rozwiń ›

Poniższy poradnik przedstawia najważniejsze różnice między tymi formami, wyjaśnia, kiedy akty notarialne są obowiązkowe, a kiedy wystarczy zwykła umowa, oraz jakie błędy najczęściej popełniają strony przy wyborze formy czynności prawnej.

Czym jest akt notarialny, a czym umowa cywilna?

Akt notarialny

To szczególna forma czynności prawnej, sporządzana przez notariusza zgodnie z ustawą z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie. Notariusz sporządza akt po osobistym stwierdzeniu tożsamości stron, wyjaśnieniu treści czynności i zapewnieniu jej zgodności z prawem.

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, posiadającym najwyższą moc dowodową.

Umowa cywilna (prywatna)

To pisemna umowa sporządzona przez strony samodzielnie lub przy pomocy prawnika, niewymagająca udziału notariusza. Ma formę zwykłego dokumentu prywatnego, zgodnie z art. 245 k.p.c.

Kiedy akt notarialny jest obowiązkowy?

Akt notarialny jest konieczny wyłącznie w przypadkach przewidzianych przepisami, m.in.:

  • sprzedaż lub darowizna nieruchomości (art. 158 k.c.),
  • ustanowienie użytkowania wieczystego,
  • ustanowienie odrębnej własności lokalu,
  • umowa majątkowa małżeńska (intercyza),
  • pełnomocnictwo do czynności wymagającej formy aktu (art. 99 § 1 k.c.),
  • umowa spółki z o.o., spółki komandytowej i komandytowo‑akcyjnej, jeśli nie korzysta się z systemu S24,
  • testament notarialny.

Brak zachowania formy aktu notarialnego tam, gdzie jest wymagana, powoduje nieważność czynności (art. 73 § 2 k.c.).

Tabela porównawcza: Akt notarialny vs umowa cywilna

Kryterium Akt notarialny Umowa cywilna (prywatna)
Moc dowodowa Dokument urzędowy - najsilniejszy dowód w postępowaniu Dokument prywatny - potwierdza jedynie, że strony złożyły oświadczenia
Bezpieczeństwo prawne Bardzo wysokie - notariusz weryfikuje zgodność z prawem Zależy od jakości umowy; ryzyko błędów
Koszt Wyższy (taksa notarialna + podatki + opłaty sądowe) Tańsza lub bezpłatna
Obowiązek formy Wymagana przy określonych czynnościach Wystarczająca w większości umów
Ważność czynności Nieważność, jeśli forma jest obowiązkowa Ważna, jeśli nie dotyczy czynności wymagającej aktu
Egzekucja Możliwość nadania klauzuli wykonalności Brak możliwości - konieczny pozew
Zabezpieczenia Notariusz czuwa nad ochroną stron Strony same muszą zadbać o treść
Zastosowanie Czynności o dużej wartości i znaczeniu Umowy bieżące, o mniejszej wartości

Skutki prawne - co daje akt notarialny?

Akt notarialny daje:

  • najsilniejszą moc dowodową,
  • gwarancję ważności czynności,
  • możliwość natychmiastowej egzekucji (w określonych przypadkach),
  • ochronę przed błędami formalnymi,
  • zabezpieczenie interesów stron.

Umowa prywatna daje:

  • elastyczność i prostotę,
  • niższy koszt,
  • wystarczającą formę w większości umów.

Najczęstsze błędy popełniane przez strony

  • sporządzenie umowy prywatnej tam, gdzie wymagany jest akt,
  • brak precyzyjnych postanowień umownych,
  • brak zabezpieczenia wykonania umowy,
  • brak pouczenia o skutkach prawnych.

Kiedy wybrać akt notarialny, a kiedy umowę prywatną?

Wybierz akt notarialny, jeśli:

  • czynność dotyczy nieruchomości,
  • wartość transakcji jest wysoka,
  • chcesz natychmiastowej egzekucji,
  • zależy Ci na pełnym bezpieczeństwie.

Wybierz umowę prywatną, jeśli:

  • czynność nie wymaga formy aktu,
  • ma niewielką wartość,
  • strony darzą się zaufaniem.

Kiedy skorzystać z pomocy notariusza lub prawnika?

Warto skorzystać z pomocy notariusza, gdy:

  • czynność wymaga formy aktu,
  • potrzebna jest pełna weryfikacja prawna.
  • Warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego, gdy:
  • sporządzana jest skomplikowana umowa prywatna,
  • występuje potrzeba zabezpieczeń.

FAQ

Czy wszystkie umowy dotyczące nieruchomości wymagają aktu notarialnego?

Tak - forma aktu jest obowiązkowa.

Czy akt notarialny jest bezpieczniejszy niż zwykła umowa?

Tak - to dokument urzędowy, którego treść weryfikuje notariusz.

Czy akt notarialny umożliwia szybszą egzekucję długu?

Tak - może stanowić tytuł egzekucyjny.

Czy umowa cywilna może być nieważna?

Może - jeśli dotyczy czynności wymagającej formy aktu lub zawiera poważne braki.

Czy umowa prywatna jest wystarczająca?

W wielu codziennych czynnościach - tak.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 1071)

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1568)

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341)