Inwestycje w mieszkania? Trwają pracę nad dopuszczeniem działalności specjalnych funduszy

Rząd zapowiedział rozpoczęcie prac nad uregulowaniem działalności funduszy pozwalających inwestować w mieszkania.

O umożliwieniu działalności REIT-ów mówi się w Polsce od wielu lat. Real Estate Investment Trust (REIT) to specjalne fundusze inwestycyjne pozwalające na lokowanie pieniędzy w nieruchomości. Popularne w wielu krajach u nas wciąż nie zostały dopuszczone na rynek. Gdy kilka dni temu wiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak zapowiedział prace nad niezbędną ku temu regulacją, rynek nieruchomości zareagował dużymi oczekiwaniami. Na razie jednak musi się uzbroić w cierpliwość.

– Prace postępują, ale nie powiem, że idą pełną parą – powiedział uczestnikom organizowanej przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych konferencji „REIT-y. Jak nie teraz, to kiedy” Maciej Żukowski, doradca wiceministra Tomczaka.

Rozesłane do prekonsultacji założenia projektu ustawy eksperci przyjęli dobrze. Spółki inwestujące w najmem nieruchomości, czyli SINN-y, bo tak będą nazywać się polskie REIT-y, mają być notowane na giełdzie i zarządzane przez menedżerów mających wiedzę i doświadczenia w tym obszarze, a minimalny kapitał zakładowy resort proponuje na poziomie 100 mln zł. Wymóg notowania na giełdzie, związane z tym obowiązki informacyjne oraz nadzór KNF mają minimalizować ryzyko, gwarantować bezpieczeństwo i budzić zainteresowanie inwestorów indywidualnych, aby byli gotowi część swoich oszczędności przenieść z lokat i zainwestować w akcje SINN-ów, które z kolei zainwestują w nieruchomości na terenie Polski.

– Bardzo dobrze, że ruszyły prace nad projektem ustawy dotyczącej REIT-ów. Teraz należy wypracować rozwiązania gwarantujące wartości kluczowe z perspektywy zaufania: bezpieczeństwo, sprawność i rzetelną informację. Nie bez przyczyny mówię o zaufaniu, to właśnie ono jest kluczowe dla powodzenia instytucji REIT-ów. Bez niego szansa, a ta w moim przekonaniu jest na dobrą sprawę tylko jedna, na powodzenie tej instytucji jest niewielka. Bezpieczeństwo to m.in. notowanie REIT-ów na giełdzie, odpowiednie wymogi kompetencyjne dla zarządzających, sprawny nadzór, odpowiednio wysoki poziom wypłaty dywidendy czy mechanizm analizy tego, jak w praktyce funkcjonuje regulacja w obiegu gospodarczym i jej rewizji – mówi Adrian Zwoliński, dyrektor departamentu rynku finansowego i prawa korporacyjnego Konfederacji Lewiatan.

Ulga w podatkach

Inwestorów do zakupu akcji ma zachęcać nie tylko perspektywa zarobienia na wzroście kursu, ale także obowiązkowa wypłata dywidendy nawet od 90 proc. przychodów, po odliczeniu kosztów oraz ulga podatkowa. Ministerstwo Finansów analizuje, jak na świecie opodatkowano REIT-y. Wnioski posłużą do opracowania polskich rozwiązań.

– Kwestie podatkowe są tu kluczowe, aby powołanie REIT-ów się powiodło. Dziś jest za wcześnie, by na ten temat coś więcej powiedzieć. Mamy nadzieję, że konsultacje publiczne odbędą się w tym roku. To jest produkt potrzebny. Chcielibyśmy przekierować część oszczędności, które są na lokatach gospodarstw domowych i przedsiębiorstw, na rynek kapitałowy – mówi Jarosław Niezgoda, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynku finansowego w Ministerstwie Finansów.

Choć w założeniach MRiT mowa jest o nieruchomościach mieszkalnych, to ministerstwo dopuszcza, by SINN-y inwestowały także w budownictwo komercyjne, w akademiki czy domy opieki społecznej. Możliwość konstruowania portfela nie tylko z mieszkań, lecz także z nieruchomości komercyjnych to zdaniem ekspertów dobra propozycja.

– Poprzestanie na mieszkaniówce mocno ograniczyłoby możliwości inwestycyjne, gdyż na rynku wciąż mamy niewielu graczy, którzy posiadają już portfel nieruchomości mieszkań na najem. Obiektów komercyjnych mamy natomiast pod dostatkiem, a jak na razie należą one głównie do zagranicznych podmiotów i zarabiają dla tamtejszych inwestorów czy emerytów – uważa Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partnerka w dziale Corporate Finance & Living Services, Colliers.

Odpowiednia dywersyfikacja nieruchomości i ich najemców to zdaniem ekspertki kluczowe aspekty mające wpływ na sukces SINN-u. Chodzi o to, by żadna firma nie odpowiadała za zbyt duży procent ogólnego dochodu spółki. Takie podejście zapewnia inwestującym bezpieczeństwo. Eksperci podpowiadają też rządzącym, aby w ustawie dopuścić inwestycje w tylko dobrej klasy budynki, zwłaszcza że w Polsce nie powinno być z tym problemu.

– Nasz kraj przyciąga inwestorów, oferując wysokiej jakości produkty nieruchomościowe, czyniąc nas konkurencyjnymi na tle naszych zachodnich sąsiadów. Moment na wprowadzenie REIT-ów w Polsce wydaje się idealny. Wspierając ten proces, możemy wzmocnić lokalny rynek i kapitał, ale też podnieść standardy branżowe – ocenia Adrian Karczewicz, head of divestments w spółce biurowej Skanska.

Kogo będzie na to stać

Operujący na rynku nieruchomości komercyjnych liczą, że uruchomienie SINN-ów przyciągnie polski kapitał, który jest tam dziś mniejszością. Spodziewanym efektem jest też zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym, jeśli chodzi o lokale na wynajem. Zamożniejsi Polacy chętnie inwestują w mieszkania, więc gdyby dać im instrument, który pozwoli zarobić jak na najmie, równie bezpieczny i znoszący ryzyko problemów z najemcą, to może, zamiast kupować kolejne mieszkanie, kupią akcje SINN-ów. Może się też tak zdarzyć, że niedługo bezpośrednie inwestowanie w mieszkania stanie się dostępne tylko dla najbogatszych, a SINN-y staną się jedynym sposobem, by na rynku nieruchomości zarabiali też mniejsi gracze.

– W ciągu 10 lat ceny mieszkań wzrosły w Polsce o 100 proc. Do końca roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie będzie kosztował ponad 20 tys. zł. Coraz mniej osób będzie na nie stać. Dlatego potrzebne są nasze REIT-y. Będą kupować mieszkania i wynajmować je po cenach dostępniejszych niż obecne. W ten sposób mamy szansę zbudować rynek oparty na polskich inwestorach. Takie inicjatywy już są, ale kłopotem dla ich rozwoju jest brak regulacji – mówi Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development.

Na regulację poczekamy przynajmniej do przyszłego roku. A zdaniem ekspertów, jeśli wszystko dobrze pójdzie, to za pięć lat będzie w Polsce działać kilka SINN-ów.

– REIT-y są bardzo potrzebne. W trakcie naszej konferencji pokazano wiele zalet tego instrumentu, takich jak aktywizacja polskiego kapitału zarówno indywidualnego, jak i instytucjonalnego, ożywienie rynku deweloperskiego, w tym PRS, oraz aktywizacja giełdy. Sądzimy, że wymiana wiedzy z obecnymi na rynku polskim firmami działającymi jako REIT-y w innych krajach pozwoli nam na stworzenie dobrego instrumentu. Bezpiecznego, ale nie „przeregulowanego” – uważa Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, dyrektor operacyjna PINK.©℗