Jeśli wynajmujący nie chce przyjąć pieniędzy od najemcy, ten powinien je przekazać do depozytu sądowego. W przeciwnym razie wynajmujący po upływie kilku miesięcy będzie mógł wypowiedzieć umowę z powodu niepłacenia za lokal. Taki wniosek wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie.
Sprawa sięga 2009 r. Wówczas małżeństwo postanowiło wynająć swój lokal. Przez wiele lat nie było kłopotów. W 2018 r. jednak wynajmujący postanowili wypowiedzieć umowę najmu. Jako powód wskazali zamiar sprzedaży mieszkania.
Najemcy jednak lokalu zwolnić nie chcieli. Przekonywali, że zawarta umowa nie pozwala na jej rozwiązanie z powodu wskazanego przez wynajmujących.
Sprawa trafiła do sądu, a ten przyznał rację najemcom.
Pojawił się jednak inny kłopot. W maju 2019 r. wynajmujący odmówili przyjęcia pieniędzy. W kolejnych miesiącach było podobnie – najemcy płacili, a przelewane przez nich pieniądze wracały na rachunek bankowy.
Od listopada 2019 r. najemcy więc przestali płacić.
W styczniu 2020 r. wynajmujący zażądali spłaty wszelkich zaległości w terminie miesiąca. Najemcy uiścili w tym czasie opłatę za cztery miesiące, zamiast za 10.
Wynajmujący więc wypowiedzieli umowę, wskazując na nieuiszczenie należności czynszowych za okres przekraczający trzy miesiące. Tu trzeba zaznaczyć, że zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172) właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Jako że najemcy odmówili wydania lokalu, sprawa trafiła do sądu.
Sąd I instancji wskazał, że niepodejmowanie środków przez powodów nie uprawniało pozwanych do zaprzestania opłacania czynszu. Powinni – zdaniem sądu – składać pieniądze do depozytu sądowego.
Podobnie uznał sąd II instancji. Przypomniał on, że zgodnie z art. 486 par. 2 kodeksu cywilnego wierzyciel dopuszcza się zwłoki, gdy bez uzasadnionego powodu bądź uchyla się od przyjęcia zaofiarowanego świadczenia, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione, bądź oświadcza dłużnikowi, że świadczenia nie przyjmie.
„Dłużnik, aby uniknąć negatywnych konsekwencji zmiany okoliczności po terminie, w którym miało nastąpić przyjęcie świadczenia przez wierzyciela, może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego, które wywołuje taki skutek, jakby dłużnik świadczenie spełnił” – podkreślił sąd w uzasadnieniu, które niedawno zostało opublikowane.
Zaznaczył, że pozwani lokatorzy nie złożyli pieniędzy do depozytu, a po wezwaniu do zapłaty kwoty za 10 miesięcy najmu nie zrobili tego. Tym samym faktem stało się, że byli dłużni powodom za więcej niż trzy pełne okresy płatności.
W tej sytuacji – zdaniem sądu – powodowie skutecznie wypowiedzieli umowę najmu. W efekcie pozwani zajmują go bez tytułu prawnego. Powinni zatem zostać eksmitowani.
„Orzeczenie eksmisji pozwanych nie narusza także zasad współżycia społecznego (...) Powodowie już od kilku lat próbują odzyskać swoją własność. Pozwani mając tego świadomość byli w stanie zapewnić sobie i dzieciom inne miejsce zamieszkania, chociażby poprzez wynajęcie innego lokalu mieszkalnego” – stwierdził sąd. Dalej zaś zaznaczył, że „nie sposób zarzucić powodom, że żądając wydania należącego do nich lokalu naruszyli zasady i wartości moralne powszechnie w społeczeństwie akceptowane”.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 24 listopada 2021 r., sygn. akt IX Ca 303/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
