Uznanie nieruchomości za zabytek ogranicza możliwość jego użytkowania a na właściciela nakładane są szczególne zobowiązania znajdujące się pod ścisłą ochroną konserwatora zabytków.

Najbardziej wartościowe parcele i stojące na nich budynki często znajdują się w centrach miast lub na terenach atrakcyjnych krajobrazowo. Łączy się to z ryzykiem, iż zostały wpisane do rejestru zabytków lub podlegają ochronie wynikającej np. z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto to sprawdzić, zanim rozpocznie się jakiekolwiek inwestycje związane z tego rodzaju nieruchomością. Jeśli się okaże, iż jest ona pod ochroną konserwatora, jej właściciel nie może nią już dowolnie dysponować.

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, z 23 lipca 2003 r. nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 Ustawy prawo budowlane. Chodzi tu o przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków, również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków (art. 39 ust. 1 i 2 prawa budowlanego).

Ustawa dalece ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak i rzeczy ruchomych), nakładając na właścicieli zabytków szereg obowiązków, związanych z opieką nad nimi, ograniczając możliwość inwestowania w nieruchomość zabytkową, wymagając od właściciela zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją.

- Nie ma określonego czasu po jakim budynek uznaje się za zabytek. Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami podaje, iż zabytkiem stać może się każdy budynek, który ma znaczenie dla historii i nauki przez co powinien być zachowany. Może nim być również budynek powstały w latach 50., czy 60. jeśli przedstawia sobą cechy charakterystyczne dla architektury danego okresu i może mieć znaczenie dla jej historii. Powinny jednak to być dzieła architektury o charakterze wybitnym. W opinii urzędniczki istnieją dwa rodzaje zabytków - obiekty o ścisłej ochronie konserwatorskiej, wpisane do rejestru zabytków i jest to decyzja administracyjna. Właściciel staje się stroną postępowania, a wielu z nich popiera taką możliwość i również składa o to wniosek. W tym wypadku obie strony uczestniczą w procesie. Drugą grupą są obiekty znajdujące się w gminnej ewidencji zabytków. Jeśli gmina nie posiada takiego wykazu są to obiekty wyznaczone do ujęcia w wojewódzkim wykazie zabytków przez konserwatora i taka decyzja nie jest ustalana w porozumieniu z właścicielem. Co więc zrobić, gdy właściciel chce się ustrzec przed wpisaniem nieruchomości do takiego wykazu? - Jeśli właściciel stwierdzi, że jego obiekt jest ujęty w miejscowym planie ochrony zabytków i chciałby, by budynek został zdjęty z tej listy może oczywiście złożyć o to wniosek, który będzie rozpatrywany jeśli np. w międzyczasie obiekt uległ znacznej przebudowie. My możemy zwracać się do instytucji eksperckich w celu sprawdzenia statusu obiektu, jednak każda sprawa powinna być rozpatrywana indywidualnie - mówi Ewa Kica.

Możliwość uchronienia budynku przed wpisaniem do rejestru w praktyce jednak nie istnieje. Rozeznanie w liście potencjalnych obiektów zabytkowych prowadzone było w latach 90-tych, zdaniem zastępcy konserwatora wielokrotnie je weryfikowano jednak mogą się na niej znaleźć błędy, które można powtórnie rozpatrzeć. Co można, a czego nie można właścicielowi zabytkowego obiektu? - Pod kontrolą konserwatora znajdują się działania wymagające pozwolenia na budowę. Nie dotyczą one wnętrza, a sposobu zagospodarowania terenu jak rozbudowa czy nadbudowa. Takie decyzje powinny być z nami uzgadniane.

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem w rozumieniu ustawy. W art. 3 pkt 1 stwierdza ona m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. "Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić, lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku