Wybuch wojny w Ukrainie w lutym 2022 r. wywołał silny wstrząs w polskiej gospodarce, przede wszystkim poprzez gwałtowny wzrost cen energii i surowców. Polska, silnie uzależniona od importu paliw kopalnych ze wschodu, musiała w krótkim czasie przebudować łańcuchy dostaw, co podbiło koszty produkcji i transportu. Skokowo wzrosła inflacja – w 2022 r. osiągając najwyższe poziomy od dekad – co przełożyło się na spadek siły nabywczej gospodarstw domowych i konieczność szybkich interwencji rządu oraz NBP.

Wzrost cen dotknął wszystkie obszary życia gospodarczego i społecznego, również rynek nieruchomości. Okazuje się jednak, że rozkład zmian na mieszkaniowej mapie Polski nie był równomierny – regiony leżące blisko potencjalnej strefy działań wojennych czy prowokacyjnych charakteryzują się niższą dynamiką wzrostu cen od tych, które leżą z dala od tego typu zagrozeń.

Mieszkania blisko granicy z Rosją drożeją najwolniej

Metr kwadratowy mieszkania położonego na terenie powiatów graniczących z obwodem królewieckim w ciągu trzech lat podrożał średnio tylko o 16 proc. - podaje na podstawie danych GUS analityk rynku nieruchomości Bartosz Turek.

Średnia dla całej Polski wyniosła 27 proc. i dokładnie w takim tempie rosły ceny nieruchomości w powiatach położonych blisko Ukrainy. Z kolei ceny mieszkań przy granicy z Białorusią poszły w górę o 32 proc. Jak wskazuje autor opracowania, lokale usytuowane na pograniczu polsko-białoruskim są szczególnym przypadkiem.

„Okazuje się bowiem, że od drugiej połowy 2024 r. w części powiatów (np. augustowskim, siemiatyckim, hajnowskim) mediana cen lokali wyraźnie spadła, co ze względu na przyjętą metodologię (uśrednianie wyników za kilka kwartałów), nie zostało jeszcze w pełni uwzględnione w wynikach prezentowanych na wykresie” – pisze autor w komentarzu do badania.

„Chronologia nie jest tu przypadkowa: w połowie 2024 r. wprowadzono czasowy zakaz przebywania w wąskim pasie przy granicy i zaczęto go sukcesywnie przedłużać, a w przestrzeni publicznej pojawiły się głośne doniesienia o incydentach na granicy. Nawet jeśli formalnie restrykcje obejmują niewielki obszar, to i tak nie pozostaje to bez wpływu na decyzje turystów czy inwestorów” – dodaje.

Mieszkania na zachodzie i południu drożej najszybciej

W ocenie Turka widać wpływ eskalacji napięć politycznych na wschodzie na ceny nieruchomości. Jak wskazuje, od 2022 r. bliskość wschodniej granicy to czynnik ograniczający wzrosty cen nieruchomości.

- Gdy cofniemy się o trzy lata, przed 2022 r., układ sił wyglądał inaczej: najszybciej drożały wtedy najtańsze obszary, zwłaszcza przy Białorusi i Rosji - niemal o połowę w trzy lata. Mocne były też powiaty „słowackie”, a słabszy był pas tuż przy Ukrainie, Czechach i Niemczech – mówi ekspert.

Tymczasem w ciągu ostatnich trzech lat to właśnie lokale na zachodzie i południu Polski – a więc w bezpośrednim sąsiedztwie Niemiec, Czech i Słowacji – drożały najmocniej, bo w tempie 32-43 proc.

Nie tylko bezpieczeństwo decydowało o ruchach cen

Jak podkreśla Turek, kwestia niepewności i ryzyka geopolitycznego nie jest jedynym czynnikiem, który odpowiada za różnice w dynamice cen mieszkań między poszczególnymi regionami Polski. Jak wskazuje, ściana wschodnia od lat ma co do zasady niższą gęstość zaludnienia, wyższy odsetek pustostanów, więcej mieszkań i domów w słabszym stanie technicznym i bez podstawowych instalacji.

„Po drugiej stronie mamy przewagi południa i zachodu: rosnąca atrakcyjność turystyczna Sudetów i Beskidów, rozwijana infrastruktura narciarska i uzdrowiskowa, silniejsze powiązania transgraniczne oraz dojazdy do pracy” – czytamy w raporcie.

Dodatkowym czynnikiem jest zamożność mieszkańców poszczególnych regionów. Zdolność finansowa mieszkańca Wrocławia, Krakowa czy Szczecina jest wyższa niż mieszkańców Białegostoku czy Rzeszowa, więc są oni skłonni zapłacić więcej za nieruchomość leżącą w ich regionie.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw we Wrocławiu w maju 2025 r. wyniosło 9.409 zł, a w Białymstoku 7.353 zł brutto.