Czarny scenariusz dla planujących kupno domu czy mieszkania. To skutek dyrektywy budynkowej

Wdrożenie nowej dyrektywy budynkowej z dużym prawdopodobieństwem przyczyni się do wzrostu cen nowych domów i mieszkań. Światełkiem w tunelu dla naszych portfeli może być m.in. postęp technologiczny zmniejszający koszty produkcji kluczowych materiałów i urządzeń pozwalających osiągnąć zeroemisyjność zakładaną przez dyrektywę.

Nowa wersja dyrektywy budynkowej (dyrektywy EPBD – Energy Performance of Buildings Directive) została przyjęta przez europarlament w pierwszej połowie marca br., musi ją jeszcze zatwierdzić Rada UE. Kolejnym krokiem powinna być implementacja rozwiązań zawartych w tym dokumencie do przepisów obowiązujących w krajach członkowskich.

Głównym celem EPBD jest zmniejszenie negatywnego wpływu budynków na klimat (według unijnych wyliczeń budynki w Unii odpowiadają za 40 proc. całkowitego zużycia energii i za 36 proc. emisji gazów cieplarnianych). Dyrektywa przyspiesza procesy, które w tym obszarze UE zainicjowała wiele lat temu. Wszystko po to, by założony cel (czyli (zeroemisyjność budynków do 2050 r.) stał się bardziej realny.

Dyrektywa budynkowa a ceny nowych domów i mieszkań. Wzrosty są nieuniknione?

Wśród analiz próbujących przewidzieć skutki wdrożenia dyrektywy trudno znaleźć taką, która nie mówiłaby o wzroście cen nowych budynków. Również Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zgadza się z tą tezą. – Wzrost cen nowych mieszkań i domów wynikający z wymogu zachowania bezemisyjności (wszystkim nowym budynkom ten wymóg ma być stawiany już od 2030 r. – red.) wydaje się bardzo prawdopodobny. Nowe wymagania odczuwalnie zwiększą bowiem koszty budowy. Trudno przypuszczać, że deweloperzy nie będą próbowali przynajmniej częściowo "przerzucić" ich na klientów – tłumaczy.

Czy znane są jakieś szacunkowe dane dotyczące tego, jakiej skali mogą być to wzrosty? W jakiej perspektywie czasowej można się ich spodziewać? – Trudno na razie o takie informacje, ponieważ nie wiemy dokładnie, w jakim kształcie dyrektywa EPBD zostanie wdrożona przez Polskę. Nie wiadomo na przykład, jaki maksymalny próg zużycia energii pierwotnej rząd ustali dla budynków bezemisyjnych – odpowiada Andrzej Prajsnar.

Ekspert przewiduje, że jeśli wdrożenie proekologicznych wymagań zmniejszy dostępność cenową i kredytową mieszkań, to możemy spodziewać się procesów dostosowawczych na rynku pierwotnym. – Na przykład zmniejszenia przeciętnego metrażu domów oraz lokali, a także zabudowy bardziej peryferyjnych obszarów – mówi.

Wpływ dyrektywy EPBD na ceny nowych domów i mieszkań. Co na to deweloperzy?

Michał Leszczyński, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wskazuje, że dziś istnieje wiele czynników determinujących rosnące ceny mieszkań. – Podstawowe z nich związane są z krytycznie niską podażą gruntów budowlanych – tłumaczy.

– To, czy dyrektywa EPBD istotnie zwiększy ceny mieszkań, zależy od jej wdrożenia – może to nastąpić w sposób elastyczny, pozwalający na stosowanie optymalnych rozwiązań projektowych czy materiałowych, albo sztywny – ograniczający możliwość zabudowy działki, nakazujący stosowanie tylko jednego rozwiązania technicznego etc. – wyjaśnia. – Jako organizacja biznesowa będziemy informować rząd o wyzwaniach związanych z wdrożeniem i wskazywać na optymalne ścieżki zapewnienia zgodności polskich przepisów z EPBD. Pozwoli to na ograniczenie negatywnych skutków wdrażania dyrektywy dla klientów – dodaje.

Wzrostu cen na rynku pierwotnym da się uniknąć?

Eksperci wskazują, że istnieją przesłanki pozwalające mieć nadzieję, że wzrost cen nowych nieruchomości budowlanych nie będzie tak duży, jak wynika z dzisiejszych komentarzy. – Skalę podwyżek może ograniczyć np. postęp technologiczny wpływający pozytywnie na koszty produkcji kluczowych materiałów i urządzeń – mówi Andrzej Prejsnar. Jak przykład podaje pompy ciepła, które właśnie dzięki tym czynnikom stały się bardziej dostępne cenowo.

Michał Leszczyński, przedstawiciel PZFD wymienił jeszcze inny powód który może wskazywać, że najczarniejszy scenariusz mówiący o dużym wzroście cen nowych budynków spowodowanym EPBD nie musi się ziścić. Chodzi o to, że choć na wdrożenie dyrektywy jako kraj mamy dwa lata, to już dziś unijne wymagania wpływają bardzo istotnie na dostępność i finansowanie inwestycji deweloperskich. Innymi słowy – może się okazać, że z punktu widzenia deweloperów samo wdrożenie dyrektywy przez Polskę nie będzie miało aż tak wielkiego wpływu na koszty, jak nam się wydaje.

Wymagania dyrektywy budynkowej vs. energetyka oparta na węglu

Leszczyński wskazuje jednak na inne problemy, które mogą się pojawić. – Polska branża deweloperska buduje w wysokim standardzie w zakresie elementów zrównoważonego rozwoju, ale są jednocześnie elementy, na które nie mamy wpływu – mówi. – Należą do nich w szczególności źródła zasilania mocy wytwórczych w ciepłownictwie i energii elektrycznej. Dekarbonizacja sektora energetycznego pozostaje zatem wyzwaniem mającym duży wpływ na osiągnięcie celów dyrektywy EPBD. Również przepisy techniczne o zagospodarowaniu działek budowlanych mogą okazać się kluczowe dla możliwości efektywnego budowania zrównoważonych inwestycji – lokalne farmy fotowoltaiczne trzeba będzie gdzieś zmieścić w ramach struktur miejskich.

Wymagania dyrektywy budynkowej vs. możliwości branży budowlanej

Innym wyzwaniem o który dziś jeszcze nie mówi się jeszcze wiele, jest dostępność fachowców. Warto pamiętać, że w kontekście EPBD (oraz innych przepisów UE których celem jest walka z ociepleniem klimatu) zeroemisyjność nowych budynków jest tylko jednym z elementów układanki. Jeszcze większym wyzwaniem mogą być renowacje starszych, energochłonnych budynków. Dodajmy - renowacje, które mają być obowiązkowe w całej UE.

Philip Crampton, prezes FIEC (European Construction Industry Federation - organizacji zrzeszającej krajowe federacje firm budowlanych) w artykule dla portalu euractiv.com zwrócił uwagę na wyzwania, jakie EPBD niesie dla branży budowlanej. "Drugim poważnym wyzwaniem jest długoterminowe zwiększenie umiejętności w branży w zakresie przeprowadzania renowacji energetycznych w państwach członkowskich. Wszyscy mamy obowiązek promować kształcenie i szkolenie pracowników, zgodnie z wymogami nowej dyrektywy EPBD, aby zapewnić dostępność wystarczającej siły roboczej i stworzyć nowe, wysokiej jakości miejsca pracy w naszym sektorze" - czytamy.

Na nieco podobną kwestię zwrócił uwagę Andrzej Prajsnar którego zapytaliśmy, jaki wpływ może mieć dyrektywa budynkowa na budowy realizowane tzw. systemem gospodarczym. Czy samodzielna budowa domu na własny użytek będzie jeszcze możliwa (i opłacalna)? - Inwestorzy prywatni są w coraz mniejszym stopniu samodzielnie zaangażowani w prace na budowie. Natomiast kwestia wykwalifikowanych pracowników budowlanych na pewno może być problematyczna. Nie można wykluczać swoistej konkurencji pomiędzy budownictwem prywatnym i deweloperskim - odpowiada ekspert portalu RynekPierwotny.pl.