Inwestycje deweloperskie na użytkowaniu wieczystym nie zostaną zablokowane. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa poprawiło projekt ustawy uwłaszczeniowej.
O tym, że zmiany mające na celu przekształcenie użytkowania wieczystego pod blokami we własność mogą zamrozić tysiące inwestycji deweloperskich, alarmowaliśmy pod koniec września. Choć nowa wersja projektu ustawy uwłaszczeniowej nie została jeszcze upubliczniona, z nieoficjalnych informacji wynika, że resort infrastruktury zdecydował się błędy poprawić. Jak jednak wskazują prawnicy – zaproponowane zmiany mogą wywołać nowe problemy.
Kulawe zapisy
Problem dotyczył m.in. pierwotnej redakcji art. 1 projektu. Wskazywał on, że przekształcenie z mocy prawa będzie dotyczyć jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Za te uznawane miałaby być natomiast grunty:
● na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego,
● w odniesieniu do których 31 grudnia 2016 r. obowiązywała stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc. ceny nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe.
Szkopuł w tym, że wiele inwestycji deweloperskich prowadzonych jest na gruntach, które nie są przeznaczone na cele mieszkaniowe, ale np. przemysłowe (wydano jednak dla nich warunki zabudowy albo uchwalono miejscowy plan) i wobec których trwa bądź dopiero ma się rozpocząć procedura zmiany przeznaczenia prawa użytkowania i zmiana stawki (z 3 proc. na 1 proc.). Część gruntów została oddana w użytkowanie wieczyste z mocy prawa, a nie w wyniku umowy – nie mają więc określonego celu.
Co więcej, projekt przewidywał, że odrębna własność lokali będzie mogła zostać ustanowiona w budynkach wzniesionych wyłącznie na gruntach, które przed 1 stycznia 2017 r. zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa wielorodzinnego. To wszystko mogłoby wywołać spore komplikacje na rynku deweloperskim.
– Ten zapis doprowadziłby do zablokowania ogromnej liczby inwestycji, gdyż nie wszystkim deweloperom udałoby się do końca 2016 r. zmienić celu użytkowania wieczystego na cel mieszkaniowy – wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i wspólnik w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.
– Obawiano się negatywnego wpływu tych regulacji na rozpoczęte i niezakończone inwestycje mieszkaniowe, jak i uniemożliwienia wykorzystania przez deweloperów znacznej ilości już nabytych praw do gruntów. Takie ryzyko istniało przy tych gruntach, które byłyby zabudowane budynkami mieszkaniowymi dopiero w przyszłości, co do których nie byłoby możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów na potrzeby potencjalnych nabywców mieszkań – dodaje adwokat Marcin W. Cieśliński, wspólnik w kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy sp.k.
Zmieniona definicja
Nowa wersja projektu – do której dotarł DGP – ma ten problem wyeliminować.
– W odniesieniu do już rozpoczętych inwestycji realizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpić ma z chwilą wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego – wskazuje mecenas Grabowska-Toś.
I podkreśla, że warunkiem będzie, aby budynek był wybudowany na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zgodnie z decyzją WZ lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a co najmniej połowę liczby wszystkich lokali znajdujących się w takim budynku stanowiły lokale mieszkalne.
– Bez znaczenia natomiast dla dokonania się przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów w udziały we własności tych gruntów będzie to, czy cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, był mieszkaniowy i czy był jednoznacznie określony – akcentuje mecenas Grabowska-Toś.
Co więcej – a na co zwraca uwagę mecenas Marcin Cieśliński – w nowej wersji projektu pozostawia się możliwości ustanowienia użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe po dacie wejścia w życie ustawy.
Efekt?
– Po 1 stycznia 2017 r. możliwa będzie zmiana przeznaczenia użytkowania gruntu lub ustanowienie użytkowania wieczystego na nowo, a po przeprowadzeniu inwestycji budowlanej przez dewelopera zbycie mieszkania z udziałem w prawie własności gruntu – twierdzi mecenas Cieśliński.
Nadal uwagi
Czy jednak proponowana obecnie nowa definicja gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe jest właściwa? Prawnicy mają wątpliwości.
– Pod względem stricte prawnym przez odniesienie się do faktycznej funkcji lokali w budynku, propozycja zasługuje na aprobatę. Z drugiej jednak strony z nowej wersji projektu wynika, że wymagane będzie istnienie nie jednego lokalu mieszkaniowego, lecz co najmniej połowy lokali o takim charakterze. Powstaje więc istotne pytanie, na ile faktycznie ograniczy to zakres zastosowania ustawy – uważa Marcin Cieśliński.
W jego ocenie w tym kształcie regulacja może więc nie spełnić oczekiwań części właścicieli lokali mieszkalnych, a jednocześnie budzić będzie poważne wątpliwości pod względem równości wobec prawa.
– Nie widzę uzasadnienia, dlaczego osoba, która nabyła lokal mieszkaniowy w budynku, gdzie jest przewaga małych lokali usługowych, na dzisiaj płacąca stawkę opłat za użytkowanie wieczyste właściwą dla funkcji mieszkaniowej, nie mogłaby skorzystać z prawa do przekształcenia. Niewątpliwie, w tym zakresie założenie, że wystarczy jeden lokal mieszkaniowy, realizowałoby w większym stopniu elementarne poczucie sprawiedliwości – zaznacza prawnik.
Z nową definicją nie zgadza się również adwokat Maciej Górski. Jednak z zupełnie innych powodów. W jego ocenie nowa redakcja projektu może doprowadzić do absurdów. Umożliwi bowiem (jeśli nie będzie temu się sprzeciwiał plan miejscowy) realizowanie budynków biurowych czy handlowych, w których jeden lokal będzie np. lokalem mieszkalnym o pow. 30 mkw., a drugi komercyjnym o pow. 30 000 mkw.
– Tak zainwestowany grunt także będzie podpadał pod projektowaną ustawę, a użytkownik wieczysty będzie mógł, kosztem mienia publicznego, nabyć jego własność nawet za 10 proc. wartości – zauważa mecenas Górski.
– Oczywiste jest, wręcz banalne, że jeżeli projektodawca chciał zdefiniować grunt zabudowany na cele mieszkaniowe jako ten, na którym posadowiono budynek, którego dominującą funkcją jest mieszkaniowa to powinien posłużyć się proporcją powierzchni, a nie liczbą lokali – kwituje Maciej Górski.
Etap legislacyjny
Projekt przed przyjęciem przez Radę Ministrów
