Zgłoszenie budowy domu bez sprzeciwu nie zawsze jest możliwe

Od 3 stycznia 2022 r. obowiązuje uproszczone zgłoszenie na specjalnych zasadach budowy wolno stojących dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Dotychczas dokonano około 2000 zgłoszeń co jest wynikiem niewielkim w stosunku do wydanych w tym samym okresie pozwoleń na budowę i zgłoszeń budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych na podstawie wcześniej obowiązujących regulacji. Dlaczego procedura ta nie cieszy się popularnością?

Nowelizacja Prawa budowlanego nazwana Polskim Ładem w budownictwie pozwala na budowę na podstawie uproszczonego zgłoszenia na specjalnych zasadach wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Przed wprowadzeniem ww. nowelizacji od czerwca 2015 r. obowiązuje procedura zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie cieszy się ona bardzo dużą popularnością. Została jednak pozostawiona w Prawie budowlanym jako odrębna procedura zgłoszenia.

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Pomimo wprowadzenia ww. uproszczeń inwestor nadal może zdecydować się na wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Inwestorzy przez lata przyzwyczaili się do uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest ona postrzegana jako „bezpieczniejsza” od zgłoszenia, gdyż jej wydanie ma sformalizowany charakter a organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu albo wojewoda) posiada uprawnienia weryfikacyjne.

Kwestia ta jest szczególnie istotna w przypadku ww. uproszczonego zgłoszenia domu o powierzchni zabudowy do 70 m², gdzie organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) jest jedynie jego odbiorcą. Nie może żądać uzupełnienia zgłoszenia, nie sprawdza go tak jak „normalnych” zgłoszeń w zakresie wskazanym w Prawie budowlanym i nie może wnieść w drodze decyzji sprzeciwu od zgłoszenia. Do budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m² można przystąpić po doręczeniu takiego zgłoszenia. Słusznie podnosi się, że ta procedura ma niewiele wspólnego ze znanym od wielu lat zgłoszeniem, w którym organ może dokonywać ww. czynności weryfikacyjnych.

Brak wstępnej kontroli nad realizacją domów o powierzchni zabudowy do 70 m² nie oznacza jednak, że organ nadzoru budowalnego (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) nie może sprawdzić zgodności robót budowlanych wykonanych na podstawie opisywanego zgłoszenia z przepisami prawa budowlanego i techniczno-budowlanymi. W przypadku wykrycia nieprawidłowości można wszcząć postępowanie legalizacyjne lub naprawcze.

Ograniczenia w zabudowie

Nie dokonano również innych znaczących uproszczeń co do lokalizacji domów o powierzchni zabudowy do 70 m². Konieczne jest np. uprzednie uzyskanie na specjalnych zasadach decyzji o warunkach zabudowy albo zachowanie zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Budowa taka musi być zrealizowana w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i techniczno-budowlanymi. Należy także uwzględnić szereg regulacji ograniczających możliwość zabudowy a wynikających np. z ustawy o ochronie przyrody, prawa ochrony środowiska, prawa wodnego i wielu innych. Obowiązują także ograniczenia co do możliwości zmiany przeznaczenia i zabudowy gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III oraz gruntów leśnych. Jeśli na danym terenie nie jest możliwa zgodnie z prawem budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to niemożliwa będzie także realizacja domu o powierzchni zabudowy do 70 m².

Zgłoszenie budowy domu

Uproszczone zgłoszenie budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m² jest związane z wypełnieniem szeregu formalności przez inwestora. Jak wynika z portalu e-Budownictwo zgłoszenie takie należy dokonać w formie papierowej lub elektronicznej na formularzu zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (PB-2a).

Do takiego zgłoszenia należy dołączyć m.in.:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub jej kopię (decyzja taka nie jest wymagana, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego);
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;
• oświadczenie inwestora złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
• oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy a dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

W przypadku obowiązującego nadal ww. odrębnego zgłoszenia budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie ma potrzeby składania ww. oświadczeń przez inwestora.

Własne potrzeby mieszkaniowe

Domy o powierzchni zabudowy do 70 m² na podstawie uproszczonego zgłoszenia powinny być realizowane jedynie na potrzeby indywidualne – w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. To ma uniemożliwiać komercyjne wykorzystanie tej regulacji przez przedsiębiorców.

Oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych powinno być oceniane wedle stanu na dzień jego sporządzenia. W praktyce utrudnione może być jednak wykazanie faktycznej woli inwestora.

Przepisy budzą wątpliwości co do możliwości zbycia lub wynajmu takiego domu przez inwestora. Skoro dom o powierzchni zabudowy do 70 m² może zostać zrealizowany dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, to w przypadku jego zbycia konieczne może być wykazanie, że budując go, inwestor miał zamiar przeznaczyć go na własne cele mieszkaniowe, a nie np. na sprzedaż.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przepisy nie ograniczają w żaden sposób możliwości zbycia tak wybudowanego domu w sytuacji konieczności jego sprzedaży w związku ze zmianą sytuacji materialnej inwestora. Nie jest jednak jasne jak zostanie oceniona sytuacja, gdy w krótkim okresie od zakończenia inwestycji właściciel stwierdzi, że dom nie spełnia jego oczekiwań, jest za mały, itp., sprzeda go a następnie złoży kolejne zgłoszenie budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m².

Istotne jest również, do jakiego kręgu osób odnosi się pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Można przyjąć, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych będzie dotyczyło małżonka i dzieci, które się nie usamodzielniły. Nie wiadomo jednak, czy w takim domu będą mogli zamieszkać także rodzice, teściowie lub dalsza rodzina inwestora i czy interpretując pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie można pomocniczo posłużyć się definicją osoby najbliższej zawartą w Kodeksie karnym, która obejmuje m.in. osobę pozostającą we wspólnym pożyciu (konkubinę, konkubenta). Wydaje się, że w takich sytuacjach budowa powinna być dozwolona jako spełniająca własne, w szerokim ujęciu, potrzeby mieszkaniowe.

Brak kierownika budowy i dziennika budowy

Budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 m² na podstawie uproszczonego zgłoszenia może być prowadzona bez kierownika budowy i nie jest dokumentowana w dzienniku budowy.

Przejęcie odpowiedzialności za kierowanie budową przez inwestora stanowi dla niego duże ryzyko, albowiem w sytuacji np. wypadku na budowie lub katastrofy budowlanej może on ponieść wszelkie konsekwencje przewidziane przez prawo.

Nie wiadomo również jak przeciętny inwestor ma stwierdzić, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia (np. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlanego) jest kompletna i złożyć w tym zakresie ww. oświadczenie.

Wyżej opisane kwestie powodują, że tak niewiele osób decyduje się na dokonanie uproszczonego zgłoszenia budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m² a zamiast tego sporządza „normalne” zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.