Deweloperzy są rekordowo aktywni, ale ochrona ich klientów jeszcze kuleje. Branża mieszkaniowa przeżywa jeden z najlepszych okresów w historii. Do rekordowych 86,5 tys. lokali, które deweloperzy zaczęli budować w 2015 r., w I kwartale doszło kolejne 16,5 tys. Ta dobra passa nie do końca idzie w parze z ochroną kupujących.
Choć minęły cztery lata od wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to nie wystarczyło, aby wszyscy kupujący zostali zabezpieczeni podstawowym instrumentem, jakim są specjalne rachunki powiernicze. Na tych rachunkach deponowane są pieniądze klientów firm deweloperskich, które jednak nie mogą swobodnie z nich korzystać.
Z danych przygotowanych dla DGP przez firmę doradczą Reas wynika, że w największych aglomeracjach w I kwartale 2016 r. pokrycie oferty deweloperów rachunkami było zróżnicowane: we Wrocławiu wynosiło 86 proc., ale w Trójmieście 52 proc. – Brak rachunków powierniczych w części oferowanych inwestycji wynika głównie z tego, że zgodnie z ustawą deweloper, wprowadzając do sprzedaży kolejny etap dużej, wieloetapowej inwestycji, nie musi oferować rachunku powierniczego, jeżeli sprzedaż mieszkań w inwestycji rozpoczął przed majem 2012 r. – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz z Reas.
Są dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarte (z takiego rachunku pieniądze trafiają do dewelopera w miarę postępów budowy, które kontroluje bank prowadzący rachunek) i zamknięte (deweloper może wypłacić środki dopiero po ukończeniu budowy i przeniesieniu własności na klienta).
Według Katarzyny Kuniewicz częściej wykorzystywane są rachunki otwarte. Potwierdzają to przedstawiciele branży. – Wszystkie osiedla J.W. Construction będące na etapie realizacji mają od 2012 r. rachunki powiernicze, w większości otwarte. Rachunkiem zamkniętym objęte są jedynie mieszkania na osiedlu Nowe Tysiąclecie w Katowicach – informuje Małgorzata Ostrowska z zarządu J.W. Construction.
Wyłącznie rachunkami otwartymi posługuje się Robyg, jeden z największych deweloperów w kraju.
Atal, gdzie rachunki otwarte obejmują obecnie ok. 75 proc. oferty, informuje, że w ubiegłym roku na 15 projektów wprowadzonych do sprzedaży tylko trzy nie były objęte rachunkami powierniczymi.
– Na rachunek otwarty i finansowanie kredytem bankowym mogą liczyć jedynie doświadczeni deweloperzy, z dobrą historią współpracy z instytucjami finansowymi. W przypadku nowych firm w grę wchodzi jedynie rachunek zamknięty – wskazuje Iwona Załuska, prezes Upper Finance, spółki specjalizującej się w pozyskiwaniu finansowania dla inwestycji na rynku nieruchomości.
Na szczęście klienci deweloperów nie byli zmuszeni do sprawdzania w praktyce, czy ustawa działa jak trzeba w ich interesie. Nowe przepisy weszły w życie, kiedy sprzedaż mieszkań zaczęła odbijać po załamaniu w 2009 r. Dzięki rekordowo wysokiej sprzedaży w ostatnich latach branża jest w dobrej kondycji i od dołka w 2009 r. mieliśmy do czynienia z jedynie dwiema większymi upadłościami. W 2009 r. był to krakowski Leopard, a w 2014 r. wrocławski Gant.
Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, wskazuje, że choć jednostkowe problemy mogą się zdarzyć w każdym momencie, to sygnałem, że branżę mogą czekać kłopoty na większą skalę, będzie wyraźne pogorszenie koniunktury i spadek sprzedaży, który poskutkuje ograniczeniem dostępu do kredytów. – Biorąc pod uwagę cykl, w jakim działają deweloperzy, kłopoty na większą skalę mogą stać się widoczne po upływie dwóch lat od dziś. Na razie czeka nas jeszcze przynajmniej rok, dwa dobrego popytu na mieszkania. Sprzyjają mu m.in. niskie stopy procentowe i migracja do miast – ocenia specjalista DM BOŚ.
Może się zdarzyć, że rachunki powiernicze nie okażą się wystarczającym zabezpieczeniem klientów. Pokazała to upadłość SK Banku, która zablokowała przekazanie własności mieszkań kilkunastu osobom, które kupiły lokale od warszawskiego Dolcanu, mimo że wpłaciły za nie 100 proc. ceny i dysponują nawet promesami bezobciążeniowego wyodrębnienia własności przez SK Bank. Pieniądze utknęły na zamkniętych rachunkach powierniczych w SK Banku, którym zarządza teraz syndyk.
– Według naszych informacji syndyk zaproponuje wierzycielom SK Banku upoważnienie go do respektowania promes i przeniesienia na nas własności lokali – zdradza DGP jeden z klientów Dolcanu. Zgodnie z obowiązującymi teraz przepisami w razie upadłości banku klienci deweloperów nie mogą liczyć na zwrot kwot wpłaconych na wyodrębniony rachunek otwarty lub zamknięty. A deweloper ze wszystkich rachunków obejmujących jedną inwestycję może łącznie wypłacić do równowartości 100 tys. euro – to maksymalna wysokość gwarancji depozytów.
– Likwidacja tej luki w przepisach jest bardzo ważna, szczególnie w obliczu coraz gorszej kondycji sektora bankowego – ocenia Iwona Załuska. Zmiany są w rządowym projekcie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, który zakłada, że w przypadku upadłości banku każdemu klientowi dewelopera będzie przysługiwał zwrot do równowartości do 100 tys. euro. Projektem zajmuje się sejmowa komisja finansów publicznych.
Rachunek powierniczy może nie wystarczyć, jeśli upadnie bank
Dlaczego 100 tys. mieszkań jest lepsze od 500+? Czytaj na Forsal.pl
