Nowe przepisy o obrocie gruntami rolnymi zatrzymały wzrosty ich wartości. I to najprawdopodobniej na długo. Od niecałych dwóch tygodni w Polsce obowiązują mocno zaostrzone przepisy dotyczące handlu ziemią rolną. Teraz na rynku prywatnym kupić ją może tylko rolnik, który osobiście gospodaruje na gruntach do 300 hektarów, ma kwalifikacje rolnicze i od 5 lat mieszka w gminie, gdzie jest położona co najmniej jedna działka jego gospodarstwa.
Pierwszy od prawie trzech lat spadek cen ziemi / Dziennik Gazeta Prawna
Zapowiedzi ograniczeń w handlu ziemią nie doprowadziły na początku roku do windowania cen. Przeciwnie – doszło do pierwszego od kilku lat spadku. W I kw. cena była o 2,4 proc. niższa niż w ostatnich miesiącach ub.r.
Reklama
Powód? Stosunkowo niewielu kupujących i wysyp ofert sprzedaży. – Doszło w tym czasie do wielu transakcji, w których grunty sprzedawali inwestorzy kapitałowi, do tej pory dzierżawiący działki rolnikom. Wielu postanowiło je spieniężyć przy znacznie wyższych niż kilka lat temu cenach – tłumaczy Piotr Sawala, doradca zarządu Domu Maklerskiego W Investments, który od kilku lat prowadzi fundusz zamknięty WI Inwestycje Rolne.

Reklama
Według Bartosza Turka z działu analiz Lion’s Bank dalszy rajd cenowy zahamowało też wstrzymywanie się od zakupów przez rolników szczególnie w tych województwach, gdzie ceny ziemi są dziś najwyższe. Spadki w tych rejonach są główną przyczyną obniżki średniej krajowej. – Skoro wiedzieli, że od końca kwietnia zostaną uprzywilejowanymi kupującymi, nie musieli się spieszyć. W ich przypadku oczekiwanie może oznaczać atrakcyjniejszą cenę, bo już nie będą mieli na rynku konkurencji ze strony nierolników – ocenia ekspert.
Część kupujących nie miała też wystarczająco dużo czasu do przeprowadzenia analizy prawnej gruntu i zorganizowania potrzebnych pieniędzy.
– Niepewność co do ostatecznego kształtu legislacji, a co się z tym wiąże brak możliwości wykonania prognoz inwestycyjnych zniechęciły do podejmowania aktywności zakupowej wiele podmiotów, które jeszcze rok temu były zainteresowane nabyciem gruntów rolnych – dodaje Joanna Kieszczyńska z działu gruntów inwestycyjnych firmy doradczej JLL. Zapowiedź zaostrzenia przepisów negatywnie odbiła się na zainteresowaniu ze strony kupujących inwestycyjnie i kapitału zagranicznego.
Zdaniem rozmówców DGP utrzymanie nowych zasad obrotu użytkami rolnymi na dobre zahamuje gwałtowne w ostatniej dekadzie podwyżki cen. W ciągu ostatnich 10 lat ich ceny rosły średnio o 17 proc. rocznie. Jeszcze w 2005 r. hektar kosztował 8,3 tys. zł.
– Teraz liczba transakcji wyraźnie spadnie, bo znacznie mniej osób będzie mogło kupić ziemię. Z rynku zniknie wielu kupujących inwestycyjnie czy spekulacyjnie. Spadek popytu wywoła też niechybnie spadek cen. Na dodatek w ostatniej dekadzie ceny gruntów rolnych rosły znacznie szybciej niż zyskowność produkcji rolnej. Teraz te dwa czynniki zaczną się równoważyć – ocenia Bartosz Turek. I przytacza dane Eurostatu, które wskazują, że w 2015 r. zyskowność rolnictwa w Polsce w przeliczeniu na hektar była o 48 proc. wyższa niż w 2004 r. W tym czasie ceny ziemi wzrosły o 468 proc., czyli prawie 10 razy szybciej.
Zdaniem Piotra Sawali, kiedy kupujący i sprzedający odnajdą się w nowych przepisach, średnie ceny gruntów mogą oscylować wokół poziomów, które pozwalałyby osiągać 5–15 proc. rentowności produkcji rolnej. – W skali całego kraju to obecnie właśnie poziom ok. 35–45 tys. zł za hektar – dodaje.
Teraz powyżej 35 tys. wyceniana jest ziemia w 10 województwach, przy czym w woj. opolskim to już 45 tys., a w kujawsko-pomorskim i wielkopolskim 53 tys. Zarabiający na rolnictwie wskazują, że nowe przepisy dodatkowo utrudnią wyrównywanie efektywności produkcji rolnej i cen między lepiej rozwiniętą rolniczo Polską zachodnią a wschodnią.
– Ten proces będzie oczywiście trwał, ale wymogi na przykład wobec zamieszkania rolników skutecznie ten proces opóźnią, ograniczą możliwość rozwijania działalności na terenie kraju – wskazuje jeden z rozmówców DGP.
Jednocześnie wszyscy wskazują, że przewidywanie, jak dokładnie będą zachowywały się ceny ziemi na bazie nowych przepisów, jest obarczone dużym ryzykiem. – Będziemy mieli do czynienia z dużymi wahaniami i po stronie popytu, i podaży. Ten brak równowagi może spowodować, że wahania w cenach porównywalnych działek mogą sięgać nawet kilkunastu procent. Popyt będzie napotykał mur w postaci niskiej podaży i odwrotnie – ocenia Piotr Sawala.