowych). Umowy dzierżawy nie trzeba natomiast zgłaszać w urzędzie skarbowym (dzierżawa gruntów rolnych przeznaczonych na działalność rolniczą nie podlega VAT).
Podstawowe prawa i obowiązki
Stosunek dzierżawy rodzi po obu stronach takiej umowy szereg praw i obowiązków.
Przede wszystkim dzierżawca powinien użytkować grunty zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Ponadto bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby (np. działanie siły wyższej, klęska żywiołowa), zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
Czynsz dzierżawny
Dzierżawca w zamian za użytkowanie gruntów zobowiązany jest do regulowania w terminie oznaczonego czynszu. Czynsz dzierżawny może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (np. w umowie strony mogą zapisać czynsz w formie określonych usług dzierżawcy na rzecz właściciela gruntu). Czynsz może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (np. w kilogramach pszenicy z hektara).
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny półrocznie z dołu. Zgodnie z kodeksem cywilnym jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące – wówczas wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych
Jak każdą umowę, również dzierżawę można rozwiązać. Strony umowy dzierżawy mogą samodzielnie określić długość trwania okresu wypowiedzenia. Jeśli takiego okresu w umowie nie ustalono, wówczas – zgodnie z kodeksem cywilnym – dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Warto także pamiętać, że jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Prawo pierwokupu przy dzierżawie gruntu rolnego
W sytuacji, gdy właściciel wydzierżawionych gruntów rolnych zamierza te grunty sprzedać, dzierżawca (pod pewnymi warunkami) ma pierwszeństwo zakupu. Mówi o tym art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Aby dzierżawca mógł skorzystać z prawa pierwokupu muszą być spełnione dwa podstawowe warunki. Po pierwsze umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej, mieć datę pewną oraz być wykonywana co najmniej przez 3 lata (licząc od daty pewnej). Po drugie nabywana nieruchomość rolna musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.