Uzyskanie pozwolenia na budowę w Polsce nie jest łatwe. Wiedzą o tym zwłaszcza przedsiębiorcy. Aż 189 dni potrzeba na uzyskanie pozwolenia na budowę hali magazynowej (wliczając w to wszelkie procedury administracyjne) – wyliczało niedawno Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (dla porównania na budowę domu jednorodzinnego potrzeba 78 dni).
Nic dziwnego, że w rozmaitych ankietach właśnie ten problem przedsiębiorcy wskazują jako jedną z głównych barier rozwoju działalności gospodarczej. I choć w raporcie Banku Światowego Doing Business pod względem łatwości uzyskania pozwolenia na budowę Polska w zeszłym roku awansowała aż o 80 miejsc (głównie za sprawą ubiegłorocznych zmian w prawie budowlanym), to wciąż zajmujemy odległą 52. lokatę.
Problemem jest też rosnąca liczba skarg wnoszonych przez podmioty trzecie, w sytuacji gdy pozwolenie zostało już przyznane. To problem nie tylko polskich, lecz także europejskich inwestorów – mówiono kilka miesięcy temu podczas spotkania Europejskiej Federacji Deweloperów. W polskim prawie decyzja może zostać uchylona nie tylko na wniosek strony, lecz także z urzędu, a organem właściwym do stwierdzenia owej nieważności jest wojewoda. Do Polskiego Związku Firm Deweloperskich napływa wiele sygnałów, że przedstawiciele administracji rządowej w różnych regionach kraju niekiedy nazbyt chętnie korzystają z tego uprawnienia, co wydłuża proces deweloperski o kilka miesięcy lub nawet lat.
Reklama
Z badań autora przeprowadzonych w ramach działalności naukowej w kilkuset gminach i powiatach wynika, że najważniejsze problemy i kontrowersje związane z wydawaniem pozwoleń na budowę sprowadzają się do stwierdzenia zgodności między konkretnym projektem budowlanym a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
Jak zatem bronić się przed zalewem skarg osób trzecich, jak odwoływać się od niekorzystnych decyzji? Odpowiedzi szukaliśmy m.in. w najnowszych orzeczeniach sądów administracyjnych.

Reklama
Zgodnie z art. 5 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290; dalej: prawo budowlane) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Warunkiem jest zgodność takiego zamierzenia z innymi przepisami. Innymi słowy, w obecnym systemie prawnym mamy do czynienia z wolnością zabudowy, którą można ograniczać jedynie poprzez konkretne regulacje. Samo prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć dosyć szeroko. Ma go nie tylko właściciel nieruchomości, lecz także użytkownik wieczysty, a również – gdy umowa to przewiduje – np. dzierżawca (lub inny podmiot, któremu takie prawo przyznaje umowa obligacyjna).
To, czy projekt budowlany jest zgodny z wytycznymi przestrzennymi, środowiskowymi, a także warunkami technicznymi, jest weryfikowane na szczeblu powiatowym (lub miasta na prawach powiatu) po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę lub po zgłoszeniu robót budowlanych.
Przy tej okazji może pojawić się kilka ważnych problemów prawnych. Dotyczyć mogą one chociażby ustalenia, kto ma prawo złożyć wniosek o wydanie pozwolenia, lub odróżnienia sytuacji wymagających zgłoszenia robót i wydania pozwolenia.
Kolejną ważną sprawą będzie sprawdzanie zgodności projektu budowlanego z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Pamiętać również trzeba o warunkach technicznych związanych z usytuowaniem konkretnego obiektu budowlanego. Wszystkie te kwestie będą ważne nie tylko dla architekta opracowującego projekt budowlany. Również przedsiębiorca powinien wiedzieć, z jakiego powodu w jakimś przypadku starosta odmawia mu wydania pozytywnej decyzji i czy ma przy tym rację. Dzięki tej wiedzy można w sposób bardziej racjonalny zaplanować dalsze działania.
PYTANIE 1
Jakie są konsekwencje fałszywego oświadczenia
Planuję inwestycję położoną na kilku działkach. Przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wymagane jest dołączenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością. Co stanie się w przypadku, gdy tego rodzaju oświadczenie po wydaniu pozwolenia na budowę okaże się fałszywe?
Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane jest traktowane w trakcie wydawania pozwolenia na budowę jako jeden z dowodów w postępowaniu administracyjnym. Ustawodawca wprowadził wymóg dołączenia tego rodzaju dowodu do wniosku o wydanie pozwolenia, upraszczając tym samym wcześniejsze regulacje, w ramach których niezbędne było dołączenie takiego dokumentu w formie zaświadczenia.
Wymogi formalne w stosunku do oświadczenia nie są rozbudowane. Ważne jest w nim m.in. to, aby było podpisane przez wszystkie osoby uprawnione, jeżeli jest np. dwóch współwłaścicieli nieruchomości – wskazane byłyby podpisy obu.
Oświadczenia, które są składane w postępowaniu administracyjnym, korzystają z domniemania prawdziwości. Czyli co do zasady należy uznać je za prawdziwe. Jednak jeżeli w toku samego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę okazałoby się, że przedłożone oświadczenie jest sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami znanymi organowi administracji z urzędu, to można je podważyć (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 3 lutego 2015 r., sygn. akt VII SA/Wa 965/14).
W sytuacji, kiedy okazałoby się, że pozwolenie na budowę zostało wydane na rzecz osoby, która – wbrew złożonej deklaracji – nie ma prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozwolenie na budowę powinno zostać uznane za nieważne (w nadzwyczajnym trybie administracyjnym).
Pamiętać przy tej okazji należy o jeszcze jednej sprawie. Przedłożony projekt zagospodarowania terenu może dotyczyć większej inwestycji, obejmującej kilka działek, a sam wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dotyczyć może tylko części obiektów wchodzących w skład projektu zagospodarowania terenu. Czyli np. najpierw jest wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca szerszą, większą inwestycję, a pozwolenie na budowę dotyczyć ma tylko jej części. W takim wypadku inwestor musi i tak przedłożyć projekt zagospodarowania dla całego przedsięwzięcia, a nie tylko swoich obiektów budowlanych. W takim przypadku jednak inwestor będzie musiał również przedłożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmujące wszystkie działki ujęte w projekcie zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2334/12). Stwarza to realne podstawy do uzyskania pozwoleń na budowę dla pozostałych (ujętych w projekcie) obiektów budowlanych i daje gwarancję realizacji tego, co zostało ujęte w decyzji o warunkach zabudowy.
Warto przy tej okazji przypomnieć, że podobne oświadczenie (ani tym bardziej zaświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością) nie jest wymagane przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy.
PRZYKŁAD
Dzierżawca nieruchomości jest przekonany, że ma prawo do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Nie sprawdził jednak dokładnie zapisów umowy dzierżawy, a akurat z tej umowy takie prawo nie wynika (trzeba bowiem pamiętać, że to, czy dzierżawca ma prawo do zabudowy nieruchomości, musi wynikać z treści konkretnej umowy). Jeżeli na okoliczności te nie zwrócił uwagi orzekający w sprawie organ administracji publicznej, to wydana z naruszeniem tych przepisów decyzja może zostać później uznana za nieważną.
Podstawa prawna
Art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego.
PYTANIE 2
Kto może zyskać status strony
Przygotowuję się do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dla zaplanowanego przeze mnie obiektu budowlanego. Niektórzy właściciele nieruchomości sąsiednich nie są zadowoleni z planowanej inwestycji i mogę się domyślać, że jako ewentualne strony będą utrudniać uzyskanie pozwolenia. Dlatego chciałbym się dowiedzieć, kto może być stroną w postępowaniu o ustalenie pozwolenia na budowę. Jakie będą konsekwencje tego, że jakaś osoba zostanie uznana za stronę takiego postępowania?
Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu. Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wytyczony w sąsiedztwie obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy terenu.
Można więc przyjąć, że podstawą do dokonania wyboru stron postępowania będzie wyznaczenie obszaru oddziaływania planowanej inwestycji. Obszar ten stanowi również teren, gdzie uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w granicach norm określonych przez przepisy prawa. Liczy się sam fakt oddziaływania inwestycji na przestrzeń objętą prawem nieruchomości sąsiednich (a nie skala tego oddziaływania). Tak więc zdaniem orzecznictwa nie można utożsamiać obszaru oddziaływania tylko i wyłącznie z brakiem zachowania przez inwestora wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi. Obiekt budowlany może bowiem wprowadzać określone ograniczenie w zagospodarowaniu jakiegoś terenu, co nie oznacza, że jego realizacja jest niezgodna z przepisami techniczno-budowlanymi (wyrok WSA w Gdańsku z 2 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 825/14).
Wszystkie strony postępowania mają prawo do tego, by w jego trakcie zapoznawać się z materiałem dowodowym oraz wnosić swoje ewentualne uwagi i zastrzeżenia (wyrok WSA w Gdańsku z 2 sierpnia 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 131/15). Strony mogą poza tym wnosić odwołanie. Nawet jeżeli nie mają zbyt wielu merytorycznych argumentów, to wniesienie odwołania może o kilka tygodni, a czasem nawet kilka miesięcy przedłużyć wydanie ostatecznej decyzji w sprawie.
Dlatego w interesie inwestora leży zadbanie, aby osób występujących jako strona danego postępowania nie było nadmiernie dużo. Powinien zatem wykorzystać to, że nie każde oddziaływanie na nieruchomość będzie podstawą do zakwalifikowania jej właściciela jako strony. Jeżeli oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią wynika z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której jest umiejscowione źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, i jednocześnie nie narusza normalnej eksploatacji nieruchomości sąsiedniej – nie ma dostatecznych przesłanek, aby właściciela takiej nieruchomości uznawać za stronę (tak orzekł NSA w wyroku z 12 marca 2015 r., sygn. akt II OSK 2089/13). Przykładowo źródłem interesu prawnego konstytuującego prawo do udziału w postępowaniu jako strona nie będą uciążliwości wywołane wzmożonym ruchem samochodów po drodze dojazdowej.
Dodatkowo pamiętać trzeba, że jeśli inwestycja jest realizowana na gruncie nienależącym do inwestora, to stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę będzie również właściciel tego gruntu (wyrok NSA z 27 lutego 2015 r., sygn. akt II OSK 1796/13).
PRZYKŁAD
Przedsiębiorca chciałby podważyć prawa do udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę właściciela nieruchomości sąsiedniej. Powinien wykazać, że planowana przez niego inwestycja nie będzie bezpośrednio oddziaływać na nieruchomość. Jeżeli nam to się nie uda, możemy pilnować, czy kolejne wnioski tego właściciela kierowane w postępowaniu nie mają na celu tylko przedłużania postępowania. Jeżeli tak jest, to powinniśmy swój punkt widzenia precyzyjnie przedstawić organowi prowadzącemu sprawę.
Podstawa prawna
Art. 3 pkt 20, art. 28 ust. 2 prawa budowlanego.
PYTANIE 3
Kiedy wystarczy zgłoszenie
Czy prowadząc działalność gospodarczą, muszę się starać o pozwolenie na budowę każdego obiektu? Względem jakich obiektów budowlanych powinno zostać złożone ich zgłoszenie, a nie wniosek o wydanie pozwolenia na budowę? Co organ po otrzymaniu zgłoszenia będzie w nim przede wszystkim analizować?
Bardzo trafnie ujął istotę postępowania zgłoszeniowego w jednym z nowszych orzeczeń WSA w Poznaniu. Zgodnie z jego tezą specyfiką postępowania zgłoszeniowego jest okoliczność, że nie występuje w nim klasyczny wniosek o wszczęcie postępowania, a jedynie zgłoszenie konkretnego zamiaru. Dokonanie zgłoszenia aktualizuje natomiast po stronie starosty/ prezydenta miasta na prawach powiatu kompetencję do przeprowadzenia swoistego wstępnego postępowania sprawdzającego (wyrok WSA w Poznaniu z 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Po 1092/14, Legalis).
Obiekty, względem których wystarczy złożenie zgłoszenia robót budowlanych, zostały określone przede wszystkim w art. 30 prawa budowlanego. Warto pamiętać, że po zmianie ustawy w 2015 r. ten katalog istotnie zmodyfikowano. Obecnie procedura zgłoszenia odnosi się do m.in.:
wwolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
wwolnostojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw.,
wmniejszych przydomowych oczyszczalni ścieków, obiektów budowlanych piętrzących wodę czy też przydomowych basenów i oczek wodnych,
wprzyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i komunikacyjnych.
Zgłoszenia może wymagać również przeprowadzenie remontu, a także w pewnych sytuacjach docieplenie budynków i budowa ogrodzeń. Tak więc w wielu przypadkach z niniejszą instytucją będą mieli do czynienia również przedsiębiorcy.
W zgłoszeniu muszą zostać określone: rodzaj i zakres wykonywanych robót, a także termin ich rozpoczęcia.
Właściwy organ (starosta/ prezydent miasta na prawach powiatu) będzie mógł w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia wnieść sprzeciw. Może być on wniesiony przede wszystkim w przypadkach, gdy się okaże, że zgłoszenie dotyczy obiektu objętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, budowa narusza ustalenia aktów planistycznych (planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy).
Należy od tego odróżnić stwierdzenie przez organ braków formalnych w zgłoszeniu. Wtedy właściwym pierwszym działaniem powinno być nałożenie przez organ na wnioskodawcę obowiązku uzupełnienia dokumentów, a dopiero po braku dostosowania się do tego obowiązku - zgłoszenie sprzeciwu.
Do wniosku musi być dołączone m.in. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pamiętać trzeba, że zgłoszenie musi być podpisane przez wszystkich inwestorów. Brak podpisu zgłoszenia nawet przez jednego z inwestorów to poważny błąd. Jak orzekł WSA w Szczecinie, nie prowadzi nawet do skutecznego wszczęcia całej sprawy i nie może powodować skutku w postaci rozpoczęcia biegu terminu do ewentualnego wydania przez organy sprzeciwu czy postanowienia zobowiązującego do uzupełnienia braków zgłoszenia (wyrok WSA w Szczecinie z 28 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 1041/14).
Jeżeli przedsiębiorca nie zgadza się z treścią sprzeciwu, może wnieść odwołanie w ciągu 14 dni do wojewody.
Pamiętać trzeba, że jeżeli roboty budowlane nie zostaną rozpoczęte przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu (a więc nie od terminu zgłoszenia), to rozpoczęcie tych robót będzie mogło nastąpić dopiero po dokonaniu kolejnego zgłoszenia.
PRZYKŁAD
Przedsiębiorca zgłosił zamierzenie przeprowadzenia remontu obiektu budowlanego. Starosta uznał jednak, że jest ono sprzeczne z obowiązującym planem miejscowym, i zgłosił sprzeciw.
Jeżeli inwestor nie zgadza się z nim, to może wnieść odwołanie do wojewody. W odwołaniu powinien starać się udowodnić, że jego zamierzenie budowlane jest z tym planem zgodne.
Podstawa prawna
Art. 30 prawa budowlanego.
PYTANIE 4
Jakie dokumenty załączyć do wniosku
Co powinno zostać dołączone do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę? W jakim terminie złożony wniosek powinien zostać rozpatrzony?
Zakres wniosku o wydanie pozwolenia na budowę jest określony w art. 33 prawa budowlanego. W przypadku bardziej specyficznych inwestycji zakres elementów dołączanych do wniosku bywa rozszerzany.
Przede wszystkim do wniosku należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego. W pewnych sytuacjach trzeba również uwzględnić niezbędne przy niektórych inwestycjach opinie, uzgodnienia czy pozwolenia (może tutaj chodzić chociażby o połączenie działki z drogą publiczną, warunki dostawy mediów itp.). Kolejny element to oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli obowiązuje plan miejscowy, to wskazane jest dołączenie jego wypisu i wyrysu. Jeżeli teren jest objęty miejscowym planem rewitalizacji, do wniosku czasem trzeba dołączyć także umowę urbanistyczną przez ten plan wymaganą.
Sam projekt budowlany musi z kolei zawierać projekt zagospodarowania działki, a także projekt architektoniczno-budowlany. Potrzebna jest również informacja o obszarze oddziaływania obiektu. Jak wskazano powyżej, wywiera ona istotny wpływ na to, którzy właściciele nieruchomości sąsiednich zostaną uznani za strony postępowania.
Projekt budowlany jest oceniany jako kluczowy dokument w całym postępowaniu. W orzecznictwie uznaje się, że musi to być opracowanie jednoznaczne i spójne. Zapisy poszczególnych części projektu nie mogą być z sobą sprzeczne, ponieważ uniemożliwiałoby to ustalenie na etapie realizacji inwestycji, czy prowadzone roboty budowlane odpowiadają projektowi (wyrok WSA w Poznaniu z 20 sierpnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 179/14).
Co do zasady decyzja w sprawie pozwolenia na budowę powinna zostać wydana w terminie 65 dni od daty złożenia wniosku. Jeżeli termin ten zostanie przekroczony, to organ wyższego stopnia będzie mógł wymierzyć karę 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Jednak nie powinno się brać pod uwagę terminów przewidzianych do określenia konkretnych czynności, okresów zawieszenia postępowania, a także okresów opóźnień spowodowanych z winy strony lub przyczyn niezależnych od organu administracji publicznej.
PRZYKŁAD
Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor dołączył tylko trzy egzemplarze projektu budowlanego. Starosta wezwał go do uzupełnienia braków formalnych.
Czas ten nie będzie wliczany do ustawowych 65 dni, w ciągu których musi być wydane pozwolenie na budowę.
Podstawa prawna
Art. 33 prawa budowlanego.
PYTANIE 5
Na czym polega sprawdzenie zgodności z planem zagospodarowania
Co dokładnie oznacza, że przed wydaniem pozwolenia na budowę organ administracji publicznej musi sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Projekt budowlany musi być zgodny z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić trzeba jednak, że plan miejscowy jest sporządzany na szczeblu gminnym, a na szczeblu powiatowym co najwyżej dokonuje się jego weryfikacji. Tak więc wydający pozwolenie na budowę starosta nie ma mocy, aby uznać, że np. określone postanowienia planu są nieważne. W postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę nie jest dopuszczalne kwestionowanie postanowień planu (wyrok WSA w Gdańsku z 4 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 807/14). Kluczowa w tym momencie okaże się więc przede wszystkim dokonywana przez starostę (lub odpowiednio – prezydenta miasta na prawach powiatu) wykładnia planu miejscowego. To jej wyniki przesądzą o tym, czy możliwe w danym przypadku będzie wydanie pozwolenia na budowę, czy też nie.
A kwestia wykładni planu może sprawiać wiele problemów. Plany miejscowe z jednej strony stanowią akty prawa miejscowego powszechnie wiążące, ale z drugiej opierają się przede wszystkim na sformułowaniach urbanistycznych. Z tego też względu zawierają bardzo dużo przepisów i pojęć nie do końca zrozumiałych, jasnych, wywołujących w praktyce zróżnicowane interpretacje. Dotyczy to chociażby kwestii związanej z możliwością zabudowy konkretnych terenów. W ogóle, samo pojęcie „zabudowy” na szczeblu ustawowym nie zostało zdefiniowane. Tak więc w różnych planach miejscowych pojęcie „zakazu zabudowy” miewa zróżnicowane znaczenie – czasem obejmuje wyłącznie obiekty kubaturowe, czasem też inne obiekty budowlane. Podobnie może wyglądać sytuacja, w której plan miejscowy przewiduje wyjątki od zakazu zabudowy. Też bywają one nieprecyzyjne.
W takiej sytuacji wydaje się naturalne, że inwestor będzie patrzył na postanowienia planu miejscowego w taki sposób, aby znaleźć w nich uzasadnienie dla możliwości realizacji konkretnej inwestycji. Przy tej okazji może pamiętać o tym, że wszelkie niejasności prawne powinny być interpretowane na jego korzyść. Czyli w sytuacji gdy przepisy czegoś wprost nie zabraniają w zakresie zabudowy – jest to dopuszczalne. Ponadto, jeśli chcemy bardziej szczegółowo określić zakres pojęciowy danego, stosowanego w planie wyrażenia, powinniśmy w pierwszej kolejności odwołać się do przepisów prawnych (i zawartych tam definicji, a także kontekstu stosowania poszczególnych pojęć), a później również do literatury o charakterze urbanistycznym.
Ważne jest również, aby wymagać od organu administracji publicznej szczegółowej analizy tych zagadnień i bardzo precyzyjnego wyjaśniania swojego stanowiska. Jeżeli bowiem starosta odmawia wydania pozwolenia na budowę, stwierdzając uznaniowo, że projekt jest sprzeczny z treścią planu miejscowego – powinien szczegółowo to wyjaśnić. Nie może ograniczyć się (a taka jest częsta praktyka) do powołania kilku przepisów i autorytatywnego stwierdzenia na zasadzie „nie, bo nie”. Stanowi to naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego. Tak więc w toku tego rodzaju postępowania są ważne aktywna rola wnioskodawcy i przekonywanie organu do prezentowanego przez nas punktu widzenia.
PRZYKŁAD
Starosta odmówił wydania pozwolenia na budowę, powołując się ogólnie na przepisy planu miejscowego i wyrażony tam zakaz zabudowy.
Wnioskodawca może zarzucić przedmiotowej decyzji naruszenie zarówno art. 35 ustawy prawo budowlane, jak i art. 11 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23), czyli zasady wyjaśniania zasadności przesłanek przez organy administracji publicznej. Inwestor może wskazać, że ogólne powołanie przepisów i nieprecyzyjne powołanie się na plan miejscowy nie czyni zadość tej zasadzie.
Podstawa prawna
Art. 35 prawa budowlanego.
PYTANIE 6
Jakie powody uzasadniają odmowę
Przygotowuję inwestycję. Jakie inne kwestie – poza zgodnością projektu budowlanego z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy – mogą okazać się ważne przy wydawaniu pozwolenia na budowę? Z jakiego powodu starosta może jeszcze odmówić wydania w danym przypadku pozwolenia?
Zgodnie z art. 35 prawa budowlanego przed wydaniem pozwolenia na budowę właściwy organ musi stwierdzić m.in.:
● zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska oraz z wytycznymi zawartymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach - jeżeli była uprzednio wydana,
● zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi,
● kompletność projektu budowlanego.
Jeżeli organ zauważy przedmiotowe naruszenia, powinien w formie postanowienia nałożyć obowiązek usunięcia ich we wskazanym terminie. Gdy termin ten upłynie, a obowiązek nie zostanie zrealizowany – organ wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (która może być oczywiście przedmiotem dalszych odwołań).
Wskazane powyżej kwestie były na różne sposoby analizowane w orzecznictwie. WSA w Warszawie podkreślił, że podstawowym zadaniem organu architektoniczno-budowlanego jest zbadanie zamierzenia inwestycyjnego w zakresie jego zgodności z prawem budowlanym oraz rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Projekt zagospodarowania działki podlega sprawdzeniu tylko pod kątem zgodności z konkretnymi przepisami, a nie np. pod kątem szeroko rozumianej ochrony interesów osób trzecich. Tak więc prawo budowlane nie przewiduje np. ograniczeń z tytułu zacieniania działek (wyrok WSA w Warszawie z 15 kwietnia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2621/13). Warto wskazać, że inaczej weryfikuje się przedłożony projekt zagospodarowania terenu, a inaczej projekt architektoniczno-budowlany. O ile ten pierwszy podlega pełnej analizie z punktu widzenia zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, o tyle ten drugi już nie. Jego weryfikacja dotyczy bowiem tylko zgodności z planem miejscowym, kompletności oraz wykonania przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane (wyrok WSA w Białymstoku z 3 kwietnia 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 1114/13).
Jeśli wcześniej została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, to należy pamiętać, że w trakcie postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany nie może ani oceniać wyników wcześniejszego postępowania, ani ingerować w rozstrzygnięcia zawarte we wcześniejszych decyzjach. Jak podkreślił WSA w Lublinie, nie pozostaje też w kompetencji tych organów zmiana wymagań ochrony środowiska określonych w decyzji środowiskowej (wyrok WSA w Lublinie z 13 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Lu 24/14).
Budowa może być rozpoczęta najpóźniej w ciągu trzech lat, licząc od dnia, kiedy pozwolenie na budowę stało się ostateczne.
PRZYKŁAD
Inwestor planuje budowę obiektu na wąskiej działce. Zastanawia się, czy może planować odległość mniejszą niż 4 m od działki sąsiedniej.
W powołanym powyżej rozporządzeniu ministra infrastruktury określono m.in. minimalne odległości sytuowania budynków na działce względem sąsiedniej działki budowlanej. Co do zasady mogą to być 4 m w przypadku budynku zwróconego ścianą lub otworami okiennymi w stronę jej granicy lub 3 m w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę jej granicy. Jeżeli projekt budowlany nie będzie dostosowany do tych wytycznych, to starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę.
Podstawa prawna
Art. 35 prawa budowlanego.