„Obecnie w ok. 40 proc. spraw dotyczących budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych (75 tys. pozwoleń rocznie) nie występują strony inne niż wnioskodawca – w przypadkach tych może być zastosowany tryb zgłoszenia w miejsce pozwolenia na budowę” – takie wyliczenia pojawiły się w uzasadnieniu projektu noweli prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 r. Umożliwiła ona budowanie domów na podstawie samego zgłoszenia z projektem. Pod warunkiem, że obszar oddziaływania przedsięwzięcia ogranicza się do działki inwestora.

Brak zainteresowanych

Najnowsze statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego pokazują jednak, że chętnych do skorzystania z nowej i – jak zapowiadano – szybkiej ścieżki nie ma wielu. W drugiej połowie zeszłego roku liczba zgłoszeń budowy domów jednorodzinnych wyniosła 4868. To niewiele w porównaniu z liczbą wydanych w tym okresie klasycznych pozwoleń na budowę takich obiektów – 39 746.

Domy na podstawie zgłoszenia

Domy na podstawie zgłoszenia

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Powyższe dane nie dziwią jednak praktyków. Ich zdaniem budowanie na zgłoszenie to duże ryzyko.

– Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego to procedura felerna, niepewna i oparta na nieprecyzyjnie zdefiniowanym obszarze oddziaływania obiektu. Nie dziwię się więc, że większość inwestorów wciąż wybiera ścieżkę pozwolenia na budowę – komentuje Piotr Gadomski, wiceprezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.

O co chodzi? Ustalenie obszaru oddziaływania (od którego zależy to, czy w danym przypadku możliwe jest dokonanie zgłoszenia, czy też potrzebne będzie pozwolenie na budowę) wymaga od architekta przeanalizowania aż 42 regulacji.

– Chodzi głównie o rozporządzenia wykonawcze do prawa budowlanego. Sama konieczność przeanalizowania przepisów to jednak nie problem. Cały szkopuł w tym, że są to regulacje, które podlegają interpretacji – wyjaśnia Gadomski.

Aby więc stwierdzić, czy projektowany dom rzeczywiście nie wpływa na działki sąsiednie, trzeba przeanalizować hipotetyczne ich zagospodarowanie, tak by przypadkiem nie ograniczyć ich potencjału inwestycyjnego.

Samowola budowlana

Gdy obszar oddziaływania zostanie już ustalony i projektant uzna, że nie wykracza on poza granice działki inwestora, możliwe jest dokonanie zgłoszenia budowy. Urząd ma jednak 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Dopiero jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził milczącą zgodę na budowę, i można do niej przystąpić. Jak jednak tłumaczy adwokat Rafał Dębowski, ekspert od prawa nieruchomościowego, brak sprzeciwu nie jest wcale równoznaczny z tym, że obiekt powstaje legalnie.

– W procedurze zgłoszenia domu z projektem nie biorą udziału właściciele działek sąsiednich. Zgłoszenie nie wymaga bowiem wszczęcia postępowania administracyjnego, nie są więc ustalane strony. Mimo tego sąsiedzi takiej inwestycji mają prawo kwestionować budowę, nawet po jej zakończeniu – wskazuje.

– Przepisy dotyczące obszaru oddziaływania obiektu są tak nieprecyzyjne, że istnieje poważne ryzyko, że wiele zgłoszeń mogłoby być później zakwestionowane – przyznaje Gadomski.

Co wtedy?

– Zgodnie z przepisami pozwolenia na budowę nie wymaga budowa budynku, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki. Jeżeli jednak wykracza, a organ nie wniesie sprzeciwu, to mamy do czynienia z budową niezgodną z prawem, a więc samowolą. Na budowę domu konieczne było bowiem pozwolenie na budowę, którego nie ma – zauważa mec. Dębowski.

Jego zdaniem w takim przypadku organ nadzoru budowlanego winien wszcząć postępowanie legalizacyjne na podstawie art. 48 prawa budowlanego.

– Zgodnie nim właściwy organ nakazuje doprowadzenie obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia do stanu zgodnego z prawem. Gdy nie jest to jednak możliwe, postępowanie może się zakończyć nawet nakazem rozbiórki – przypomina mec. Dębowski. – Budowa na zgłoszenie jest więc bardzo ryzykowna, i to nawet dla inwestorów działających w dobrej wierze – przekonuje.

Zdaniem Elżbiety Mochalskiej, dyrektora wydziału budownictwa i środowiska Starostwa Powiatowego w Zgorzelcu, słabe wyniki statystyczne dotyczące domów na zgłoszenie nie wynikają jedynie z obaw inwestorów.

– Już na etapie projektu ustawy wiedzieliśmy, że zgłoszeń nie będzie dużo. Obszar oddziaływania nie zawsze zamyka się w tak małych działkach, jakimi są działki inwestycyjne w miastach. Szanse na powstanie na podstawie zgłoszenia mają budynki mieszkalne jednorodzinne tylko na obszarach średnio zaludnionych – wskazuje Mochalska.