Ministerstwo Sprawiedliwości rozpoczęło prace nad projektem nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 341 ze zm.). Jego założenia zostały opublikowane w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów.

Resort chce zwiększyć ochronę danych osobowych osób fizycznych ujawnionych w księgach wieczystych oraz powstrzymać działalność nielegalnych portali internetowych udostępniających informacje z ksiąg. MS walczy z tym od lat, w miejscu jednak jednego zamkniętego portalu pojawiają się kolejne. Ostatnio prym wiedzie spółka zarejestrowana w Stanach Zjednoczonych, która za opłatą pozwala sprawdzić dane nawet po podaniu samego nazwiska właściciela nieruchomości.

Ochrona danych w księgach wieczystych. Koniec oszustw online

Od dawna o zmiany gwarantujące większe bezpieczeństwo danych upomina się prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych. W opisie założeń nowelizacji MS przyznaje, że księgi wieczyste zawierają szczegółowe dane o właścicielach nieruchomości, takie jak imiona, nazwiska czy informacje o obciążeniach kredytowych.

„Udostępnianie numerów ksiąg wieczystych może prowadzić m.in. do kradzieży tożsamości, ujawnienia danych wrażliwych (np. PESEL, adres, zadłużenie), naruszenia prywatności właścicieli nieruchomości. Księga wieczysta zawiera szereg informacji dotyczących stosunków rodzinnych i majątkowych, co wiąże się z koniecznością wzmocnienia ochrony danych osobowych” – zauważa resort sprawiedliwości.

Obecnie, aby przeglądać księgę wieczystą, nie trzeba podawać danych osobowych ani uiszczać opłaty. Jedynym warunkiem jest znajomość pełnego numeru księgi wieczystej. Ma to się zmienić. MS proponuje utworzenie narzędzia uwierzytelnionej weryfikacji użytkowników. Innymi słowy, aby zajrzeć do księgi wieczystej, trzeba będzie ujawnić swą tożsamość przy składaniu wniosku o dostęp.

Uwierzytelnienie będzie przeprowadzane za pośrednictwem Krajowego Węzła Identyfikacji Elektronicznej, z wykorzystaniem środka identyfikacji elektronicznej wydanego w systemie przyłączonym do tego węzła. Logować się będzie wyłącznie osoba fizyczna. Nie ma na razie informacji, na czym będzie to konkretnie polegać, jakie dane trzeba będzie podać.

Informacje o osobach składających wnioski będą przechowywane w systemie, dlatego nowelizacja ma uprawniać ministra sprawiedliwości, jako administratora, do przetwarzania danych użytkowników. Dodatkowo minister będzie miał prawo udzielać informacji o osobach wyszukujących daną księgę wieczystą po skierowaniu wniosku przez sąd, prokuraturę, policję lub inne uprawnione organy prowadzące czynności śledczo-dochodzeniowe.

Nielegalne portale z danymi nieruchomości stracą dostęp

Większość prawników proponowane zmiany ocenia pozytywnie.

- Moim zdaniem rozwiązanie jest właściwe i idzie w dobrym kierunku, zgodnym z zasadami dostępu do ksiąg wieczystych. Czym innym jest weryfikacja tożsamości, a zwłaszcza sprawdzenie, czy po drugiej stronie mamy osobę fizyczną, a nie skrypt pobierający dane, a czym innym np. weryfikacja interesu prawnego tej osoby. Tego drugiego tu nie ma i być nie może - twierdzi dr Paweł Litwiński, adwokat, partner w kancelarii Barta Litwiński Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów.

Takiego samego zdania jest dr Mirosław Gomularz, radca prawny w kancelarii NTL.

- Inicjatywa MS to ruch w dobrą stronę. Kończy on okres, w którym niezwykle wrażliwe dane o majątku Polaków były dostępne praktycznie dla każdego, kto dysponował odpowiednimi narzędziami do ich automatycznego pozyskiwania. To realizacja postulatów, o które środowisko ekspertów od ochrony danych osobowych apelowało od lat. Ostatnio kilka miesięcy temu powtórzył ten apel – przypomina.

Czy zmiany skutecznie zabezpieczą przed agregowaniem danych przez nielegalne serwisy?

- Kluczowe jest odcięcie takich usługodawców od źródła danych. Jeżeli wprowadzone rozwiązanie faktycznie uniemożliwi dostawcom automatyczne pobieranie danych, to problem nielegalnych przeglądarek raz na zawsze się rozwiąże. Takie serwisy istnieją tylko dlatego, że mają dostęp do aktualnych danych. Gdy tego dostępu zabraknie, przestaną mieć sens i znikną z rynku – uważa mec. Paweł Litwiński.

Dr Mirosław Gomularz zwraca uwagę, że pozostaje jeszcze kwestia techniczna do doprecyzowania, na którą zwrócił uwagę prezes UODO. Chodzi o okres przechowywania danych z logowań. Trzeba go ustalić tak, by był zgodny z zasadą minimalizacji, czyli nie dłużej, niż jest to absolutnie konieczne.

- Jestem jednak przekonany, że jest to szczegół, który zostanie dopracowany w toku dalszych prac legislacyjnych. Najważniejszy jest sam fakt, że wreszcie podjęto zdecydowane kroki, by zakończyć tę niebezpieczną sytuację – mówi ekspert.

Jawność ksiąg wieczystych a obowiązkowe logowanie. Co się zmienia?

Pojawiają się jednak też głosy, że resort sprawiedliwości idzie za daleko.

- Proponowany kształt przepisów w mojej ocenie narusza zasadę jawności ksiąg wieczystych, wyrażoną w art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jawność oznacza, że każdy – bez konieczności wykazywania interesu prawnego – może zapoznać się z treścią księgi. Wprowadzenie obowiązku logowania się przez Krajowy Węzeł Identyfikacji Elektronicznej w praktyce ograniczy dostęp i zniechęci obywateli do korzystania z ksiąg. W konsekwencji osłabieniu ulegnie funkcja jawności, która ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i pewności prawa – uważa Piotr Szulc, radca prawny prowadzący kancelarię pod własnym nazwiskiem.

Etap legislacyjny:

Projekt wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów