Jeśli Ministerstwo Rolnictwa nie skoryguje projektu ustawy dotyczącej obrotu nieruchomościami rolnymi, rozwój terenów podmiejskich stanie pod znakiem zapytania – uważają deweloperzy
Zakończyły się już konsultacje społeczne projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ma ona zapobiec spekulacjom ziemią rolną po 1 maja 2016 r. Tego dnia mija bowiem 12 lat członkostwa Polski w UE, a jednocześnie embargo na zakup gruntów rolnych przez cudzoziemców.
W ocenie deweloperów projektodawca poszedł jednak za daleko, a wejście w życie ustawy w proponowanym kształcie może doprowadzić do spadku inwestycji budowlanych w kraju.
Zmiany wokół miast
Problem dotyczy m.in. zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które zakładają wprowadzenie do ustawy art. 2a. Zgodnie z nim ziemię rolną nabyć będzie mógł co do zasady jedynie rolnik indywidualny (patrz: grafika)
– Ten zapis doprowadzi do drastycznego spadku podaży gruntów, które po przekształceniach są dziś przeznaczane na tereny budowlane – uważa radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jego zdaniem należałoby wprowadzić mechanizmy, które zniwelują ten efekt. W piśmie do Krzysztofa Jurgiela, ministra rolnictwa i rozwoju wsi branża wskazuje, że ok. 30 proc. powierzchni Warszawy do dziś stanowią właśnie grunty rolne. W przypadku Krakowa jest to już 47 proc. Przy tym grunty znajdujące się w granicach miast to w przeważającej części użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, a więc niższej jakości. Wszystko to, zdaniem deweloperów, przemawia za tym, by nie tworzyć nowych barier dla rozwoju aglomeracji. Jak? Przez wprowadzenie przepisu wyłączającego stosowanie znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.) w granicach miast.
Ujednolicić pomysły
Branża apeluje również o rozszerzenie definicji nieruchomości rolnej z u.k.u.r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.). Dziś definiowana jest ona przez kodeks cywilny, nie obejmuje natomiast nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W ocenie PZFD wyłączenie to należałoby jednak rozszerzyć również o decyzje o warunkach zabudowy (WZ) oraz studia planistyczne, wskazujące na nierolnicze przeznaczenie danych terenów.
– W systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego decyzja WZ ma charakter zastępujący plan zagospodarowania przestrzennego. Wynika to zwłaszcza z braku tych planów dla 70 proc. kraju – podnosi Płochocki.
Na postulowany przez deweloperów krok resort rolnictwa zdecydował się zresztą w projektowanych przepisach dotyczących nabycia gruntów rolnych od Skarbu Państwa.
– Ustawa wprawdzie przewiduje ograniczenie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej SP. Będą one mogły zostać zbyte jedynie na podstawie zezwolenia ministra rolnictwa – podkreśla Mariusz Zając, adwokat, partner w kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.
– Ograniczenie to nie dotyczy jednak zbywania nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach czy studium uwarunkowań i na cele inne niż rolne, czy też nieruchomości, dla których wydane zostały ostateczne decyzje o warunkach zabudowy lub lokalizacji inwestycji celu publicznego – przypomina.
I dodaje, że wyłączeniu spod obostrzeń podlegać mają również pozostające w Zasobie SP nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1ha lub zabudowane domami mieszkalnymi, gospodarczymi i garażami, o ile są niezbędne do korzystania z nieruchomości budynkowej lub lokalowej albo też stanowią przydomowe ogródki.
ANR udziałowcem
Projekt zmian w u.k.u.r. wprowadza jeszcze jeden ciekawy zapis: Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwać ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnych. Ma to nie dotyczyć jedynie spółek notowanych na giełdzie. Przepisy nie precyzują jednak, w jakich przypadkach ANR będzie mogła wykonywać prawo pierwokupu. Zastrzegają tylko, że przed nabyciem udziałów i akcji agencja będzie mieć prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz będzie mogła żądać informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nie ujętych w tych źródłach.
– To bardzo ogólna regulacja, która daje ANR bardzo szerokie uprawnienie w zakresie korzystania z prawa pierwokupu, co w praktyce może powodować kłopoty – zauważa dr Michał Basiński, adwokat z kancelarii Kaczor Klimczyk Pucher Wypiór.
– W przypadku sprzedaży akcji w spółkach posiadających chociażby niewielki kawałek ziemi rolnej, która nie jest w planie miejscowym przeznaczona na inne cele niż rolne, mielibyśmy do czynienia ze sprzedażą warunkową. To utrudniłoby obrót – uważa prawnik.
Podkreśla jednak, że cel regulacji jest słuszny. Wiele ziem rolnych zostało bowiem nabytych przez spółki prawa handlowego z udziałem kapitału zagranicznego. Zmiana zaproponowana w projekcie pozwoliłaby natomiast, by część tych gruntów powróciła do obrotu w krajowego.
Cały jednak szkopuł w tym, że mechanizm pierwokupu nie został doprecyzowany. A to może prowadzić do absurdów.
– Można np. wyobrazić sobie sytuację, w której spółka zajmująca się budową dróg, osiągająca milionowe zyski, ma w swoim majątku nieruchomość rolną o wartości kilku tysięcy. Wobec niezdefiniowania w ustawie przesłanek, kiedy ANR mogłaby zrealizować prawo pierwokupu, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby przejęła ona nieograniczoną liczbę akcji i udziałów tej spółki, o niesprecyzowanej wartości i w każdym przypadku – twierdzi Konrad Płochocki.
Ustawa w obecnym kształcie może doprowadzić do spadku inwestycji budowlanych
Etap legislacyjny
Projekt ustawy po konsultacjach